近年來，數(shù)字經濟對于經濟增長的貢獻不斷提升。數(shù)字經濟的核心部分科技/新媒體/通訊（TMT）產業(yè)早已成為商業(yè)地產需求的支柱行業(yè)之一。與此同時，隨著5G、物聯(lián)網、云計算、大數(shù)據、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術的創(chuàng)新突破，數(shù)字經濟和實體經濟日趨融合，亦使企業(yè)在不動產的使用上出現(xiàn)多元融合的新特點。
有鑒于此，世邦魏理仕于近期發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經濟發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產生態(tài)》報告，旨在分析和解讀數(shù)字經濟在北京的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對商業(yè)地產使用和影響的新特點、新趨勢。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天指出：“數(shù)字經濟對北京經濟和商業(yè)地產的重要性不言而喻。2020年北京數(shù)字經濟規(guī)模達2.0萬億元，占GDP比重達55.9%，位列全國第一。另一方面，北京一直是全國乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對數(shù)字經濟的集聚優(yōu)勢。我們相信，未來北京數(shù)字自由貿易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國家數(shù)字經濟創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)的創(chuàng)建，將為數(shù)字經濟發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境�！�
北京商業(yè)地產市場之變一：數(shù)字經濟集聚優(yōu)勢凸顯
報告指出，近三年在部分子市場新增供應的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升。但區(qū)域間供需局面有明顯差異。
●泛中關村集群
中關村商務區(qū)空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)的租戶結構更新和升級
細分產業(yè)上，相對技術更密集、租金承受能力更高的細分行業(yè)的導入和擴張更趨活躍
經過多年的發(fā)展，上地、中關村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關村商務區(qū)，在此落位總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內大部分面積，且仍在尋求擴租空間
越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。
●大望京集群
望京近年已成為僅次于中關村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務區(qū)
在To C類互聯(lián)網細分產業(yè)生態(tài)也更趨完善
望京的旺盛需求也帶動了商務區(qū)周邊電子城園區(qū)產業(yè)辦公的發(fā)展，園區(qū)辦公也在不斷提升硬件和管理，與商務辦公進一步接軌，從而加速大望京集群整體的品質提升
●豐臺集群
隨著市場對麗澤區(qū)域及其高品質樓宇的逐步了解，以及業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件等優(yōu)勢，今年上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量高居各子市場之首
區(qū)位鄰近中關村與通訊運營商總部所在的金融街，吸引大型通訊軟硬件技術企業(yè)入駐
憑借已開業(yè)的龍湖麗澤天街商場和即將開通的地鐵14、16號等線路站點，未來將導入更多元化的TMT租戶資源
隨著麗澤本輪供應潮的收官，其為整個豐臺集群建立和積累的商務資源將惠及外圍的豐臺科技園
●其他成熟商務區(qū)
憑借傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)總部和傳統(tǒng)媒體總部資源，CBD受到不少在中關村起家的頭部企業(yè)青睞
緊鄰望京的燕莎，則吸引了來自軟件開發(fā)、電商和互聯(lián)網+服務企業(yè)的擴張或搬遷需求
奧體近兩年新增供應密集入市，業(yè)主積極調整租賃策略，成為大面積整合搬遷需求的首選區(qū)域之一
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部負責人張冀蘇指出：“集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，產業(yè)生態(tài)條件也各有不同，企業(yè)應在不同區(qū)域實施不同的選址和租賃策略。在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業(yè)主有長期合作關系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態(tài)。其他區(qū)域普遍進入供應潮的末端，具有整合、擴租需求的大型企業(yè)應把握有限的機會窗口期，盡快敲定和實施重大租賃計劃，搶占先機。”
北京商業(yè)地產市場之變二：新興區(qū)域逐步獲認可
報告指出，隨著北京城市規(guī)劃對五環(huán)以內商辦用地持續(xù)嚴控，新興區(qū)域基礎設施和產業(yè)政策不斷完善，以及“總部+遠程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域將逐步獲得接受與認可。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕指出：“新興區(qū)域受產業(yè)導向影響較大，企業(yè)選址時應對當?shù)禺a業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類型作深入研究；在考量商務成本時，除了租金以外，當?shù)卣a貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù)。此外，新興區(qū)域商務氛圍處于快速發(fā)展期或培育期，需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃，基礎設施、周邊配套的建設周期，以及未來區(qū)域發(fā)展的重要時間節(jié)點，也需要緊密跟蹤標的寫字樓本身的開發(fā)進度和交付時間節(jié)點。”
北京商業(yè)地產市場之變三：需求集中于頭部企業(yè)
世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經濟需求結構在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開始通過采用房地產組合管理、非標準辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人紀剛指出：“企業(yè)購置辦公自用時應提前梳理自身選址需求和標準，規(guī)劃未來辦公場所策略，并保留一定的靈活性。對于選址目標明確在特定區(qū)域的企業(yè)，提前排查區(qū)內所有潛在選址目標的樓宇狀況。對于沒有明確區(qū)域選址目標的企業(yè)，可以更多在競爭度較低的外圍區(qū)域尋找購置機會。同時可以嘗試與地產基金、機構投資者等強強聯(lián)合，以便在融資、交易等架構和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性�！�
近幾年，北京在辦公開發(fā)用地供應實行嚴格控制，但作為戰(zhàn)略新興產業(yè)的數(shù)字經濟，在產業(yè)導入政策的支持下，相比其他行業(yè)更容易獲得辦公用地。相比租賃和購置現(xiàn)成辦公物業(yè)，企業(yè)通過自建更能按需定制；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復雜的施工流程和成本結構，有更高的技術門檻。
世邦魏理仕華北區(qū)項目管理部負責人古城表示：“TMT企業(yè)具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時間長、高度倚賴網絡和數(shù)據機房設備、組織架構變化頻繁等特點，因而應對消防疏散、出口寬度、垂直運輸、機電/水/風/電容量、承重荷載、餐飲娛樂功能配套等建筑和設施指標提前規(guī)劃、設計和預留，并在空間布局、間隔等設計和規(guī)劃上充分考慮靈活性。同時，政府對建筑工程的環(huán)境相關因素的監(jiān)管要求亦不斷提升，在這些方面的技術投入對工程實施、審批和項目交付、運營都有幫助�！�
北京商業(yè)地產市場之變四：跨界融合傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)字化升級
報告指出，越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)將數(shù)字化人才隊伍的建設作為提升競爭與發(fā)展軟實力戰(zhàn)略的重點。為了吸引數(shù)字化人才和提高他們的工作產出，傳統(tǒng)行業(yè)開始在打造辦公環(huán)境上借鑒TMT企業(yè)，金融是其中的代表和領先行業(yè)。未來，隨著金融科技職能在大型金融機構組織內部的強化，其房地產策略相對傳統(tǒng)業(yè)務將體現(xiàn)更大的獨立性。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
