上半年全國重點(diǎn)城市的寫字樓租賃市場持續(xù)需求疲軟、吸納不足、空置上升、租金下滑的態(tài)勢，盡管在2季度疫情基本得到控制、經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下，上半年寫字樓市場的下行趨勢并未完全扭轉(zhuǎn)。從交易市場來看，上半年租賃交易主要集中在科技、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)三個(gè)領(lǐng)域。從租賃類型來看，寫字樓租賃交易還是以搬遷為主，大部分城市的搬遷交易占比超五成。從租金報(bào)價(jià)來看，6月20城市的平均租金為2.73元/㎡·天，與5月基本持平，但上半年整體仍處于下行通道，較去年同期下降5.83%。

　　城市租金

　　6月，北京甲乙級(jí)寫字樓日租金位列20城最高，達(dá)7.19元/㎡·天，合肥最低，為1.76元/㎡·天，廈門、福州同比微漲。

　　整體：2020年6月，20城市寫字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為2.73元/㎡·天，平均同環(huán)比值分別為和-5.83%和-0.17%。

　　同比：6月，20城市中，17個(gè)城市同比下降，1個(gè)城市持平，2個(gè)城市同比上漲。其中，廈門、福州甲乙級(jí)寫字樓租金分別上漲1.48%和0.64%，合肥同比持平，天津、重慶、西安、成都等17個(gè)城市同比下跌，其中，天津同比下降幅度最大，下降9.16%。

　　環(huán)比：6月，20城市中，17個(gè)城市環(huán)比下降，2個(gè)城市持平，1個(gè)城市環(huán)比上漲。其中，長沙甲乙級(jí)寫字樓租金微漲0.04%，合肥、南京與上月持平，重慶、成都、天津、杭州等其他17個(gè)城市環(huán)比下跌，其中，重慶環(huán)比下降幅度最大，下降0.44%。

　　區(qū)縣租金

　　6月，20城市165個(gè)區(qū)縣甲乙級(jí)寫字樓平均日租金為2.46元/㎡·天，同環(huán)比分別為-5.08%和-0.06%。

　　同比：6月，20城市165個(gè)區(qū)縣中，7.27%的區(qū)縣（12個(gè)）同比上漲，17.58%的區(qū)縣（29個(gè)）同比持平，75.15%的區(qū)縣（124個(gè)）同比下降。其中重慶市巴南區(qū)同比下降30.89%，降幅最大；重慶市大渡口同比漲幅最大，上漲16.67%。

　　環(huán)比：6月，20城市165個(gè)區(qū)縣中，17.58%的區(qū)縣（29個(gè)）環(huán)比上漲，42.42%的區(qū)縣（70個(gè)）環(huán)比持平，40%的區(qū)縣（66個(gè)）環(huán)比下降。其中天津市西青區(qū)環(huán)比下降1.52%，降幅最大；重慶市巴南區(qū)環(huán)比漲幅最大，上漲4.71%。

　　商圈租金

　　6月，20城市各商圈的甲乙級(jí)寫字樓平均日租金為3.00元/㎡·天，同環(huán)比分別為-4.79%和-0.12%。

　　同比：6月，20城市1102個(gè)商圈中，62.98%的商圈（694個(gè)）同比下降，18.60%的商圈（205個(gè)）同比持平，18.42%的商圈（203個(gè)）同比上漲。其中天津市河北區(qū)中山路區(qū)域同比下降-44.24%，降幅最大；北京市大興區(qū)黃村區(qū)域同比漲幅最大，上漲121.31%。

　　環(huán)比：6月，20城市1102個(gè)商圈中，29.13%的商圈（321個(gè)）環(huán)比下降，53.63%的商圈（591個(gè)）環(huán)比持平，17.24%的商圈（190個(gè)）環(huán)比上漲。其中南京市江寧區(qū)岔路口區(qū)域環(huán)比下降23.08%，降幅最大；杭州市蕭山區(qū)新塘區(qū)域環(huán)比漲幅最大，上漲19.2%。

　　租賃案例

　　上半年，上海成交日租金最高，廣州物業(yè)費(fèi)最高。

　　日租金：1~6月，上海成交案例的日租金最高，達(dá)到4.59元/㎡·天，重慶最低，為1.75元/㎡·天。

　　物業(yè)費(fèi)：1~6月，廣州物業(yè)費(fèi)水平最高，達(dá)到20.45元/㎡·月，武漢最低，為7.73元/㎡·月。

　　成交面積

　　上半年，上海平均成交面積最大，為404㎡；廣州最小，平均為127㎡。

　　面積：上半年，上海成交寫字樓案例的平均面積最大，達(dá)到404.25㎡，其次為北京和成都，分別為326.50㎡和318.50㎡，武漢、重慶平均面積分別為191.94㎡和188.26㎡，最小的為廣州，為126.89㎡。

　　租賃類型

　　上半年，北京、廣州搬遷租戶超五成，成都、重慶、上海新租占比均超過40%。

　　租賃類型：上半年，北京的成交租賃類型中，搬遷租戶占比達(dá)75%，其余25%為縮減面積租戶；上海新租和搬遷均為43.5%；成渝的租賃類型結(jié)構(gòu)比較相似，45%左右的租戶為新租，超30%為新租，18%左右為擴(kuò)租；廣州超過70%的成交為搬遷；深圳搬遷的成交次數(shù)達(dá)到57.1%，其次為新租，占比為28.6%；武漢接近一半的成交租賃類型為搬遷，新租占比約為三成。

　　租戶行業(yè)

　　TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)是租賃主力行業(yè)。

　　租戶行業(yè)：上半年，北京TMT租戶占比最高，達(dá)50%，其次為專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，分別為25%；上海TMT和金融占比分比為37.3%和22%；成都TMT占比達(dá)40.59%，為最高，其次為金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，占比均為15%左右；重慶TMT占比為42.62%，其次為專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，分別為21.3%和16.4%；廣州TMT占比高達(dá)87.5%；深圳TMT占比為50%，其次為金融業(yè)，占比為25%；武漢TMT占比超三成，其次為房地產(chǎn)、金融業(yè)和零售，分別為16%、14.5%和12.9%。

　　寫字樓存量

　　京滬甲乙級(jí)寫字樓存量占20城總存量近三成。

　　總體來看：截至2020年6月，20城市甲乙級(jí)寫字樓總存量達(dá)68419.14萬㎡，其中甲級(jí)37635.61萬㎡，占比55%，乙級(jí)30783.53萬㎡，占比45%。

　　分城市來看：在20城市甲乙級(jí)寫字樓總存量中，北京、上海占比分別為14.18%和12.47%，合計(jì)26.65%；武漢、深圳、成都、廣州、杭州等14城市占比66.5%；青島、蘇州、南昌、福州的占比較小，合計(jì)占比為6.8%。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc