第一太平戴維斯發(fā)布《復(fù)蘇之路》疫后專題報(bào)告 ，報(bào)告從投資、零售、寫字樓、住宅四大市場剖析疫情中與后疫情時(shí)代的中國房地產(chǎn)市場，研討未來市場如何走上復(fù)蘇之路。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級董事及主管簡可(James Macdonald)表示：中國經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)勁。面對疫情，各行各業(yè)亮點(diǎn)涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。隨著中國疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，特殊時(shí)期的新趨勢也將被有所保留，并助力未來市場繼續(xù)前行。
第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想表示："目前新冠疫情對國內(nèi)社會(huì)活動(dòng)的負(fù)面影響正逐步消除，在經(jīng)歷了短期下行之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之勢明顯，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型行業(yè)，目前也迎來新一輪的反彈。但值得注意的是，疫情已經(jīng)改變了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡，后疫情階段如何在困境中思變、在發(fā)展中求存，則是所有房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)當(dāng)尋找的答案。"
投資
去全球化帶來挑戰(zhàn)
投資者尋找安全港，不良貸款或成風(fēng)口
物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施值得關(guān)注
中國正與其他亞洲鄰國及發(fā)展中市場建立更為緊密的連結(jié)，并大力提升自身在關(guān)鍵領(lǐng)域的自主研發(fā)能力，以減少對其他國家的依賴。同時(shí)去全球化趨勢令市場擔(dān)憂產(chǎn)業(yè)鏈外遷，但考慮到資本需要及供應(yīng)鏈影響，制造商不可能在短期內(nèi)將現(xiàn)有項(xiàng)目立刻轉(zhuǎn)移出中國，卻可能會(huì)將新項(xiàng)目投向其他國家。同時(shí)為了滿足這些變化，制造業(yè)和物流業(yè)需要在選址和功能上做出調(diào)整。
考慮到疫情可能對企業(yè)造成的影響，國際經(jīng)濟(jì)增長前景短期內(nèi)較為消極，在中期也面臨一定挑戰(zhàn)。國際投資者可能向發(fā)展中的亞太區(qū)，特別是中國配置更多資金來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)不良貸款總量近幾年一直在攀升。由于大部分貸款都是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，市場為投資者提供了以較低的價(jià)格獲得資產(chǎn)包，并快速退出的機(jī)會(huì)。
投資者對成熟市場，或增長前景良好的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域更為關(guān)注，例如科技、金融、醫(yī)藥等行業(yè)。同時(shí)為了彌補(bǔ)買家承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)下行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，急需出售物業(yè)的賣家往往需要提供折扣或穩(wěn)定的租金收入擔(dān)保。
疫情影響下受益最明顯的資產(chǎn)類別是物流資產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心，但實(shí)際投資機(jī)會(huì)較少，競爭激烈。一方面，物流資產(chǎn)稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)增長幅度相對穩(wěn)定，導(dǎo)致物流項(xiàng)目難以獲得非常良好的區(qū)域。另一方面數(shù)據(jù)中心需要獲得運(yùn)營許可、電力配額保證，實(shí)現(xiàn)能源使用效率達(dá)標(biāo)，另外還需要在靠近人口和商業(yè)中心尋找合作伙伴和開發(fā)機(jī)會(huì)，這對境外投資者有較高難度。
零售
必需品消費(fèi)領(lǐng)先，線上渠道成熱點(diǎn)
國內(nèi)旅游、消費(fèi)提振政策力促消費(fèi)增長
創(chuàng)新科技助力中國零售向好發(fā)展
從近期數(shù)據(jù)來看，很多商場客流已恢復(fù)至七至八成，但不同類型的商戶和租戶業(yè)績?nèi)杂胁町�。必需品類如食品、日用品的消費(fèi)在3月已出現(xiàn)同比增長，4月進(jìn)一步加速，對超市構(gòu)成業(yè)績利好。而在非必需品類，所有品類的增速也在持續(xù)改善。其中通訊類產(chǎn)品也已率先實(shí)現(xiàn)增長，四月同比增速回升至12%。
線上渠道成為品牌推進(jìn)銷售的重要途經(jīng)。今年前三個(gè)月，線上零售占比達(dá)24%，為歷史最高。幾乎所有零售商都寄希望于開發(fā)或強(qiáng)化線上渠道來拓展自己的產(chǎn)品和服務(wù)，即使無法直接盈利，也寄希望于疫情后線上渠道能夠增加銷售收入。
今年五一期間，大多數(shù)人選擇本地出行，整體市場已逐漸回暖。鑒于目前國際旅行受阻，國內(nèi)疫情控制穩(wěn)定，預(yù)計(jì)將有更多游客選擇境內(nèi)旅行，加之地方政府持續(xù)推出措施鼓勵(lì)消費(fèi)，由此拉動(dòng)服務(wù)和商品消費(fèi)增長，尤其是對核心商圈消費(fèi)形成利好。
零售一直是中國最具創(chuàng)新性的行業(yè)之一，通過物聯(lián)網(wǎng)、5G技術(shù)與移動(dòng)設(shè)備的無縫整合，把在線分析擴(kuò)展到線下環(huán)境可能將成為重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵領(lǐng)域之一。線上平臺對個(gè)人消費(fèi)者推出更有針對性、定制化的推薦，并加強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)內(nèi)容的產(chǎn)出，帶動(dòng)品牌不斷探索線上。物流設(shè)施的新興投資，以及第三方物流供應(yīng)商的擴(kuò)張，也在降低了線上平臺的運(yùn)營成本的同時(shí)提高了質(zhì)量、效率和負(fù)載能力。
寫字樓
國內(nèi)企業(yè)復(fù)工力度各異，外企保持觀望
科技、醫(yī)療企業(yè)迎來租賃新需求
樓宇健康、專業(yè)物管值得業(yè)主關(guān)注
國內(nèi)各企業(yè)受到?jīng)_擊與應(yīng)對方式各不相同：國有企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)率先復(fù)工，這類企業(yè)擁有更好的貸款渠道及營運(yùn)資金；而中小企業(yè)現(xiàn)金儲備、融資渠道有限，復(fù)蘇力度弱于大型企業(yè)�？鐕髽I(yè)運(yùn)營壓力增加，或考慮向核心城市靠攏集聚。未來在政府進(jìn)一步推進(jìn)改革、放寬投資限制背景下，仍有望加強(qiáng)拓展中國業(yè)務(wù)力度。
信息技術(shù)與科技企業(yè)在過去十年迎來爆發(fā)增長，此次疫情將辦公、消費(fèi)、社交向云端轉(zhuǎn)移，為這類企業(yè)再度提供發(fā)展契機(jī)。另一類受益行業(yè)是健康醫(yī)療類企業(yè)，除了疫情影響，民眾對醫(yī)療保健的要求日益提升也助力此類企業(yè)的快速擴(kuò)張。這些行業(yè)趨勢對租戶需求有著明顯指示作用，相關(guān)企業(yè)偏好非核心區(qū)位或商務(wù)園區(qū)的高規(guī)格寫字樓。
疫情期間，物業(yè)管理一線人員對保障樓宇安全起到了關(guān)鍵作用，未來租戶再選址時(shí)會(huì)傾向于更專業(yè)的業(yè)主與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也更關(guān)注樓宇健康、韌性、靈活性以及應(yīng)急預(yù)案。
住宅
二季度住宅市場成交量環(huán)比大增、反彈勢頭明顯
高端及改善型住宅產(chǎn)品今年表現(xiàn)可期
住宅物業(yè)服務(wù)加碼，平臺化整合成趨勢
年初疫情的突然爆發(fā)同時(shí)影響到開發(fā)商及購房者的計(jì)劃。在經(jīng)歷了一季度的低迷后，二季度開發(fā)商加大了推盤力度，以期強(qiáng)化銷售；而擁有住房在突發(fā)事件中的優(yōu)勢也改變了潛在購房者的心理預(yù)期，近期加速了購房進(jìn)程。
全球證券市場波動(dòng)使得部分投資者或增加房地產(chǎn)資產(chǎn)配置，以期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。雖然近年來剛需型住宅的銷售更為亮眼，但在今年許多城市高端或改善型住宅市場表現(xiàn)有望優(yōu)于大眾市場。相對而言，高收入家庭還貸能力更強(qiáng)，對貸款的依賴度較低，受經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響較小。
居家辦公使多代同堂家庭催生新的住宅需求，包括購置新房或置換更大戶型房產(chǎn)。同時(shí)在預(yù)算有限的情況下，部分家庭可能會(huì)選擇遠(yuǎn)離市中心、低密度的社區(qū)。交通設(shè)施與區(qū)域商圈的完善使得郊區(qū)房產(chǎn)吸引力不減。
近年物業(yè)公司不斷加碼新技術(shù)投資，以在保障業(yè)主安全舒適同時(shí)，提高運(yùn)營效率與服務(wù)范圍。此次疫情期間，物業(yè)更是對社區(qū)安全提供重要保障，通過集合多元服務(wù)平臺和功能滿足業(yè)主越來越豐富的需求升級。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
