隨著疫情發(fā)展與復工復產(chǎn)的持續(xù)進行，2020上半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場活躍度提升。疫情對商業(yè)和產(chǎn)業(yè)資金鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的破壞正在加速顯現(xiàn)，下半年商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)重組會明顯加速。未來，企業(yè)應加強抗風險意識，提升管理能力，優(yōu)化運營效率，為迎接資本市場擴容和公募REITs大發(fā)展時代的到來做好準備。
突如其來的新冠疫情放緩了今年年初大部分企業(yè)的節(jié)奏，部分原本今年一季度可順利簽約或交付的項目，出現(xiàn)了延遲，甚至停滯的情況。
隨著疫情發(fā)展與復工復產(chǎn)的持續(xù)進行，2020上半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場活躍度提升。根據(jù)我們對大宗物業(yè)交易市場的（不完全）監(jiān)測，隨著復工復產(chǎn)的持續(xù)進行，交易量分別在4月和6月迎來了一個小高峰。
后疫情時代，資金鏈和供應鏈的斷鏈效應正在加快顯現(xiàn)，諸多地產(chǎn)公司和實業(yè)公司已開啟資產(chǎn)剝離或甩賣模式。
根據(jù)上半年市場儲備的項目數(shù)量以及六月的成交情況，預計下半年會迎來一波新增入市，成交額也將大概率復蘇。
從收購方企業(yè)來看，內(nèi)資投資者持續(xù)主導市場，但在2月疫情得到控制的初期階段以及六月國內(nèi)疫情平穩(wěn)化的兩個時間節(jié)點，外資的活躍度和實際市場參與度明顯提升，在一定程度上說明對中國商業(yè)地產(chǎn)長期投資價值的看好。
無獨有偶，在最新的仲量聯(lián)行和領盛投資管理聯(lián)合發(fā)布“2020全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)”中，中國大陸地區(qū)（北京/上海）首次評定為“透明”。市場透明度的持續(xù)提升，也成為海外投資者參與中國大宗交易市場的信任保證。
從各城市來看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，交易總額223.08億元，依然保持全國大宗交易市場雙料冠軍。
一季度上海成交較少，但二季度成交量明顯上漲，這顯示出上海投資市場韌性十足，成交放緩或受疫情影響、或由于2019年末大量重要交易已完成成交。
北京市場今年上半年錄得大宗交易10筆，交易總額183.87億元，北京與上海的大宗交易項目數(shù)量及交易總額差異都在縮小。
在17年北京發(fā)布的“326”限購政策大幅抑制商辦市場個人投資的情況下，2019年北京房地產(chǎn)大宗商辦物業(yè)交易頻頻刷屏，總額錄得超800億元人民幣，較2018年的380億元翻倍，較2017年的250億元更是增長了3倍，創(chuàng)下近年新高。今年雖受疫情影響整體交易量下降，但北京在全國表現(xiàn)依然勢頭強勁，隨著國內(nèi)投資市場的不斷成熟和資產(chǎn)管理能力的逐步提高，越來越多的機構投資者布局北京。
2020上半年，寫字樓依然最受機構投資者青睞，成交金額約占2020年上半年成交總額的68%�；仡�2019年，辦公樓物業(yè)成交金額占全年成交總額70%，也側(cè)面體現(xiàn)出投資者對辦公樓物業(yè)中長期表現(xiàn)的信心。
下面，我們再來回顧一下2020上半年整體市場發(fā)生的商用物業(yè)大宗交易。
LG雙子座大廈
今年開年最爆炸的消息，莫過于2月7日消息，韓國LG集團出售其位于北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方為新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。
公開資料顯示，LG雙子座大廈于2002年動工，2005年建成，其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建筑組成，大廈高140米，占地面積7052.40平方米，建筑面積約15萬平方米，在國內(nèi)被稱為“口紅樓”，總投資4億美元。以當時的匯率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。
LG表示，此次出售旨在確保全球經(jīng)濟不確定背景下的流動性，提高投資回報和股東價值，并為其未來的增長引擎提供資金。不過，還有媒體分析評論稱，這是繼LG手機業(yè)務退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優(yōu)質(zhì)的項目資產(chǎn)背后，不免發(fā)現(xiàn)LG難以挽回中國市場的無奈。
上海天悅濱江商業(yè)項目
2月7日，首金資本、國信易誠（均為公司全資附屬公司）與合眾人壽及龍馬資本成立合伙企業(yè)，合伙企業(yè)規(guī)模為25.36億元。該合伙企業(yè)的目的為購買位于上海的天閱濱江商業(yè)項目，產(chǎn)品類型為零售商舖及辦公室等商用物業(yè)。
該地塊位于上海榆林路及楊浦區(qū)景星路及北外灘交匯處，占地面積約9164.4平方米，總建設規(guī)模約50561.88平方米，可售規(guī)模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結(jié)構封頂，其他暫未開工。
根據(jù)協(xié)議，合伙企業(yè)規(guī)模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合伙人分別投資100萬元（各占合伙企業(yè)規(guī)模的0.04%），由首金資本、合眾人壽作為有限合伙人分別投資12.67億元（各占合伙企業(yè)規(guī)模的49.96%）。
合眾人壽為主要從事保險、資產(chǎn)管理、養(yǎng)老等多領域的綜合服務。而國信易誠主要從事投資管理，首金資本主要從事資產(chǎn)管理及投資管理，均為首創(chuàng)置業(yè)的全資附屬公司。
北京合生國際大廈北樓
合生創(chuàng)展集團有限公司出售北京合生國際大廈北樓項目予弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金，該交易由戴德梁行促成，歷時23個月，交易價格未披露。但根據(jù)此前合生創(chuàng)展集團有限公司公告，其擬19.5億出售北京東方文化藝術中心辦公樓。
北京合生國際大廈位于北京市東二環(huán)朝陽門北大街，分為北樓、南樓和音樂廳。其中北樓為本次收購標的，總建筑面積75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。
收購方弘毅投資的地產(chǎn)金融業(yè)務涉及商用物業(yè)、物流地產(chǎn)、特殊資產(chǎn)及資產(chǎn)證券化，地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模逾200億元，管理面積逾70萬平方米，總資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元。聯(lián)合體中的神秘外資機構為海外地產(chǎn)基金，全球資產(chǎn)管理規(guī)模760億美元，也是最早一批進入中國的房地產(chǎn)基金，在中國已累計投資近百億人民幣。
中企濱江金融中心1號樓
4月3日消息，內(nèi)資保險機構大地保險從中華企業(yè)相關項目公司中收購浦東北濱江標桿定制商辦項目，該案交易歷時1年多，由戴德梁行促成，總交易金額超過30億元。
中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。中企濱江金融中心總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財產(chǎn)保險，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，為整棟出租，出租報價9.5元/平方米/天。
北京中弘大廈
4月8日，北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億元競得北京中弘大廈。
自2018年第一“仙股”中弘股份退市之后，其相關資產(chǎn)進入拍賣流程。此次為北京中弘大廈第一次拍賣，評估價32.31億元，評估平均單價為49311/平方米，起拍價22.62億元，經(jīng)歷15次競價之后，以33.12億元成交，溢價10.5億元，溢價率達46%。
北京中弘大廈顯示的拍賣標的名稱為北京市朝陽區(qū)慈云寺危改小區(qū)二期（6號樓）部分房地產(chǎn)在建工程所有權及其分攤國有出讓土地使用權（商業(yè)、辦公、地下車庫、地下倉儲用途）。項目由設計事務所SOM所設計，原定2018年9月交房，其中53套房產(chǎn)已預售，面積共計13017.64平方米。因此買方也需承擔相關續(xù)建成本，并要自行解決包括與這53套房產(chǎn)買方的接洽、政府相關部門的協(xié)調(diào)、施工隊的溝通，甚至施工圖紙之類的獲取等問題。
此外，買房北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司實控人為東銀發(fā)展（控股）有限公司。據(jù)公開信息顯示，東銀發(fā)展（控股）有限公司是中國東方資產(chǎn)管理公司在香港設立的全資子公司，其積極在香港和內(nèi)地進行多種形式的投資，包括不良資產(chǎn)、證券、實業(yè)和房地產(chǎn)等領域，是一家綜合性投資公司。
上海國豐酒店
4月16日，據(jù)新加坡證券交易所（Singapore stock exchange）公告顯示，東南亞最大的開發(fā)商之一的豐隆集團旗下子公司國浩房地產(chǎn)集團，出售了位于上海普陀區(qū)的一處酒店物業(yè)——上海國豐酒店（Guoman Hotel）。接盤方為上海開發(fā)商大華集團，項目交易總價達14.4億元人民幣（合2.04億美元）。
上海國豐酒店（Guoman Hotel）位于上海長豐公園附近大渡河路，高26層，共計客房442間（截至3月31日），賬面價值5.095億。據(jù)了解，交易完成后，馬來西亞豐隆集團有望從酒店出售中獲取約4.5億元凈收益。
標的物業(yè)實為長風國盛中心的一部分。長風國盛中心綜合體項目近50萬平米，包括一個大型購物中心國盛時尚、四棟甲級智能辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級國豐酒店和一座國豐公寓式酒店。其中在2015年7月，新城控股以8.3億的總價收購了國浩長風城（長風國盛中心的前身）5號寫字樓。
上海海航大廈
今年4月，掛牌兩年的上海海航大廈終于以36億元的價格由中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司接盤，交易面積4.78萬平方米。
上海海航大廈項目總建筑面積87395平方米，海航集團持有寫字樓1-5層、12-20層，全部商業(yè)面積5895平方米，產(chǎn)權面積3.45萬平方米。項目由上海大新華實業(yè)全資持有，項目目前出租率70%，有約55家客戶，主要為海航集團成員企業(yè)和韓國合作伙伴（三星、現(xiàn)代重工等），年收入約1.4億元。項目已有融資27.06億元。
買方中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司的前身為中國信達資產(chǎn)管理公司，成立于1999年4月，是經(jīng)國務院批準成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。2010年6月，中國信達資產(chǎn)管理公司整體改制為股份有限公司。2013年12月12日，中國信達在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為首家登陸國際資本市場的中國金融資產(chǎn)管理公司。根據(jù)其官網(wǎng)介紹， 中國信達立足不良資產(chǎn)經(jīng)營主業(yè)，圍繞問題資產(chǎn)投資和問題機構救助，著力化解金融機構和實體企業(yè)不良資產(chǎn)風險。
上海越虹廣場
5月中旬消息，遠洋集團收購了上海中心城區(qū)的上海越虹廣場，對手方是光大資本，成交總價19.67億元。
資料顯示，越虹廣場位于徐匯區(qū)虹漕路88號，屬上海漕河涇科創(chuàng)園，地上建筑面積5.59萬平米。在周圍一眾上世紀老樓的包圍下，2015年開業(yè)的越虹廣場，外立面新穎，內(nèi)部硬件水準高，距離兩條地鐵咫尺之遙，是漕河涇最好的樓宇之一。
遠洋集團表示：“根據(jù)漕河涇商圈近期大宗交易的價格來看，單價均在4萬-5萬之間，雖不排除有部分散售交易價格略高，但整體對標整售資產(chǎn)的單價均在4萬-5萬區(qū)間。本次交易為與賣方的直接交易，收購單價僅為3.52萬元/平米，且收購時該資產(chǎn)出租率有限，具備一定價格優(yōu)勢�；诖�，公司認為該資產(chǎn)后續(xù)有較大提升空間，可發(fā)揮遠洋集團強資管能力進行改造提升，改善租賃經(jīng)營情況，該筆交易也符合公司所堅持的增值投資策略。”
綠地外灘中心T2
5月29日，據(jù)上海銀行公告稱，公司與中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2020年5月29日簽訂了購房協(xié)議，標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元（待權屬實測報告出具后按實調(diào)整）。
上海銀行購置位于上海市黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房產(chǎn)。該標的類別為商辦用房，辦公物業(yè)建筑面積約為5.29萬平方米。
公告稱，本次購置房產(chǎn)是上海銀行戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進公司長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
長城金融大廈
6月30日，高力國際披露，其促成上海黃浦地標項目長城金融大廈成功售出，買方為外資。這也是今年目前為止外資機構單體交易額最大的成交，總成交金額30.04億元。
長城金融大廈位于黃浦區(qū)打浦橋，是一個集酒店及辦公一體的超高層地標商業(yè)綜合體。項目總建筑面積9.96萬平方米，實際交易地上面積7.84萬平方米，共52層，配備191個車位。
長城金融大廈開發(fā)商為長城國富置業(yè)有限公司，為中國長城資產(chǎn)管理公司旗下以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的投資運營平臺。
結(jié)語
疫情為經(jīng)濟帶來了負面影響是必然的，但對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)來說，未來既充滿了挑戰(zhàn)也充滿機遇。
對于寫字樓市場來說，空置率走高，有些企業(yè)撐不下去，或許會出現(xiàn)一些抄底機會；對于商業(yè)綜合體來說，應該充分分化時間與空間，善以運用才能適應未來發(fā)展。
基于目前全球的疫情與經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，世界銀行等多家機構已預測全球經(jīng)濟或?qū)⒃?021年迎來較大規(guī)模的全面回暖。
企業(yè)應抓住機遇，加強抗風險意識，提升管理能力，優(yōu)化運營效率，也為迎接公募REITs大發(fā)展時代的到來做好準備。
來源：投資與地產(chǎn)
編輯：wangdc
