1月15日，成都——回顧2020年，新冠疫情的突發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響且具有持續(xù)性，不同行業(yè)因勢(shì)而變，其趨勢(shì)亦映射至商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。辦公樓板塊：科技互聯(lián)網(wǎng)與生物醫(yī)藥等行業(yè)快速發(fā)展，推動(dòng)相關(guān)企業(yè)辦公需求快速釋放；零售物業(yè)方面：實(shí)體零售餐飲業(yè)遭受重創(chuàng)，購(gòu)物中心在逆境中突圍，社區(qū)商業(yè)成為新風(fēng)口但需改善升級(jí)；倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域：疫情間倉(cāng)儲(chǔ)物流承擔(dān)起防疫保障、民生供給、商貿(mào)流通的重要職能，成為不可或缺的民生經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，以社區(qū)電商為代表的新興零售也成為其核心需求來(lái)源。

　　仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示：“全球經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入‘中國(guó)時(shí)間’。在‘雙循環(huán)’經(jīng)濟(jì)模式下，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。在RCEP和中歐投資協(xié)定等新貿(mào)易框架下，中國(guó)西部地區(qū)正成為連接中國(guó)與亞歐大陸的橋梁。成都作為中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)的領(lǐng)軍城市，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在疫后迅速恢復(fù)，一季度航空客流攀升至中國(guó)第二，地鐵基建后來(lái)居上，2020年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮眼，在商辦與物流市場(chǎng)上的表現(xiàn)充滿韌性。在 ‘雙循環(huán)’時(shí)期下，成都將持續(xù)構(gòu)筑內(nèi)陸開放新高地，釋放經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能�！�

　　辦公樓市場(chǎng)

　　2020市場(chǎng)研讀

　　一、疫情因素導(dǎo)致全年辦公需求下降明顯，季度需求呈現(xiàn)V型走勢(shì)。

　　2020年，成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量實(shí)現(xiàn)12.1萬(wàn)平方米，僅為上年同期的47.7%。新冠疫情令經(jīng)濟(jì)活動(dòng)按下“暫停鍵”，辦公樓新租放緩、企業(yè)退租，導(dǎo)致一季度市場(chǎng)凈吸納量負(fù)增長(zhǎng)。隨著市場(chǎng)活動(dòng)逐步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速反彈，前三季度成都GDP增速實(shí)現(xiàn)2.6%。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦投射至辦公樓市場(chǎng)：進(jìn)入第四季度后，市場(chǎng)成交活躍，部分經(jīng)歷長(zhǎng)期談判的大面積需求也于年底實(shí)現(xiàn)成交。僅第四季度，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得8.1萬(wàn)平方米，占全年超七成。

　　二、增量需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，保險(xiǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求為全年重點(diǎn)。

　　1. 人們的財(cái)富累積以及經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)期抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提升，推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)快速擴(kuò)張。全年成都金融行業(yè)新租占比22.6%，面積同比上漲22.7%，居各行業(yè)第一。其中，保險(xiǎn)行業(yè)全年新租面積近3萬(wàn)平方米。

　　2. 新經(jīng)濟(jì)行業(yè)疫后逆勢(shì)上揚(yáng)，2020年科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求占比達(dá)20.0%。其中在線教育毋庸置疑成為今年辦公樓需求“黑馬”，全年新租面積超12萬(wàn)平方米。其表現(xiàn)呈現(xiàn)兩大特征：一是由于其成本敏感性以及單個(gè)租賃面積需求較大，約85.2%的在線教育企業(yè)在成都選址乙級(jí)辦公樓，與之在其他非一線城市偏好選址甲級(jí)辦公樓有所差異；二是進(jìn)入資本市場(chǎng)后半場(chǎng)，在線教育頭部玩家已基本固定，未來(lái)新玩家入局可能性較小，2021年需求或?qū)⒅饕獊?lái)自現(xiàn)有品牌擴(kuò)張。

　　3. 房地產(chǎn)建筑行業(yè)需求排名第三，占比達(dá)17.9%。成都城市版圖擴(kuò)容，新區(qū)開發(fā)帶動(dòng)城市化提速，基建與房地產(chǎn)投資上升明顯，其辦公需求也在前三季度表現(xiàn)亮眼。但隨著國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的進(jìn)一步收緊，開發(fā)商企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，辦公支出愈發(fā)謹(jǐn)慎，其需求小幅下滑。在大運(yùn)會(huì)場(chǎng)館、地鐵等重大項(xiàng)目帶動(dòng)下，成都前三季度基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)8.6%，建筑業(yè)需求保持上揚(yáng)趨勢(shì)。

　　三、供應(yīng)方面，2020年成都甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約16.1萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目為金融城板塊的天府國(guó)際金融中心以及市中心板塊的豐德成達(dá)中心。受疫情影響，業(yè)主方或因工程進(jìn)度延后、資本壓力或需求預(yù)期下行等因素調(diào)整項(xiàng)目入市時(shí)間。與2019年預(yù)測(cè)數(shù)值相比，延期率高達(dá)36%。但較低的新增供應(yīng)也使得在需求收緊的背景下，市場(chǎng)空置壓力所有減輕。在供需均較年初預(yù)期有所收窄的情勢(shì)下，2020年成都甲級(jí)辦公樓空置率并未出現(xiàn)明顯上升，僅同比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至年末報(bào)22.5%。

　　四、租金方面，需求量走低、承租能力下降成為2020年業(yè)主采取降租策略的最主要原因。截至年末，成都甲級(jí)辦公樓平均租金報(bào)97.8元/平方米/月，同比下跌2.2%。與全國(guó)主要城市橫向?qū)Ρ�，成都全年的租金跌幅仍相�?duì)較小，低于全國(guó)平均水平。

　　未來(lái)展望

　　在以“內(nèi)循環(huán)”為主線的經(jīng)濟(jì)背景下，以國(guó)內(nèi)消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)力的生產(chǎn)制造以及服務(wù)業(yè)將逐步回歸國(guó)內(nèi)主體，而中資企業(yè)的發(fā)展也將進(jìn)入快車道。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示：“預(yù)計(jì)未來(lái)中資企業(yè)、國(guó)有總部辦公需求將加速上漲�？紤]到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，未來(lái)中國(guó)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)性將吸引更多海外資本進(jìn)入。加之當(dāng)前RCEP的簽訂與中歐雙邊投資協(xié)定談判的初步完成，預(yù)計(jì)未來(lái)制造、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、金融結(jié)算和物流運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)均將從中獲益。成都作為西部對(duì)外開放橋頭堡，也將成為眾多外資企業(yè)布局西部的首選城市�！�

　　供應(yīng)方面，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在2021年迎來(lái)供應(yīng)高峰，全年新增面積約58.8萬(wàn)平方米。其中，城東、金融城以及天府新區(qū)板塊將迎來(lái)多個(gè)大體量項(xiàng)目入市。盡管長(zhǎng)期成都市場(chǎng)需求端向好，但辦公樓項(xiàng)目的集中供應(yīng)將在短期內(nèi)快速拉高市場(chǎng)空置率水平�！盎�于成都在科技互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我們對(duì)2021年的市場(chǎng)動(dòng)能仍持積極樂(lè)觀的預(yù)期�！编嚻G萍表示。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)

　　2020市場(chǎng)研讀

　　一、2020年成都迎來(lái)12個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目入市，達(dá)到近6年來(lái)供應(yīng)峰值。

　　2020年成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)約106萬(wàn)平方米，達(dá)到近六年來(lái)峰值。受疫情影響，品牌退租增加，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率短期上升，全市空置率報(bào)9.1%，同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，新開項(xiàng)目集中入市，四季度受疫情反復(fù)影響，市場(chǎng)租金持續(xù)下滑，年末成都優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)360.8元/平方米/月，同比下降2.0%。由于部分項(xiàng)目采取減免物管費(fèi)或活動(dòng)費(fèi)等方式吸引品牌進(jìn)駐，項(xiàng)目實(shí)際收益跌幅高于2.0%。

　　二、后疫情時(shí)代，零售消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟深^翹”結(jié)構(gòu)。

　　消費(fèi)需求因不同收入群體受經(jīng)濟(jì)影響的差異而呈現(xiàn)“兩頭翹”結(jié)構(gòu)：中等收入群體因收入波動(dòng)或出現(xiàn)短暫性“消費(fèi)降級(jí)”；高凈值和低收入群體在疫后收入波動(dòng)性小，故高端消費(fèi)和基礎(chǔ)消費(fèi)受影響小。

　　1. 高端消費(fèi)：在全球疫情影響下，出入境旅游受阻，過(guò)去長(zhǎng)期外溢的高端消費(fèi)在國(guó)內(nèi)迸發(fā)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。三季度LVMH時(shí)裝皮具部門大漲12%；愛馬仕銷售額同比增長(zhǎng)7%至18億歐元，在中國(guó)等亞太市場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)最好。高端品牌愈發(fā)依賴中國(guó)消費(fèi)者，在國(guó)內(nèi)開店相對(duì)活躍，成都也吸引多個(gè)國(guó)際高端品牌進(jìn)駐，如Burberry、Chanel鞋履精品店、Maison Margiela進(jìn)駐太古里；De Beers、La Perla、Canada Goose進(jìn)駐IFS；Vivienne Westwood、Alexander McQueen進(jìn)駐in99等。

　　2. 基礎(chǔ)類消費(fèi)：糧油、食品、日用品等具有生活必需品屬性的低彈性消費(fèi)呈現(xiàn)積極增長(zhǎng)趨勢(shì)，零售項(xiàng)目調(diào)改也更依賴剛性需求業(yè)態(tài)，如快餐、小吃、兒童體驗(yàn)等。疫情后，高端餐飲發(fā)展疲軟，大眾連鎖快餐擴(kuò)張迅速，零售項(xiàng)目也在提升這一業(yè)態(tài)比例，如金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)金牛店、晶融匯二期等將負(fù)一樓改造升級(jí)，引入更多快餐小吃品牌。

　　3. 新興消費(fèi)：美妝集合店、咖啡茶飲、新能源汽車品牌熱度不減，更多新品牌加入這片藍(lán)海，成為新興消費(fèi)需求的三大來(lái)源。在資本驅(qū)動(dòng)下，頭部玩家下沉擴(kuò)張；新玩家則主要瞄準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，“消費(fèi)分層”更加凸顯。年內(nèi)，美妝集合店除瞄準(zhǔn)中高端市場(chǎng)的Harmay外，Wow Colour、The Colorist、H.E.A.T等國(guó)貨化妝品快速崛起�？Х炔栾嬍袌�(chǎng)迎來(lái)Sevenbus、Tim Hortons、老虎堂等首店；客單價(jià)10-20元的新晉品牌也面臨競(jìng)爭(zhēng)，如：豆吉湯圓奶茶、圓真真、J-tea魔杰的茶等。新能源汽車更是百舸爭(zhēng)流，更多國(guó)內(nèi)新能源汽車品牌亮相購(gòu)物中心，如：哪吒汽車、極星汽車、賽力斯汽車等。

　　未來(lái)展望

　　仲量聯(lián)行仍持續(xù)看好成都零售商業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)仍將迎來(lái)更多投資者和品牌商，持續(xù)豐富供需兩端。政府層面，成都正加足馬力建設(shè) “國(guó)際消費(fèi)中心城市”，未來(lái)將在消費(fèi)領(lǐng)域涌現(xiàn)更多創(chuàng)新舉措和主張，關(guān)注消費(fèi)端、消費(fèi)者行為的方方面面，結(jié)合消費(fèi)的時(shí)段、內(nèi)容、形態(tài)、模式、場(chǎng)景、地點(diǎn)等多元因素，衍生出更多拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的“新經(jīng)濟(jì)”模式，如：聯(lián)合辦公品牌夢(mèng)想加創(chuàng)新商業(yè)模式，與文軒BOOKS書店合作，打造更多未知的“消費(fèi)場(chǎng)景”。

　　仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示：“成都已經(jīng)邁入消費(fèi)3.0時(shí)代，未來(lái)消費(fèi)載體不再局限于百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)等傳統(tǒng)零售商業(yè)載體，而將與體育、演藝、電競(jìng)、文旅等滿足消費(fèi)者更高層級(jí)精神需求的社會(huì)活動(dòng)相融合，形成與城市特色、文化有機(jī)結(jié)合的多元化消費(fèi)新場(chǎng)景，讓商業(yè)消費(fèi)無(wú)處不在，時(shí)刻發(fā)生�！�

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

　　2020市場(chǎng)研讀

　　一、始于動(dòng)蕩：疫情下冰封的倉(cāng)儲(chǔ)供需，疊加電商搬遷至自建庫(kù)。

　　2020新年伊始，春節(jié)假期疊加新冠疫情，使倉(cāng)儲(chǔ)租賃活動(dòng)在一季度這個(gè)原本的傳統(tǒng)淡季進(jìn)一步降至冰點(diǎn)。另一方面，大電商部分市場(chǎng)租賃需求回撤至自建庫(kù)活動(dòng)持續(xù)發(fā)酵至2020年初，加之此前備貨“雙11”的短租客戶到期退租，更是加劇了這一情勢(shì)。電商聚集度較高的龍泉驛、新津子市場(chǎng)入駐率出現(xiàn)顯著下滑。而原定于一季度交付的新項(xiàng)目紛紛推遲入市，成都高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)供需按下“暫停鍵”。受此影響，全年高標(biāo)庫(kù)新增供應(yīng)共計(jì)43.4萬(wàn)平方米，低于此前預(yù)期。

　　二、回暖于社區(qū)與生鮮電商：資本紅利下的2020年倉(cāng)儲(chǔ)需求最大黑馬。

　　2020年社區(qū)生鮮電商迅速崛起，在互聯(lián)網(wǎng)巨頭的資本加持下助力倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)涅盤重生。截至2020年末，美團(tuán)、滴滴、京東、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭均在成都開設(shè)社區(qū)生鮮電商業(yè)務(wù)，加之老一批入局者如興盛優(yōu)選、叮咚買菜、十薈團(tuán)等，社區(qū)電商行業(yè)可謂百花齊放。2020年全年高標(biāo)庫(kù)新增租賃面積中，社區(qū)電商企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)面積占比例高達(dá)11%，超越制造業(yè)成為成都倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)第三大需求客戶。

　　三、企穩(wěn)于零售及第三方物流：全面數(shù)字化升級(jí)的零售業(yè)，承接商貿(mào)流通重要職能的第三方物流，致使倉(cāng)儲(chǔ)需求愈發(fā)穩(wěn)固。

　　除社區(qū)生鮮電商外，傳統(tǒng)線上線下零售業(yè)的回暖也不容忽視，網(wǎng)絡(luò)零售更是成為2020年中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的重要穩(wěn)定器。這與2020年經(jīng)濟(jì)全面數(shù)字化轉(zhuǎn)型不無(wú)關(guān)系，無(wú)論是制造業(yè)，抑或服務(wù)業(yè)都不約而同地選擇多渠道、線上線下融合的營(yíng)銷場(chǎng)景。而多元化的營(yíng)銷渠道也對(duì)企業(yè)物流供應(yīng)鏈管理能力、倉(cāng)儲(chǔ)分撥效率提出更高要求，從而帶動(dòng)其高標(biāo)庫(kù)需求增長(zhǎng)。

　　在社區(qū)生鮮電商、零售業(yè)以及第三方物流強(qiáng)勢(shì)需求帶動(dòng)下，市場(chǎng)凈吸納量于第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，并在下半年迅速回升。全年凈吸納量大幅回升至69.8萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率在第四季度末錄得18.9%，同比回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　四、長(zhǎng)久于兼容創(chuàng)新：多樣化的倉(cāng)儲(chǔ)需求倒逼業(yè)主創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　雖然倉(cāng)儲(chǔ)需求在2020年表現(xiàn)不俗，但受租戶的不穩(wěn)定性以及持續(xù)的新增供應(yīng)影響，高標(biāo)庫(kù)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，持續(xù)壓低市場(chǎng)平均租金。但業(yè)主也在年內(nèi)注重打磨倉(cāng)儲(chǔ)品質(zhì)和提升產(chǎn)品多樣性。例如2020年市場(chǎng)錄得更多新項(xiàng)目以干倉(cāng)搭配少量冷倉(cāng)[1]的形式投入市場(chǎng)，以應(yīng)對(duì)日益增長(zhǎng)的生鮮電商、連鎖輕餐飲企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求。此外針對(duì)第三方物流的定制庫(kù)和倉(cāng)儲(chǔ)改造成為業(yè)主差異化競(jìng)爭(zhēng)的手段之一。通過(guò)柔性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，高標(biāo)庫(kù)平均凈有效租金跌幅于第四季度開始收窄，但較去年同期仍下跌5.5%至22.8元每平方米每月。

　　未來(lái)展望

　　2021年，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)將迎來(lái)約53萬(wàn)平方米的新供應(yīng)，其中近8成位于青白江子市場(chǎng)。從需求行業(yè)來(lái)看，電商領(lǐng)域你方唱罷我登場(chǎng)：隨著社區(qū)電商倉(cāng)儲(chǔ)需求在2020年已幾近飽和，預(yù)計(jì)其將在資本紅利透支和監(jiān)管政策趨緊的2021年進(jìn)入優(yōu)勝劣汰業(yè)務(wù)整合，需警惕其退租風(fēng)險(xiǎn)。除社區(qū)電商外，隨著個(gè)性化消費(fèi)、品質(zhì)化消費(fèi)的崛起，未來(lái)將有更多的細(xì)分領(lǐng)域垂直新零售企業(yè)嶄露頭角，建議優(yōu)先關(guān)注運(yùn)動(dòng)、母嬰、寵物等領(lǐng)域的新興集合品牌。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“盡管成都正在經(jīng)歷第二輪高標(biāo)庫(kù)集中供應(yīng)期，但未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)用地供地量勢(shì)必收緊，而成都主要倉(cāng)儲(chǔ)地區(qū)終將步入供不應(yīng)求的業(yè)主方市場(chǎng)。2020年，疫情下的高標(biāo)庫(kù)需求逆勢(shì)增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施戰(zhàn)略地位進(jìn)一步凸顯，我們持續(xù)看好高標(biāo)庫(kù)產(chǎn)品的投資潛力�！�

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc