近段時間，杭州陸續(xù)發(fā)出一份份成績單，2020年新增境內(nèi)外上市公司、2020年新房及二手房樓市表現(xiàn)等等，無一不在展示杭州這座新一線城市向著一線城市進擊的決心。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的主動力支持下，2020年杭州寫字樓市場經(jīng)歷了第一季度的短暫低谷期之后，逐漸復蘇，甚至在第四季度實現(xiàn)了吸納量創(chuàng)2年新高的成績。
PART 1
杭州人才流入預超40萬 上市公司增數(shù)再創(chuàng)新高
回顧杭州在2020年的發(fā)展態(tài)勢，“改革”是貫穿始終的重要發(fā)展紅利，開年之初便確定的16項經(jīng)濟體制重點改革任務全力推進，共同影響著城市各方面的發(fā)展。
一年光景，碩果累累，從中國（浙江）自由貿(mào)易試驗區(qū)杭州片區(qū)正式掛牌，到獲國家發(fā)改委首部《中國營商環(huán)境報告2020》認可并躋身營商環(huán)境評價總體排名全國第五，以及不斷“納新”拓展的企業(yè)總部集聚區(qū)，吸引了四川航空、OPPO全球研發(fā)總部、世界500強企業(yè)林德集團林德工程亞太區(qū)總部、德勤阿里云全球事業(yè)部以及螞蟻集團全球總部等先后落地。杭州的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展態(tài)勢，有目共睹。
不僅如此，在資本市場杭州企業(yè)也交出了一份精彩答卷——2020年，杭州新增境內(nèi)外上市公司28家，比2019年增加了6家，上市公司增數(shù)再次達到歷史最高紀錄。除此之外，據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院大數(shù)據(jù)庫顯示，截至2020年底，杭州161家境內(nèi)上市公司累計市值達2.81萬億元。其中，52家上市公司市值超100億元，11家上市公司市值超500億元，4家上市公司市值超1000億元。
產(chǎn)業(yè)的增量離不開人才，如此精彩的答卷背后是杭州對人才的重視程度。2020年2月，杭州市推出“戰(zhàn)疫引才、杭向未來”八大舉措，含金量極高。因此，人才流入數(shù)據(jù)同樣表現(xiàn)亮眼，僅2020年1-10月，新引進35歲以下大學生30.9萬人，比2019年全年總數(shù)增長45.84%。甚至有數(shù)據(jù)預測，2020年杭州新引進35歲以下大學生數(shù)量預計將超過40萬，或達到43萬。其中僅7月杭州新增應屆高校畢業(yè)生在杭就業(yè)15530人，相比2019年7月新增的11088人，增幅達到了41.07%。
產(chǎn)業(yè)和人才的快速增長勢必會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，在年初短暫的疲軟期過后，隨著疫情得到控制，四季度寫字樓的租賃需求已基本復蘇，租金情況維持穩(wěn)定。金融業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和IT科技行業(yè)依舊是全市寫字樓租賃需求的來源。相信未來，上述企業(yè)總部陸續(xù)落戶杭州，IT科技類承租面積占比將進一步擴展。
同樣在2020年，在仲量聯(lián)行2020年全球《優(yōu)質(zhì)寫字樓租金追蹤指數(shù)報告》中，杭州今年首次進入全球排名并位列51，最貴租金水平已超過韓國首爾、美國芝加哥等城市。
此外，隨著2020年杭州軌道交通運營線路突破307公里，正式邁入“300公里時代”之后，一些原本處于交通劣勢的寫字樓通勤條件得以改善，將被市場重新考量并接納，為寫字樓市場帶來不一樣的另類城郊活力。
PART 2
四季度去化速度創(chuàng)新高 頭部科技新媒體企業(yè)承租力增強
2020年，杭州全年商辦用地出讓金額263.85億元，出讓面積546.01萬㎡，均位居全國重點城市TOP3。在疫情影響之下，盡管部分寫字樓入市時間有所推遲，全年寫字樓新增供應依舊保持了11%的增速。同時，整體空置率達到18.1%，較2019年同比小幅上調(diào)0.6個百分點。聚焦于2020年寫字樓市場中的供需變化及價格動態(tài)表現(xiàn)，主要呈現(xiàn)出以下3大特點：
四季度去化表現(xiàn)搶眼，整體空置率小幅上調(diào)
據(jù)統(tǒng)計，2020全年杭州有5個新增項目入市，共計31萬平方米，較2019年全年增加近11%。除2020年二季度入市的財通雙冠大廈和濱綠大廈兩個項目，下半年包括天目里、華夏之心及奧體萬科中心在內(nèi)三個項目入市。截止2020年第四季度，杭州寫字樓市場存量達277.6萬㎡。
供應新增的同時，杭州寫字樓市場的去化有所承壓，不同級別的物業(yè)呈現(xiàn)差異化的表現(xiàn)。由于四季度單季吸納量創(chuàng)近兩年新高，2020年全市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場錄得凈吸納量13萬平方米，同比增長51.2%。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，四季度甲級寫字樓空置率環(huán)比下降2.3個百分點至22.4%，而乙級寫字樓空置率環(huán)比上升1.4個百分點至14.7%�；仡櫲瓯憩F(xiàn)，至2020年末，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率達到18.1%，較2019年同比小幅上調(diào)0.6個百分點。
由此可見，盡管在疫情和供應新增的雙重影響下，杭州寫字樓市場在過去的一年中表現(xiàn)依舊堅挺。這與前文中提及的杭州新增上市、高新企業(yè)以及近40萬的高素質(zhì)人才流入息息相關(guān)。
小面積物業(yè)租賃熱度不減，頭部科技新媒體企業(yè)承租力進一步增強
2020年上半年杭州寫字樓租賃需求出現(xiàn)短暫疲軟階段，但疫情利好行業(yè)如線上辦公教育、游戲、醫(yī)療等為租賃市場注入強心劑。2020年下半年杭州商辦市場顯著回暖，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，下半年度租賃交易數(shù)量較上半年上漲近150%。
得益于交通設(shè)施的完善（地鐵6、7號線的開通運營），以及高品質(zhì)寫字樓的入市，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，濱江和錢江世紀城商圈第四季度寫字樓去化成效顯著，其空置率分別環(huán)比下降了5.3%和6.3%。
據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，從四季度寫字樓租賃價格來看，杭州5元/平方米/天以下的寫字樓房源搜索熱度最高，占比超80%。隨著租金價格的增加，對應的搜索熱度有所減少。
從寫字樓租賃面積來看，100-200平方米的房源搜索熱度最高，占比27.8%，其次為100平方米以下房源，占比20.7%，200-300平方米及300-500平方米面積的寫字樓房源搜索熱度不相上下，占比分別為16.1%與16.7%，與三季度相比略有上升�？梢娭行∶娣e辦公空間成為當下主流，且呈現(xiàn)向大面積辦公空間發(fā)展的趨勢。
從行業(yè)細分來看，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，下半年頭部科技新媒體企業(yè)承租力進一步增強，擴張面積增大，超越傳統(tǒng)核心需求驅(qū)動的金融服務業(yè)，立足甲級辦公樓新增租賃需求行業(yè)首位，需求比例達22%。金融服務、專業(yè)服務、地產(chǎn)建筑及貿(mào)易零售緊隨其后，需求占比均超10%。
掛牌價格再度居于新一線城市首位，高端寫字樓投資前景獲市場認可
與2020年第三季度表現(xiàn)相同，在58同城、安居客《2020年Q4寫字樓價格地圖》中，杭州寫字樓掛牌價格在新一線城市中依舊處于首位。
總體來看，四季度杭州寫字樓掛牌價格為23351元/㎡，環(huán)比微漲0.05%。其中，江干區(qū)寫字樓掛牌價格達到29549元/㎡，領(lǐng)先其他區(qū)域，西湖區(qū)、濱江區(qū)和下城區(qū)寫字樓掛牌價格分別以26569元/㎡、24827元/㎡、24268元/㎡的水平排在江干區(qū)之后。蕭山區(qū)、上城區(qū)和拱墅區(qū)寫字樓掛牌價格也均超2萬元/㎡。
據(jù)58同城、安居客四季度數(shù)據(jù)顯示，從寫字樓出售面積來看，300-500平方米的房源搜索熱度最高，占比18.1%，其次是100-200平方米的房源，占比15.32%。比較特別的一點是，＜100平方米和1000-2000平方米的房源在出售市場上的關(guān)注度不相上下，分別占比為14.1和14%。小面積寫字樓物業(yè)受歡迎并不意外，但是大面積物業(yè)的關(guān)注度占比增加，可以視為城市經(jīng)濟復蘇的表現(xiàn)之一，計劃購買辦公空間的企業(yè)，能夠撥出更多的預算用以其中。
從寫字樓出售價格來看，價位在2000萬元及以上的房源搜索熱度最高占22.5%，居于首位。寫字樓物業(yè)價格受空置率影響的低谷期，市場熱度反而上漲，可見高端寫字樓的投資前景是被市場所認可的。
PART 3
新增供應持續(xù)走高 2021成差異化競爭之年
盡管過去的一年，有過艱難和不易，在政策支持、物業(yè)主積極的租賃政策以及強勁的數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展和金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)聯(lián)合支持下，杭州寫字樓市場挺過了2020年。展望2021年，寫字樓市場或?qū)⒚媾R更大的挑戰(zhàn)，供應的持續(xù)走高，或是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動等諸多變動都有可能成為一道道難關(guān)。
01.供應或創(chuàng)歷史新高 新興園區(qū)拉動去化
未來幾年杭州寫字樓市場將面臨供應大年，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全年新增供應量將達177萬平方米，為2020年的1.4倍。其中未來科技城、濱江及拱北板塊預計將有超50萬平方米體量入市。鑒于未來供應走高的預計，2021年全年租金波動浮動預計在正負0.5%以內(nèi)。如此大量的集中供應入市將使寫字樓的租金和出租率都將承受下行壓力，杭州寫字樓市場將進入差異化競爭階段。
另外，2021年另有5條新線計劃開通，持續(xù)利好城北及濱江板塊，通勤時間進一步壓縮。在交通利好紅利的持續(xù)兌現(xiàn)下，新興板塊園區(qū)潛在客戶接受度穩(wěn)步提升，將拉動整體優(yōu)質(zhì)商務園區(qū)市場租金持續(xù)走穩(wěn)，對寫字樓去化產(chǎn)生一定的競爭壓力。
02.區(qū)域發(fā)展贏得新契機 經(jīng)濟轉(zhuǎn)型迎新機遇
2020年，杭州區(qū)域發(fā)展上動作不斷。在2020年4月官宣的三江匯（錢塘江、富春江、浦陽江）未來城市實踐區(qū)，拉開了南啟的序幕，完成了杭州提出“西優(yōu)、東整、中塑、北建、南啟”五大目標的最后一環(huán)；以及8月正式公布的云城（東面緊鄰紫金港科技城、北面接良渚文化村一帶，南面則是未來科技城），這兩大區(qū)域承載了城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的重任，其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/P>
自2020年杭州政府啟動實施“六新”發(fā)展行動之后，以數(shù)字基建為核心的新基建正在加速布局，新消費、新制造、新電商、新健康、新治理，增強城市吸引力、創(chuàng)造力、競爭力。
可以預見的是，未來一年內(nèi)，TMT行業(yè)、金融業(yè)及專業(yè)服務業(yè)將在“六新”發(fā)展行動的支持下，持續(xù)發(fā)展，所以也將是杭州甲級寫字樓市場最主要的租賃需求來源。此外，部分前期積極擴張的企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)將出現(xiàn)退租或搬遷的現(xiàn)象。在疫后新的市場形勢之下，市場話語權(quán)將繼續(xù)向租戶方傾斜。對于業(yè)主方而言，應該不斷優(yōu)化租賃策略和提高核心競爭力，來應對后期持續(xù)的去化壓力。
結(jié) 語
誠然，杭州這座城市依舊處于快速擴張期，城市骨架不斷拉伸，寫字樓市場發(fā)展只是其中展示的一個維度，但也被視為產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的“晴雨表”。因為寫字樓通過新增供應、吸納量等數(shù)字，為所在地經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣做出評分。2020年，的確有些城市的寫字樓表現(xiàn)差強人意，但希望能夠通過對當年市場表現(xiàn)和數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的復盤，以助力2021年更好地前行。杭州如此，其他城市亦然，期待新的一年有更多城市的寫字樓市場加速復蘇，交出一份滿意的答卷！
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
