CBRE世邦魏理仕發(fā)布三季度成都商業(yè)地產回顧及展望指出，2021年第三季度，行業(yè)調整衍生新賽道辦公需求，成都優(yōu)質寫字樓市場產業(yè)化運營邁入新臺階；零售物業(yè)市場各商圈差異化定位愈發(fā)清晰，多元、本土化成為品牌運營及選址新考量；更多外來投資者入蓉，并給予成都投資機會更多關注和研究。
優(yōu)質寫字樓市場：行業(yè)調整衍生新賽道需求 產業(yè)化運營邁入新臺階
2021年第三季度，成都優(yōu)質寫字樓市場僅錄得西部文化產業(yè)中心交付，該甲級樓宇為中海商務輕資產運營，新增供應面積4.2萬平方米。值得關注的是，純地產商背景的業(yè)主因行業(yè)調整對市場持更加審慎的態(tài)度，導致本季度新增供應出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付。
著眼需求端，季內市場活躍度有所放緩，優(yōu)質寫字樓凈吸納量錄得12.1萬平方米，環(huán)比下降40.1%；其中甲級寫字樓凈吸納量約8萬平方米，環(huán)比下降27.0%。究其原因，一方面絕大部分疫情積壓的需求已于上半年得到充分吸納，另一方面季內包括“教育雙減”、科技行業(yè)反壟斷以及房地產行業(yè)調整等政策及事件集中落地，對核心需求短期內造成一定影響。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市主要在線品牌的承租辦公面積約15.7萬平方米，其中63.4%于季內退租、33.2%轉租，其余保持穩(wěn)定；季內房地產新增需求占比僅為8.8%，環(huán)比下降5.2個百分點。
盡管如此，科技行業(yè)仍居季內新增需求首位，占比26.9%，主要是因為熱門板塊可租賃面積有限，部分頭部企業(yè)借行業(yè)調整窗口期提前大面積擴張布局；同時，巨頭積極逐鹿ToB端（產業(yè)互聯(lián)網）的細分新賽道，亦衍生出強勁租賃需求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，季內TMT新增需求中的產業(yè)互聯(lián)網占比高達71%，較上半年顯著提高20.6個百分點，矚目的細分需求來自于企業(yè)服務（39.5%）和金融科技（12.9%）。
同期，專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)的活躍度顯著提升，分別占比新增需求的14.0%、13.6%，環(huán)比上漲4.9、1.2個百分點，居季內第二、三大需求來源，矚目的細分行業(yè)有咨詢服務、保險等。此外，生命科學及消費零售的需求亦不斷增長，其中值得關注的是，隨著交子公園商圈的不斷成熟，市場見證零售商辦公選址從市中心開始溢至城南的案例。
分區(qū)域看，南延線板塊持續(xù)主導市場去化，占比60.8%，故金融城、大源空置率環(huán)比分別下降1.5、2.4個百分點至季末13.7%、12.2%的歷史新低，并拉動全市平均租金延續(xù)上漲態(tài)勢，環(huán)比微漲0.1%。就市中心而言，隨著新增供應的集中放量，更多業(yè)主通過輕資產輸入來提升樓宇產業(yè)化運營水平，以期吸納南延線因短期內供應缺失而外溢的需求。盡管引導效應尚需一定的探索，但隨著經濟新周期下產業(yè)結構升級的迫切，市中心充裕的樓宇將是重要的經濟孵化器，從而也推動樓宇產業(yè)化運營邁入新臺階。
展望未來，成都優(yōu)質寫字樓市場還將迎來2個新增項目交付。各行業(yè)調整已逐漸步入尾聲，預計需求將呈上升態(tài)勢，而TMT、金融等行業(yè)將持續(xù)活躍。
CBRE成都顧問及交易服務|辦公樓部負責人黃璐表示，本季度，各行業(yè)調整給成都優(yōu)質寫字樓市場帶來更多的是機遇。首先，鑒于在線教育在成都有限的規(guī)模，以及部分企業(yè)的承租面積得到有效轉租，故此輪波動并未給市場帶來巨大的影響；同時，亦有部分企業(yè)積極轉型尋找新賽道，故保留一定辦公面積。而就房地產而言，盡管季內新增需求占比有所下降，但市場仍可喜地見證部分穩(wěn)健房企的新業(yè)務板塊的擴張或升級需求。我們相信，未來各行業(yè)積極開拓新賽道，將有望進一步支持寫字樓市場發(fā)展。
優(yōu)質零售物業(yè)市場：商圈差異化定位愈發(fā)清晰 多元、本土化成品牌新考量
2021年第三季度，成都零售物業(yè)市場無新增供應。盡管如此，供應端仍有兩大趨勢值得關注。首先，市中心項目活化，季內歷經1年改造的項目“天府紅”亮相，同期仁恒置地廣場也啟動開業(yè)11年來最大規(guī)模的改造，并引入日本蔦屋書店中西部首店。此外，開發(fā)商持續(xù)發(fā)力輕資產賽道，季內中海商業(yè)正式與鐵像寺二期簽約，負責該項目的招商運營。
著眼需求端，在核心商圈春鹽，由于可租賃店鋪極其稀缺，業(yè)主非常謹慎甄選新進品牌，一方面加碼奢侈品牌，另一方面青睞引入中西部首店，核心商圈的持續(xù)活躍也帶動全市首層平均租金環(huán)比上漲0.1%。在城南，歷經數(shù)年發(fā)展，新南天地、交子公園、大源三個商圈已從早期快速開發(fā)的階段過渡至逐步明確各自差異化定位的階段，季內差異化調整愈發(fā)明顯。其中，新南天地以輻射周邊居民為主的區(qū)域型購物中心為主，季內加碼兒童、生活體驗、餐飲等業(yè)態(tài)；交子公園作為新晉城市級核心商圈，時尚潮流影響力不斷攀升，季內繼續(xù)拔高定位，引入奢侈品、設計師服飾、高端餐飲、電子產品、電動車等品牌；而大源則陸續(xù)涌現(xiàn)頗具話題性的小體量社區(qū)或公園商業(yè)，旨在打造城南小資生活之地，購物中心亦發(fā)力于此，季內加碼外資美妝、異國料理、年輕體驗、運動品牌等。
按品牌看，季內活躍品類為設計師服飾、新能源汽車、兒童體驗和本土火鍋、川菜及外來網紅咖啡品牌等，且呈現(xiàn)三大趨勢：其一，“教育雙減”催化教培行業(yè)洗牌，素質教育賽道迎來新機遇，季內新增教培租戶主要為早教、籃球、舞蹈、繪畫等品牌即為佐證；其二，咖啡品牌選址外溢至購物中心“后街”，季內部分網紅咖啡品牌因開放式場景或“日咖夜酒”的運營模式，選址外溢至購物中心外圍的街鋪，如Double Win等，未來隨著品牌需求端的不斷變革，街鋪、社區(qū)商業(yè)、公園、街區(qū)等多元化載體將愈發(fā)重要；其三，外來品牌的本地化結合成為潮流，收獲消費者共鳴，季內Delicates西南首店以“融城”概念呈現(xiàn)成都專門店，并聯(lián)動9家本地老牌餐廳，創(chuàng)新詮釋城市文化與現(xiàn)代時尚交融的“煙火氣”。
展望未來，成都零售物業(yè)市場仍將有2個新增項目預計于第四季度開業(yè)。隨著年末各個購物高峰，預計需求將保持穩(wěn)定，而內資及本土品牌的持續(xù)擴張將持續(xù)被關注。
CBRE西南區(qū)董事總經理謝凌表示，在消費人口、開發(fā)運營、空間場景、文化表達、品牌發(fā)展及運營策略這六大方面的多元化發(fā)展趨勢之下，成都零售商業(yè)市場結構性演變正在孕育，并將形成新的商業(yè)生態(tài)。而這一變化，既是煥新的根基，也是商業(yè)迭代的核心，最終將激發(fā)經濟增長的新動能，推動成都零售商業(yè)市場發(fā)展邁向新臺階。
投資市場：更多外來投資者入蓉 并給予更多關注和研究
2021年第三季度，市場錄得一宗甲級寫字樓的整棟交易，成交金額約5億元。投資者持續(xù)活躍，仍最為關注核心區(qū)域寫字樓，特別是金融城板塊。但由于城南寫字樓房源目前非常緊張，促使個別本地投資者尋求非辦公物業(yè)，以便后期改為辦公用途。同期，國資背景買家亦保持活躍，尋求寫字樓大宗交易機會以作為產業(yè)招商載體。
值得關注的是，季內首進成都市場的投資者的目的性相較過去更為清晰，其對市場細分板塊的發(fā)展預判、交易物業(yè)類型及后期如何獲得收益都很明確，這也折射出外來投資者對成都的投資機遇給予更多的關注和研究；另一方面，部分有運營特色優(yōu)勢的外資投資者也開始進入成都，想通過自建或改造現(xiàn)有項目做智慧化的租賃性公寓。
CBRE成都投資及資本市場部負責人金靈表示，受益于以寫字樓為代表的業(yè)態(tài)供求關系的影響，本季度投資者對成都的關注度明顯提升，且投資者的背景及其關注的業(yè)態(tài)也愈發(fā)多樣化。部分新進或待進成都的投資者有著清晰的資產運營計劃，并將在成都投資作為明確的發(fā)展戰(zhàn)略，但另一方面也受制于當前房源供求關系，投資者需要在少數(shù)可選機會間做出選擇。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
