中美貿(mào)易戰(zhàn)疊加疫情的影響正使中國乃至全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。在此背景下，中國政府啟動(dòng)了以國內(nèi)大循環(huán)為主的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，試圖通過拉動(dòng)內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而在復(fù)雜的國際國內(nèi)環(huán)境中尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。在這一經(jīng)濟(jì)模式下，北京寫字樓市場也將呈現(xiàn)出同以往不同的發(fā)展趨勢。
第三產(chǎn)業(yè)整體下滑中有亮點(diǎn)
北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，今年上半年北京的經(jīng)濟(jì)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，1月爆發(fā)的新冠疫情直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停擺。當(dāng)全國疫情剛剛得到初步控制，絕大多數(shù)省市逐漸恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之時(shí)，6月北京疫情出現(xiàn)反復(fù)，令剛呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象的經(jīng)濟(jì)再次跌入谷底。因此，今年1-6月，北京第三產(chǎn)業(yè)收入大幅下滑，其中，住宿餐飲業(yè)收入同比下降47.6%，文娛行業(yè)年度同比下降超過36.2%。不過，在第三產(chǎn)業(yè)的所有行業(yè)中，信息軟件技術(shù)及金融業(yè)的收入在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下卻實(shí)現(xiàn)同比正增長，而租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)的收入較去年同期也僅下降了5%。
在今年上半年北京第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)零售、金融、信息技術(shù)和租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)所占份額分居前四位，總收入占比分別為44.8%，19.85%， 11.15%級(jí)5.87%。批發(fā)零售類收入雖然占比高，但這類企業(yè)歷來對寫字樓面積的需求低，而剩下的三個(gè)行業(yè)則一直以來都是北京寫字樓需求的主力，此次雖然疫情來勢洶洶，但這三個(gè)行業(yè)在北京的表現(xiàn)依然穩(wěn)定。
疫情過后，在經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)雙循環(huán)的大背景下，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展趨勢：
經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)雙循環(huán)下的市場新趨勢
新項(xiàng)目的入市以及需求的疲軟使整體空置率上揚(yáng)
2020年二季度，隨著疫情的逐步控制和企業(yè)的復(fù)產(chǎn)復(fù)工，市場租賃成交略有回暖，但上半年整體空置率仍高達(dá)16.2%，創(chuàng)2011年以來新高。今年下半年預(yù)計(jì)仍有約117萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，隨著大量的新增供應(yīng)的入市和市場租賃活動(dòng)不景氣的持續(xù)，整體市場空置率或?qū)⒈贿M(jìn)一步推高至20%的高點(diǎn)。
租金在今年下半年仍將繼續(xù)下探，至2021年后保持穩(wěn)定
為盡快提高入駐率和最大限度減少自身損失，寫字樓業(yè)主紛紛為租戶提供更優(yōu)惠的租金和更大的免租力度，使2020年上半年北京全市寫字樓有效凈租金同比下降9.5%，達(dá)每月每平方米358.5元，創(chuàng)2012年以來新低。
預(yù)計(jì)下半年面對大量新增供應(yīng)以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不明朗，同時(shí)考慮到租戶成本控制和市場競爭加劇帶來的雙重影響，業(yè)主可能會(huì)繼續(xù)加大租金優(yōu)惠和免租力度，整體市場租金水平或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。2021年，得益于疫情有效控制帶來的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)好和市場租賃需求復(fù)蘇，預(yù)計(jì)租金將呈逐漸平穩(wěn)態(tài)勢。
市場進(jìn)一步分化，核心區(qū)域租金及空置率穩(wěn)定，新興商圈下行風(fēng)險(xiǎn)加劇
上半年，北京新興商圈的市場空置率已高達(dá)31.2%，同時(shí)下半年，在100多萬平方米的新增供應(yīng)中，有近70%主要集中在新興商圈。大量新增供應(yīng)和目前較高的市場空置率使未來新興商圈市場競爭加劇，租金也將面臨進(jìn)一步下探的風(fēng)險(xiǎn)。而核心商圈有限的新增供應(yīng)將使該區(qū)域繼續(xù)保持目前空置率9.9%的相對穩(wěn)定局面。
經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)雙循環(huán)下的需求新趨勢
金融、高科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)業(yè)未來仍是寫字樓租賃需求主力
一直以來，金融業(yè)、高科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為北京寫字樓市場成交的三大主力行業(yè)，上半年三大主力行業(yè)成交面積之和占總成交面積的79.1%。未來，在北京服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放、金融開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵(lì)下，這傳統(tǒng)三大主力行業(yè)仍將繼續(xù)領(lǐng)跑北京寫字樓租賃市場。
企業(yè)對租賃成本更加敏感，小面積寫字樓租賃需求持續(xù)上升
受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，北京寫字樓市場小面積成交占比于2019年開始走高，截至2020上半年，成交占比高達(dá)總成交宗數(shù)的82.6%。同時(shí)，疫情對企業(yè)辦公模式的影響也將逐漸顯現(xiàn)出來，一些公司為節(jié)省辦公成本也將疫情期間不得已而為之的靈活辦公、居家辦公作為公司辦公常態(tài)繼續(xù)執(zhí)行。
內(nèi)資企業(yè)成為寫字樓租賃主力，外資企業(yè)需求持續(xù)疲軟
一直以來，內(nèi)資企業(yè)都是北京寫字樓市場的成交主力，歷年成交面積占比均高達(dá)60%以上。在2020年上半年比例更是創(chuàng)新高，達(dá)93.9%。未來，受新冠肺炎疫情全球蔓延、國內(nèi)外局勢經(jīng)濟(jì)形勢的不明朗，以及外資企業(yè)租戶審批流程長等因素影響，預(yù)計(jì)內(nèi)資企業(yè)成交仍將占據(jù)市場主導(dǎo)地位。
中關(guān)村仍是需求主力商圈，石景山通州未來發(fā)展受關(guān)注
中關(guān)村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面優(yōu)勢，一直以來是國內(nèi)IT企業(yè)及跨國公司研發(fā)總部的首選之地。未來三年，中關(guān)村將有一些改造項(xiàng)目和少量新增項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)有眾多科研院所與高校的中關(guān)村區(qū)域租賃需求仍將旺盛。
自北京城市副中心成立以來，通州商務(wù)區(qū)已經(jīng)吸引了國有銀行、城市商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融企業(yè)和大型國有企業(yè)在區(qū)域內(nèi)購置大面積寫字樓項(xiàng)目，未來將為其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐通州起到強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。
石景山商圈近年來致力于圍繞老工業(yè)區(qū)升級(jí)改造、城市更新以及冬奧會(huì)，打造成為京西商務(wù)中心，未來首鋼的六工匯、北京銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目將布局于此。
政策利好、大面積的供應(yīng)、相對較低的租金以及舒適的綠化環(huán)境等都將成為其與其他現(xiàn)有商圈競爭的主要籌碼。
經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)雙循環(huán)下的供給新趨勢
疫情因素導(dǎo)致2020年新項(xiàng)目延遲交付，未來三年供應(yīng)量較為均衡
2020-2023年，北京寫字樓市場共計(jì)將有約324萬平方米新增供應(yīng)入市，其中36.2萬平方米已于上半年完成入市。受新冠肺炎疫情的影響，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有部分項(xiàng)目推遲至2021年入市，同時(shí)參考2008年奧運(yùn)會(huì)帶來的停工影響前例，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目為了規(guī)避2022年冬奧會(huì)對進(jìn)度的影響，會(huì)提前至2021年完工并投放市場，因此未來三年的供應(yīng)量分布將較為均衡。
核心區(qū)域供應(yīng)量低，未來主要供應(yīng)集中在麗澤和通州區(qū)域
從未來三年供應(yīng)分布區(qū)域來看，這些供應(yīng)僅36%位于核心商圈，非核心商圈占比高達(dá)64%，其中又以麗澤和通州占比最高，分別占未來總新增供應(yīng)的35.2%和16.9%，因此這些區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥碇饕⿷?yīng)源和成交地。
來源：戴德梁行
