新冠肺炎疫情影響下，居民生產(chǎn)生活受限、消費活動減少，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)；但從另一方面看，疫情加速互聯(lián)網(wǎng)時代消費習(xí)慣變革，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新格局將逐漸形成。在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢。

　　中國商鋪租金指數(shù)運行分析

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。

　　疫情期間，部分業(yè)主/運營商推出給予免租期、緩交租金等一系列商戶紓困措施，商鋪租賃樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，樣本商業(yè)街中，近半數(shù)業(yè)主給予商戶免租期；樣本商圈中，超七成購物中心給予商戶免租期（注：本次商鋪平均租金漲跌幅未考慮疫情下業(yè)主/供應(yīng)商為商戶提供免租期對租金水平的影響）。

　　從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占83.3%，4.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占14.7%，租金環(huán)比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上期持平。

　　從市場表現(xiàn)來看，2020年1-5月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)13.9萬億元，同比下降13.5%，降幅較1-4月收窄2.7個百分點；其中實物商品網(wǎng)上零售額同比增長11.5%，增幅較1-4月擴大2.9個百分點；實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比重為24.3%，較去年同期擴大5.4個百分點。在新冠肺炎疫情影響下，網(wǎng)絡(luò)購物成為居民消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對實體經(jīng)營仍產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。整體來看，受疫情影響，我國經(jīng)濟和消費受到較大沖擊，商業(yè)租賃需求恢復(fù)仍需時間。

　　1、百街商鋪租金指數(shù)變化

　�。�1）百街商鋪租金變動情況

　　根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2020年上半年，百街商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%。

　　分城市等級來看，2020年上半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占11.5%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占80.8%，7.7%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京9條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲五跌兩平，其中南鑼鼓巷跌幅最大，為3.37%；上海11條商業(yè)街租金環(huán)比均下跌，其中田子坊跌幅最大，為5.26%；廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比一漲兩跌，其中北京路步行街跌幅較大，為3.67%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中東門步行街跌幅最大，達5.59%。

　　2020年上半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.5%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占85.0%，2.5%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，南京主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲；杭州、長沙、海口主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；其余7個城市主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平，其中武漢光谷步行街租金環(huán)比跌幅最大，為6.64%。

　�。�2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街

　　2020年上半年，樣本商業(yè)街中，南京老門東、�？谥猩铰返�8條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，但漲幅有限，其中南京老門東環(huán)比漲幅最大，為0.78%；�？谥猩铰贰⒑？诮夥盼髀飞虡I(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.5%（含）-0.7%（含）之間；北京簋街、杭州武林路等5條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，武漢光谷步行街、深圳東門步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中武漢光谷步行街租金環(huán)比跌幅最大，為6.64%；深圳東門步行街、上海田子坊商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在5.0%-6.0%之間；重慶三峽廣場、蘇州石路步行街、天津濱江道商業(yè)街等7條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0%-5.0%之間。

　　2、百MALL商鋪租金指數(shù)變化

　�。�1）百MALL商鋪租金變動情況

　　根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2020年上半年，百MALL商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。

　　分城市等級來看，2020年上半年，一線城市中13.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，84.1%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京12個商圈租金環(huán)比一漲十跌一平，其中崇文門商圈租金跌幅最大，為2.58%；上海22個商圈租金環(huán)比三漲十九跌，其中人民廣場商圈跌幅最大，為2.82%；廣州6個商圈租金環(huán)比兩漲四跌，其中北京路商圈跌幅最大，為3.99%；深圳4個商圈租金環(huán)比全線下跌，其中華強商圈和福田中心區(qū)商圈跌幅較大，均為2.29%。

　　2020年上半年，二線城市中15.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，84.3%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌。長沙、南京、蘇州、重慶、南昌等7個城市重點商圈租金環(huán)比全部下跌；成都、杭州等4個城市重點商圈租金環(huán)比均漲跌互現(xiàn)。二線城市中，杭州申花商圈租金環(huán)比跌幅最大，為3.70%。

　　（2）租金漲跌幅較大的商圈

　　從商圈層面看，2020年上半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州天河路、廣州西關(guān)等10個商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中廣州天河路商圈租金環(huán)比漲幅最大，為0.61%；廣州西關(guān)商圈租金環(huán)比漲幅亦達到0.60%；上海川沙、上海七寶2個商圈租金環(huán)比漲幅均在0.5%-0.6%之間；青島浮山后、海口濱海國貿(mào)、上海中山公園等6個商圈租金環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)。在租金環(huán)比下跌的商圈中，廣州北京路、廣州市橋2個商圈租金環(huán)比跌幅近4.0%；杭州申花、南昌八一等3個商圈租金環(huán)比跌幅均在3.0%-4.0%之間；青島李村、上海人民廣場、重慶三峽廣場等5個商圈租金環(huán)比跌幅均在2.0%-3.0%之間。

　　3、租金運行趨勢研判

　　從市場表現(xiàn)看，2020年以來，受新冠肺炎疫情影響，網(wǎng)絡(luò)購物成為居民消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對線下實體商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生一定沖擊。一方面，疫情催化新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴張，推動零售商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)線上與線下的加速融合發(fā)展。另一方面，零售商業(yè)企業(yè)提供的無接觸、自助式零售等服務(wù)更受消費者青睞，同時社區(qū)商業(yè)價值獲得快速提升。整體來看，2020年上半年，經(jīng)濟運行還未回歸正常水平，投資、消費等主要經(jīng)濟指標(biāo)仍未恢復(fù)到去年同期水平。短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟仍在復(fù)蘇，實體商業(yè)經(jīng)營仍面臨較多挑戰(zhàn)，商鋪租金整體承壓。未來，隨著疫情防控形勢向好，前期壓抑的部分消費需求有望逐步釋放，并支撐消費市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　供應(yīng)方面，從短期供應(yīng)來看，受疫情影響，15個重點監(jiān)測城市1-5月新開業(yè)購物中心項目數(shù)量僅有14個，總商業(yè)建筑面積約82萬平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南昌等8個城市，較2019年1-5月減少約250萬平方米。隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分受疫情影響而暫停開業(yè)計劃的購物中心預(yù)計將于2020年下半年入市。從長期供應(yīng)來看，2020年1-6月，15個重點監(jiān)測城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為2509.5萬平方米，同比上升14.1%。從城市等級看，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比上升100.3%，二線城市同比上升2.3%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占15城比例由去年同期的12.1%上升至21.2%，二線城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整體來看，一線城市商辦用地市場成交規(guī)模同比明顯增加，二線城市成交規(guī)模同比較為穩(wěn)定。

　　需求方面，2020年1-5月，受疫情影響，我國社會消費品零售總額同比下降13.5%，仍未恢復(fù)疫情前水平；而線上消費累計同比持續(xù)增長，持續(xù)擠壓線下實體消費，1-5月實物商品網(wǎng)上零售額同比增長11.5%，增幅連續(xù)三個月擴大。按消費類型分，餐飲收入同比下降36.5%；商品零售同比下降10.6%。15類限額以上單位商品中，糧油食品類、飲料類、中西藥品類、日用品類及通訊器材類分別同比增長13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和2.3%，其余10類商品零售均同比下降；其中金銀珠寶類及服裝鞋包、針紡織品類同比下降超過20%。整體來看，在新冠疫情影響下我國消費市場短期受到較大沖擊，雖然市場活力回升，但恢復(fù)疫情前的水平仍需時日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪租金短期仍面臨下行壓力。

　　展望未來，新冠肺炎疫情防控工作已進入常態(tài)化防控階段，但其對經(jīng)濟的影響短期內(nèi)仍會持續(xù)。在國內(nèi)經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)的恢復(fù)尚需時間的背景下，商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。同時，境外疫情正在蔓延擴散，對世界經(jīng)濟的沖擊還在發(fā)展演變的過程中；在外需存在較大不確定性的情況下，擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略將持續(xù)推進。且隨著疫情逐步得到有效控制、復(fù)商復(fù)市穩(wěn)步進行，在促消費政策的扶持下，中國經(jīng)濟將逐步釋放內(nèi)需潛力，消費升級的勢頭亦將持續(xù)。隨著消費市場活力不斷恢復(fù)，實體商業(yè)和商戶經(jīng)營也有望逐漸回歸正常水平；預(yù)計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復(fù)平穩(wěn)運行態(tài)勢。

　　中國寫字樓租金指數(shù)運行分析

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金 整體水平累計下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米·天，環(huán)比一季度下跌1.54%。從商圈來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占10.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占87.5%，2.5%的商圈租金與上期持平。整體來看，2020年二季度，國內(nèi)經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，但當(dāng)前境外疫情對世界經(jīng)濟的巨大沖擊繼續(xù)發(fā)展演變，外部風(fēng)險挑戰(zhàn)明顯增多。在國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)面臨壓力以及世界經(jīng)濟不確定性增加的背景下，我國經(jīng)濟穩(wěn)定運行仍面臨較多挑戰(zhàn)，消費、投資等主要指標(biāo)均低于上年同期水平；受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟仍處于下行區(qū)間影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓市場需求下降，租金環(huán)比繼續(xù)下跌。分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。

　　1、寫字樓租金變動情況

　　分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均有所下跌。

　　從城市等級看，2020年二季度，一線城市中，13.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，86.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園區(qū)等5個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；深圳龍崗中心城、深圳南山中心區(qū)等31個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。

　　2020年二季度，二線城市中，6.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，88.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，杭州、南京、長沙主要商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；其余城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比均下跌或持平。

　　2、租金漲跌幅較大的商圈

　　2020年二季度，新冠肺炎疫情對寫字樓市場的影響繼續(xù)顯現(xiàn)，在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點城市主要商圈中，近九成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌；其中批發(fā)零售、住宿餐飲、交通運輸、文體娛樂等行業(yè)受到的影響較大，這幾類行業(yè)企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌較多。在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，深圳龍崗中心城環(huán)比跌幅最大，為3.96%，租金下跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心區(qū)、北京上地等13個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅亦在3.0%以上；廣州體育中心、上海五角場等47個商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%-3.0%之間；上�；春Ｖ新贰⒊啥即何趼返�9個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。

　　盡管疫情期間，企業(yè)經(jīng)營活動受限，但互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)服務(wù)行業(yè)、醫(yī)療以及大數(shù)據(jù)等行業(yè)繼續(xù)保持上揚態(tài)勢，基于擴張需求，樓盤硬件設(shè)施較好、物業(yè)管理完善且租金較低的新興商圈寫字樓需求有所增長。同時，TMT、金融業(yè)等行業(yè)仍為寫字樓市場需求主力，部分企業(yè)存在擴張需求；因此，這幾類行業(yè)企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金仍較為穩(wěn)定。在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點城市主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園區(qū)等8個商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲，漲幅均在1.0%以內(nèi)。

　　3、租金運行趨勢研判

　　從市場表現(xiàn)來看，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)扎實推進，二季度國民經(jīng)濟運行呈現(xiàn)恢復(fù)改善態(tài)勢，但2020年1-5月，投資、消費、進出口等主要指標(biāo)同比仍呈下降態(tài)勢，經(jīng)濟運行尚未恢復(fù)到疫情前水平，部分行業(yè)的穩(wěn)定復(fù)蘇也面臨新挑戰(zhàn)。重點城市寫字樓租賃需求疲軟，空置率高企，綜合因素致使二季度寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌。分行業(yè)來看，與互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療相關(guān)的辦公需求繼續(xù)保持逆勢增長，TMT行業(yè)、金融業(yè)辦公需求保持穩(wěn)定，為寫字樓租賃市場帶來一定積極影響。

　　供應(yīng)方面，新開工方面，2020年1-5月，15個重點城市辦公樓新開工面積共計913.0萬平方米，同比下降24.6%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比增長6.7%；二線城市同比下降39.5%。土地供應(yīng)方面，2020年1-6月，15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為2509.5萬平方米，同比增長14.1%。其中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長100.3%；二線城市同比增長2.3%。短期來看，受疫情影響全國15個重點城市辦公樓新開工面積同比下降；長期來看，重點城市商辦用地供應(yīng)仍將保持穩(wěn)定增長。

　　需求方面，2020年二季度，我國國民經(jīng)濟整體處于恢復(fù)過程中。2020年1-5月，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降2.8%，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降7.7%。從主要行業(yè)看，5月，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比分別增長12.9%、7.1%、5.2%，增速較4月分別加快7.7、6.0、0.8個百分點；批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)同比分別下降2.1%、21.7%，降幅較4月分別收窄4.5、12.0個百分點。整體來看，TMT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等仍為本季度寫字樓市場需求主力。

　　展望未來，從宏觀環(huán)境來看，2020年二季度，推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)、支持疫情防控的相關(guān)政策有序落實、不斷推進，經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢。稅收方面，國家先后出臺多項稅費優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)和社會稅收負(fù)擔(dān)、成本壓力。5月15日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持疫情防控保供等稅費政策實施期限的公告》，支持疫情防控、企業(yè)紓困和復(fù)工復(fù)產(chǎn)；5月19日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于小型微利企業(yè)和個體工商戶延緩繳納2020年所得稅有關(guān)事項的公告》，緩解小型微利企業(yè)和個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營資金壓力。信貸支持和金融服務(wù)方面，政策繼續(xù)給小微企業(yè)和個體工商戶信貸支持。5月25日，銀保監(jiān)會、工信部、國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范信貸融資收費 降低企業(yè)融資綜合成本的通知》，提出了20條措施以進一步規(guī)范信貸融資各環(huán)節(jié)收費與管理，降低企業(yè)融資綜合成本，更好服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。疫情發(fā)生以來，銀保監(jiān)會不斷優(yōu)化疫情防控領(lǐng)域金融服務(wù)，截至2020年5月17日，銀行機構(gòu)對疫情防控、助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供的信貸支持已超過3.11萬億元。

　　短期來看，在疫情影響下，我國經(jīng)濟實現(xiàn)全面復(fù)蘇尚需時間。2020年1-5月，消費、投資和出口三大需求仍同比下降；隨著疫情對市場的影響逐步顯現(xiàn)，寫字樓租金短期仍將承壓。但長期來看，雖然我國當(dāng)前經(jīng)濟運行尚未恢復(fù)到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大戰(zhàn)略成果的背景下，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)扎實推進、生產(chǎn)需求逐步好轉(zhuǎn)，我國經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級的新動能也將不斷發(fā)展壯大，這些都將推動經(jīng)濟全面回歸常態(tài)，并支持寫字樓市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc