近期，萊坊發(fā)布了《亞太區(qū)房地產(chǎn)前景展望》，報(bào)告顯示，2020年對(duì)于亞太地區(qū)資本市場(chǎng)來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，因?yàn)閲?guó)內(nèi)出行和國(guó)際旅游限制阻礙了投資者的活動(dòng)。
2020年亞太地區(qū)資本市場(chǎng)總結(jié):亟需的避風(fēng)港
報(bào)告顯示，截至2020年10月，整體商業(yè)物業(yè)交易額同比2019年下降了33%，低至1060億美元。盡管中國(guó)香港特別行政區(qū)、新加坡等地區(qū)的傳統(tǒng)熱門市場(chǎng)的交易額出現(xiàn)了普遍下跌（下降幅度分別為56%和69%），但由于有一些亮點(diǎn)涌現(xiàn)，防止了整片地區(qū)的交易額出現(xiàn)系統(tǒng)性的下降。
亞太市場(chǎng)商用物業(yè)交易額
整體來看，韓國(guó)2020年表現(xiàn)得十分出色。截至2020年10月底，韓國(guó)商業(yè)物業(yè)交易額同比增長(zhǎng)了3%，達(dá)到了195億美元。此次上漲的動(dòng)力主要來自疫情爆發(fā)前旺盛的國(guó)內(nèi)和跨境投資者需求，2020年值得關(guān)注的交易標(biāo)的包括SG大廈（售價(jià)為7.82億美元）和斗山大廈（售價(jià)為6.75億美元）。這2套辦公樓資產(chǎn)均位于首爾，而且買家都是當(dāng)?shù)氐耐顿Y者。
2020年，避險(xiǎn)潮流仍未消退，亞太地區(qū)的投資者正在關(guān)注悉尼和墨爾本等傳統(tǒng)的跨境“避風(fēng)港”市場(chǎng)。例如，2020年到目前為止，亞太地區(qū)投資者對(duì)澳大利亞的跨境商業(yè)投資占亞太地區(qū)對(duì)外投資總額的15%，與過去3年平均10%的份額相比增長(zhǎng)了50%。
截止2020年10月，澳大利亞國(guó)內(nèi)有2宗備受矚目的交易，即2020年6月新加坡主權(quán)財(cái)富基金（GIC）斥資4.33億美元收購墨爾本的麗奧圖大廈（Rialto Towers），以及領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司（Link REIT）以4.18億美元收購悉尼市場(chǎng)街（Market Street）100號(hào)。同樣，中國(guó)內(nèi)地所占的份額2020年也有所增加，而這主要是因?yàn)樾录悠峦顿Y者達(dá)成了幾筆大額交易。
亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本化率全年保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，因?yàn)槌掷m(xù)供應(yīng)的低息信貸緩解了資產(chǎn)所有者的融資擔(dān)憂。
2021年亞太地區(qū)資本市場(chǎng)展望:緩慢回暖
盡管新冠肺炎疫情將繼續(xù)構(gòu)成2021年的一大問題，但隨著國(guó)際邊界重新開放，人們恢復(fù)出行，亞太地區(qū)整體的投資活動(dòng)預(yù)計(jì)將緩慢回暖。
近期，新加坡與中國(guó)香港特別行政區(qū)合作推出了“航空泡泡”計(jì)劃。按照這項(xiàng)計(jì)劃，部分旅客只需滿足特定要求便無須接受強(qiáng)制檢疫。
然而，我們預(yù)計(jì)交易活動(dòng)將主要集中全球“避風(fēng)港” 核心市場(chǎng)，因?yàn)橥顿Y者都希望在2021年降低投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)成交量的增長(zhǎng)，并讓這些市場(chǎng)的資本化率保持穩(wěn)定。
2021年亞太地區(qū)資本市場(chǎng)機(jī)遇
澳大利亞商業(yè)物業(yè)
鑒于其市場(chǎng)深度，相對(duì)透明度以及進(jìn)一步壓制利率上限所帶來的上行潛力，澳大利亞是資本在該區(qū)域內(nèi)尋求“避風(fēng)港”行為的主要受益者之一。我們認(rèn)為，憑借澳大利亞強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景和長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，悉尼和墨爾本市中心和城郊商業(yè)區(qū)內(nèi)的寫字樓資產(chǎn)將繼續(xù)受到投資者的熱烈追捧。此外，考慮到2020年期間亞太地區(qū)投資者對(duì)澳大利亞資產(chǎn)的偏好，以及對(duì)某些行業(yè)收益率基本保持穩(wěn)定或收縮的預(yù)期，我們認(rèn)為這一趨勢(shì)可能延續(xù)到2021年。
亞太區(qū)倉儲(chǔ)
2020年，投資者對(duì)工業(yè)物業(yè)以及倉儲(chǔ)物流產(chǎn)生了異常濃厚的興趣。截至2020年10月底，涉及工業(yè)資產(chǎn)的交易額攀升至300億美元，占所有商業(yè)地產(chǎn)交易的23%。與過去3年15%的歷史平均份額相比，2020年的份額增長(zhǎng)了約50%。隨著投資者繼續(xù)順應(yīng)亞太地區(qū)的電子商務(wù)增長(zhǎng)浪潮，工業(yè)物業(yè)以及倉庫物流的投資份額在2021年將持續(xù)增長(zhǎng)。
萊坊資本市場(chǎng)部董事鄭楠表示，雖然新冠肺炎疫情在短期內(nèi)壓制了投資者的興趣，但我們預(yù)計(jì)在新的一年內(nèi)，情況會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。隨著投資者持續(xù)關(guān)注高韌性的市場(chǎng)和房地產(chǎn)資產(chǎn)，如數(shù)據(jù)中心、辦公樓、工業(yè)物流、酒店等，亞洲主要城市，上海、北京、廣州、深圳、香港特別行政區(qū)、韓國(guó)、悉尼的外資投資趨勢(shì)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。憑借著這些城市長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)前景，這些區(qū)域必將繼續(xù)引燃全球和亞洲投資者跨境交易的濃厚興趣。
萊坊亞太區(qū)估價(jià)及咨詢部主管林浩文表示，由于各國(guó)政府都將重點(diǎn)放在了重啟經(jīng)濟(jì)上，預(yù)計(jì)2021年利率將保持在低位，而低借貸成本和寬松的信貸環(huán)境將抵消疲軟的基本面，并對(duì)地區(qū)整體資產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)的下跌產(chǎn)生支撐作用。
來源：萊坊
編輯：wangdc
