2020年初突如其來(lái)的新冠肺炎疫情使得居民生產(chǎn)生活受限、消費(fèi)娛樂(lè)活動(dòng)減少，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)。恰逢中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正從增量時(shí)代逐步邁入存量時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素本就施壓行業(yè)玩家，此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”的顯現(xiàn)，贏者通吃、弱者淘汰的局面必將加速上演。

　　從年初的各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛減免租金與租戶(hù)共度難關(guān)到年后的寫(xiě)字樓空置率提升租金承壓，疫情加速了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)習(xí)慣和辦公行為的變革，商業(yè)地產(chǎn)新格局正在逐步形成。在變革的大背景下，必然有許多融資能力弱、運(yùn)營(yíng)思維落后、或是志不在“商業(yè)”的企業(yè)尋求退出之路。同時(shí)也不乏手握充沛資金的資深和新進(jìn)玩家等待著絕佳的入手機(jī)會(huì)。

　　此前3月份戴德梁行發(fā)布的《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)研報(bào)告》顯示，在中國(guó)大陸最活躍的投資機(jī)構(gòu)依然彰顯了對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)充足的市場(chǎng)信心。超過(guò)60%的受訪者認(rèn)為投資活動(dòng)將在疫情結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)得到反彈，并有99%的受訪者表示疫情過(guò)后依然會(huì)繼續(xù)在中國(guó)大陸的投資。

　　投資者們充足的市場(chǎng)信心正在交易層面逐漸得以驗(yàn)證。58安居客房產(chǎn)研究院梳理上半年的商業(yè)大宗交易發(fā)現(xiàn)，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)推進(jìn)，2020年上半年中國(guó)大陸地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍度也正在不斷提升。

　　以上海為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年上半年共錄得1億元以上大宗交易11宗，交易總額約264.07億元（部分交易數(shù)據(jù)非官方披露），依然穩(wěn)居全國(guó)大宗交易城市冠軍。11宗交易中，僅2宗發(fā)起或完成于一季度，其余9宗均發(fā)生或完成于二季度，其中4月和6月為成交高峰期。盡管部分項(xiàng)目或是受疫情影響導(dǎo)致交易推遲，但二季度上海大宗投資市場(chǎng)整體活躍度明顯上升。

　　從交易項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，上海11宗交易中包含7宗寫(xiě)字樓、1宗酒店、2宗購(gòu)物中心、和1宗酒店及辦公樓綜合體；寫(xiě)字樓交易占比64%，這與寫(xiě)字樓項(xiàng)目在全國(guó)大宗交易中的占比接近，寫(xiě)字樓仍然是最熱門(mén)的商業(yè)投資類(lèi)型。從購(gòu)買(mǎi)方企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，有6家內(nèi)資企業(yè)、3家外資企業(yè)、及2家國(guó)有或國(guó)有參股企業(yè)。其中長(zhǎng)城金融大廈項(xiàng)目是今年到目前為止，外資機(jī)構(gòu)投資人單體交易額最大的成交，總成交金額接近28億元。

　　值得注意的是，上半年大宗交易購(gòu)買(mǎi)者中首次出現(xiàn)微商品牌的身影，張庭林瑞陽(yáng)夫婦旗下的TST以總額17.6億、單價(jià)約66924萬(wàn)/平方米的價(jià)格買(mǎi)下上海晶耀前灘2號(hào)寫(xiě)字樓，微商行業(yè)再進(jìn)一步。晶耀前灘是上海最受關(guān)注的新興CBD之一，項(xiàng)目由美國(guó)鐵獅門(mén)和上海陸家嘴集團(tuán)聯(lián)合操刀，國(guó)內(nèi)外眾多名企入駐，TST此舉不但可自用寫(xiě)字樓提高員工士氣，而且能提升微商品牌價(jià)值和知名度，長(zhǎng)期來(lái)看還能獲取前灘CBD發(fā)展的樓宇投資溢價(jià)，可謂一舉多得。

　　其實(shí)，購(gòu)置寫(xiě)字樓的私營(yíng)企業(yè)并不少見(jiàn)，也并不局限于實(shí)力雄厚的大企業(yè)，58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研了解到，中小企業(yè)也非常愛(ài)買(mǎi)寫(xiě)字樓，不少企業(yè)主表示自購(gòu)寫(xiě)字樓比租賃更能提升員工滿意度、減少人才流失率、提升企業(yè)軟實(shí)力，長(zhǎng)期來(lái)看能夠減少管理費(fèi)用，同時(shí)獲得投資收益。廣州今年上半年共售出包括黃埔區(qū)保利魚(yú)珠港G2、G3棟，番禺區(qū)招商金山谷37、40、49棟在內(nèi)的15棟小獨(dú)棟寫(xiě)字樓，深受市場(chǎng)青睞。

　　七月伊始，恒大233個(gè)商業(yè)項(xiàng)目高調(diào)甩賣(mài)刷爆朋友圈，為下半年的大宗交易市場(chǎng)帶來(lái)不小期待和看點(diǎn)。在全球疫情尚未穩(wěn)定的當(dāng)下，中國(guó)資產(chǎn)成全球“避風(fēng)港”，這股投資熱是否會(huì)蔓延至商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，讓我們拭目以待。

　　部分交易項(xiàng)目具體信息

　　亞騰資產(chǎn)聯(lián)合工銀國(guó)際收購(gòu)上海三林印象城

　　5月12日，上海三林印象城官微披露，印力上海與信誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)已于2020年5月12日正式退出三林印象城的營(yíng)運(yùn)管理。三林印象城也將于后續(xù)正式更名。

　　另于去年底的消息稱(chēng)，信誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)與新加坡亞騰資產(chǎn)管理公司就上海三林項(xiàng)目商場(chǎng)部分正式達(dá)成收購(gòu)協(xié)議，交易約定亞騰資產(chǎn)管理公司與Straits Real Estate以及工銀國(guó)際組成合資聯(lián)合體，共同收購(gòu)三林印象城，交易價(jià)格3.47億美元，約24.2億人民幣。

　　據(jù)了解，三林印象城前身是上海三林城市商業(yè)廣場(chǎng)，2009年對(duì)外開(kāi)業(yè)，由上海地產(chǎn)集團(tuán)投資，建筑面積16萬(wàn)平方米，由辦公樓、假日酒店和購(gòu)物中心組成。2017年，信城不動(dòng)產(chǎn)攜手印力收購(gòu)已經(jīng)停業(yè)的三林城市商業(yè)廣場(chǎng)，并將其改造成為目前的三林印象城。三林印象城開(kāi)業(yè)首年實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額近10億元，總客流近1500萬(wàn)人次，總車(chē)流近100萬(wàn)輛。

　　遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)上海H88越虹廣場(chǎng)

　　7月7日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)微信公眾號(hào)披露，遠(yuǎn)洋資本成功于2020年6月完成又一大宗交易，實(shí)現(xiàn)對(duì)上海H88越虹廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功收購(gòu)。早在5月份便有市場(chǎng)消息稱(chēng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下投資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本向光大資本收購(gòu)上海越虹廣場(chǎng)，交易對(duì)價(jià)為19.67億元，收購(gòu)單價(jià)為3.52萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)了解，H88越虹廣場(chǎng)位于上海漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰徐家匯中心商務(wù)區(qū)，臨近虹橋機(jī)場(chǎng)、上海南站等交通樞紐。該項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)6萬(wàn)平方米，配備超200個(gè)停車(chē)位。該項(xiàng)目總樓層為19層，開(kāi)發(fā)商為中信里昂證券，于2015年1月1日竣工。該物業(yè)日租金約為5元/平方米，租戶(hù)包括58同城、健一網(wǎng)等，一年租金收入約為9000萬(wàn)元。

　　遠(yuǎn)洋資本成立于2013年2月，是專(zhuān)注于從事另類(lèi)資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍包括不動(dòng)產(chǎn)投資、債券投資、股權(quán)投資、投資顧問(wèn)、戰(zhàn)略投資及其他等五大領(lǐng)域。公司此前曾歷經(jīng)“募、投、管、退”全周期資產(chǎn)管理后成功退出地處北京核心辦公區(qū)的硅谷亮城項(xiàng)目。

　　上海銀行購(gòu)入綠地外灘中心T2幢辦公樓

　　5月29日，上海銀行公告稱(chēng)公司與中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于當(dāng)日簽訂購(gòu)房協(xié)議，標(biāo)的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項(xiàng)目，總價(jià)款48.54億元（待權(quán)屬實(shí)測(cè)報(bào)告出具后按實(shí)調(diào)整），成交均價(jià)92628元/平方米。

　　據(jù)了解，上海銀行購(gòu)置位于上海市黃浦區(qū)小東門(mén)街道616、735街坊外灘項(xiàng)目J地塊T2幢房產(chǎn)，該項(xiàng)目所在建筑群坐落在上海董家渡地塊，曾經(jīng)是上海最古老的工人階級(jí)社區(qū)之一，由Kohn Pederson Fox建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)。

　　此次，上海市政府持有27%股份的上海銀行購(gòu)買(mǎi)下綠地外灘中心商業(yè)大廈中的第三高的大樓，該大樓將于2021年底完工，擁有5.29萬(wàn)平方米。公告稱(chēng)，此次購(gòu)置房產(chǎn)是上海銀行公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進(jìn)公司長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　微商品牌TST購(gòu)入晶耀前灘2號(hào)辦公樓

　　6月10日，消息稱(chēng)著名影星張庭和林瑞陽(yáng)創(chuàng)辦的微商化妝品品牌TST買(mǎi)下了晶耀前灘2號(hào)辦公樓，成交總價(jià)17.6億元人民幣，均價(jià)約6.7萬(wàn)/平方米。

　　晶耀前灘位于前灘核心位置，該項(xiàng)目是由美國(guó)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)與陸家嘴集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的集辦公、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目；項(xiàng)目總面積約35.7萬(wàn)平方米，包括19.9萬(wàn)平方米共6棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，6.8萬(wàn)平方米的全新購(gòu)物中心，以及住宅晶耀名邸。

　　此前媒體報(bào)道，張庭夫婦的TST微商品牌2018年度繳稅總額高達(dá)21億元人民幣，上榜上海市青浦區(qū)百?gòu)?qiáng)優(yōu)秀企業(yè)名單。

　　摩根斯坦利收購(gòu)上海張江美恩生物科技園

　　6月23日，第一太平戴維斯微信公眾號(hào)披露，公司成功促成摩根斯坦利收購(gòu)上海市浦東新區(qū)張江園區(qū)內(nèi)的美恩生物科技廣場(chǎng)。美恩生物科技廣場(chǎng)總建筑面積為14086.28平方米，由兩棟科研辦公建筑組成。項(xiàng)目位于上海張江北區(qū)核心板塊，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，住宅及商業(yè)配套完善。步行5分鐘可到達(dá)2號(hào)線張江高科地鐵站，步行8分鐘可達(dá)長(zhǎng)泰廣場(chǎng)。

　　第一太平戴維斯表示，摩根士丹利此次出手購(gòu)入該項(xiàng)目，后續(xù)將通過(guò)項(xiàng)目的整體改造升級(jí)，有望為其帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。

　　物流地產(chǎn)平臺(tái)ESR收購(gòu)江蘇省3個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目

　　6月30日，物流地產(chǎn)平臺(tái)ESR Cayman Limited宣布在江蘇省核心地區(qū)成功收購(gòu)3個(gè)項(xiàng)目的100%股權(quán)。三個(gè)收購(gòu)物業(yè)均位處國(guó)家物流樞紐的策略性位置。其中一個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目為已經(jīng)建成且全部滿租的成熟物業(yè)，占地超過(guò)400多畝，總建筑面積逾16萬(wàn)平方米；另一個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目為在建但已經(jīng)全部預(yù)租的成熟物業(yè)，占地近100畝，總建筑面積3萬(wàn)多平方米；最后一個(gè)項(xiàng)目占地超過(guò)200畝，集團(tuán)計(jì)劃對(duì)重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)可以建成超過(guò)15萬(wàn)平方米的頂尖國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)。

　　ESR是專(zhuān)注亞太區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺(tái)。ESR運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)中的物業(yè)總建筑面積達(dá)到1720萬(wàn)平方米，物業(yè)項(xiàng)目超過(guò)300個(gè)，60%客戶(hù)為電商及第三方物流企業(yè)。截至2019年12月31日，其于中國(guó)地區(qū)持有的資產(chǎn)總建筑面積超過(guò)690萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模逾48億美元。

　　外資購(gòu)入上海黃浦區(qū)地標(biāo)性項(xiàng)目長(zhǎng)城金融大廈

　　6月30日，高力國(guó)際微信公眾號(hào)披露，公司助力長(zhǎng)城金融大廈順利成交。該項(xiàng)目是今年截止當(dāng)前，外資機(jī)構(gòu)投資人單體交易額最大的成交，總成交金額近31億人民幣。

　　長(zhǎng)城金融大廈位于黃浦區(qū)打浦橋核心位置，是一個(gè)集酒店和辦公為一體的超高層地表商業(yè)綜合體。項(xiàng)目總建筑面積99580㎡，實(shí)際交易地上面積78379㎡，共52層，配備191個(gè)車(chē)位。其中，酒店建筑面積約5.11萬(wàn)平方米，酒店運(yùn)營(yíng)委托方為法國(guó)雅高酒店集團(tuán)，品牌為五星商務(wù)酒店鉑爾曼。

　　公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)城金融大廈開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本10億元，是中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司旗下以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

　　基匯資本收購(gòu)杭州歐美金融城T6辦公樓

　　6月5日，基匯資本宣布，已通過(guò)獨(dú)立投資賬戶(hù)，收購(gòu)杭州超甲級(jí)辦公樓——?dú)W美金融城T6辦公樓。項(xiàng)目位于杭州中央商務(wù)區(qū)未來(lái)科技城的核心位置，毗鄰阿里巴巴全球總部。該區(qū)域充分利用阿里巴巴的吸虹效應(yīng)，從電子商務(wù)行業(yè)出發(fā)逐步發(fā)展成全國(guó)知名的跨行業(yè)的創(chuàng)新科技中心，吸引了眾多初創(chuàng)及創(chuàng)新型企業(yè)入駐。杭州政府亦推出一系列優(yōu)惠政策吸引科技型和創(chuàng)新型公司在該區(qū)域注冊(cè)，未來(lái)科技城內(nèi)著名的機(jī)構(gòu)和企業(yè)包括阿里巴巴集團(tuán)總部、字節(jié)跳動(dòng)、VIVO、OPPO、湖畔大學(xué)等等。

　　EFC歐美金融城T6辦公樓由Foster+Partners設(shè)計(jì)，榮獲美國(guó)綠色建筑委員會(huì)LEED金級(jí)認(rèn)證。大樓共46層，樓高220米，總建筑面積達(dá)96894平方米，主要租戶(hù)為阿里巴巴集團(tuán)，其中很大一部分面積的承租商為中國(guó)及亞洲增長(zhǎng)最快的頂尖云服務(wù)供應(yīng)商之一的阿里云。

　　基匯資本是一家關(guān)注全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的私募基金管理公司。 專(zhuān)長(zhǎng)于通過(guò)重新設(shè)計(jì)以及重新定位，為未能充分發(fā)揮商機(jī)之房地產(chǎn)項(xiàng)目帶入戰(zhàn)略增值。基匯資本在包括香港在內(nèi)的大中華地區(qū)擁有超過(guò)15年投資商業(yè)物業(yè)并協(xié)助其轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)。該公司投資的范圍橫跨住宅開(kāi)發(fā)、辦公、商場(chǎng)、服務(wù)型公寓和酒店等不同的房地產(chǎn)類(lèi)別。

　　來(lái)源：安居客

編輯：wangdc