疫情雖不會(huì)對(duì)商業(yè)模式的改變產(chǎn)生革命性的影響，但卻潛移默化的影響著人們的消費(fèi)習(xí)慣和辦公方式，從而引發(fā)我們對(duì)于轉(zhuǎn)型期商辦行業(yè)的新思考。存量地產(chǎn)時(shí)代，從空間為王到內(nèi)容為王，不斷探索創(chuàng)新才是前進(jìn)路上的根本動(dòng)力。
2020年初，受新冠疫情影響，線下消費(fèi)遭遇“寒冬”，各類(lèi)企業(yè)延遲開(kāi)工，與之密切相關(guān)的商辦行業(yè)也遭受重創(chuàng)。商務(wù)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019春節(jié)假期全國(guó)零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約10050億元。而這個(gè)春節(jié)，保守估計(jì)餐飲、零售、休閑娛樂(lè)的損失超過(guò)5000億元，購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額下降超八成。從目前疫情態(tài)勢(shì)估計(jì)，商場(chǎng)客流量減少帶來(lái)的銷(xiāo)售影響可能會(huì)持續(xù)到二季度，而大量地產(chǎn)延緩施工和開(kāi)業(yè)的局面或?qū)⒂绊懭曜邉?shì)，新增租戶減少，中小企業(yè)續(xù)租難也會(huì)使本就冰冷的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)一步惡化。
2015年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)就已進(jìn)入存量市場(chǎng)，一方面因處經(jīng)濟(jì)減速周期，辦公和消費(fèi)的整體需求增速減緩，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的供給規(guī)模仍相對(duì)較大，供需失衡下空置率被拉升，市場(chǎng)飽和度增高，去化和轉(zhuǎn)型壓力加大。
首先來(lái)看需求端。生產(chǎn)方面，全國(guó)GDP增速?gòu)?010年的10.6%降至2019年的6.1%，制造業(yè)從業(yè)人員指數(shù)2012年下半年以來(lái)長(zhǎng)期處于50的臨界線以下，去年4月更是跌至47.2，企業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓加大，用工意愿降低。消費(fèi)方面，2010年開(kāi)始社消總額增速就一直呈下行趨勢(shì)。去年2月，央行數(shù)據(jù)顯示，居民部門(mén)人民幣貸款減少706億元，為2016年2月以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)意愿下降。
圖1. 我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)（當(dāng)月同比）
數(shù)據(jù)來(lái)源：wind
再看商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供給表現(xiàn)。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2019年末，全國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%，內(nèi)地主要17城平均空置率21.7%。較高的空置率下，部分城市新增供給量仍然巨大。從短期供給看，以長(zhǎng)沙市為例，2017-2018年，長(zhǎng)沙新增甲級(jí)寫(xiě)字樓60.4萬(wàn)方，僅次于上海、深圳和杭州，直接將本已高達(dá)33.4%的空置率拉高至45.4%。從中長(zhǎng)期供給看，我們發(fā)現(xiàn)2014-2018年，武漢、西安的新增企業(yè)均寫(xiě)字樓增量甚至高于一線城市，而其空置率也在4年間上升了10個(gè)百分點(diǎn)左右（考慮到中長(zhǎng)期的新增需求，換用新增企業(yè)均寫(xiě)字樓增量這個(gè)相對(duì)指標(biāo)）。
圖2. 我國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓增量與空置率變化關(guān)系
數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行、淘數(shù)大數(shù)據(jù)
圖3. 我國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓企業(yè)均增量與空置率變化關(guān)系
數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行、淘數(shù)大數(shù)據(jù)
零售物業(yè)方面，購(gòu)物中心空置率雖不及寫(xiě)字樓，但因市場(chǎng)存量較大，且受電商沖擊，整體面臨結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。贏商大數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國(guó)重點(diǎn)19城人均購(gòu)物中心面積已達(dá)0.6平方米，其中蘇州、杭州、南京、西安更是超越紐約市的0.74平方米/人。
在這樣的行業(yè)背景下，疫情擾動(dòng)又為商辦行業(yè)帶來(lái)了哪些新趨勢(shì)呢？我們從以下三個(gè)方面說(shuō)開(kāi)去。
趨勢(shì)一：非接觸式商業(yè)興起
疫情當(dāng)下,“宅”成為大多數(shù)人一個(gè)月來(lái)的常態(tài)，“宅”生活也成為線上經(jīng)濟(jì)的催化劑。數(shù)據(jù)顯示，疫情期間快手APP日活躍用戶量是原來(lái)的3倍，平安好醫(yī)生平臺(tái)APP新注冊(cè)用戶量增長(zhǎng)10倍。線上購(gòu)物、線上娛樂(lè)、線上辦公不僅成為人們不得已的最佳選擇，也為線上線下深度融合提供了契機(jī)。
一時(shí)間，全國(guó)各地多家購(gòu)物中心推出線上服務(wù)，通過(guò)app、小程序等，實(shí)現(xiàn)線上下單、外送到家。更有購(gòu)物中心通過(guò)網(wǎng)上直播的形式鼓勵(lì)消費(fèi)者看直播下單，并輔以各類(lèi)優(yōu)惠，來(lái)激發(fā)消費(fèi)者線上購(gòu)物的熱情。“云逛街”、“專(zhuān)屬直播間”等線上營(yíng)銷(xiāo)方式悄然走紅。
在必需品采買(mǎi)方面，當(dāng)距離和無(wú)接觸成為消費(fèi)者首要考慮因素時(shí)，新零售社區(qū)生鮮店就受到了民眾的青睞。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間北京蘇鮮線上蔬菜水果訂單銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)超200%增長(zhǎng)，蘇寧小店菜場(chǎng)線上訂單環(huán)比增長(zhǎng)245%。
其實(shí)近年來(lái)，社區(qū)生鮮店這種介于綜合超市和便利店之間的業(yè)態(tài)已經(jīng)處于蓬勃發(fā)展期。首先，我國(guó)超市行業(yè)中的中小業(yè)態(tài)增多，以盒馬和為代表的行業(yè)龍頭紛紛開(kāi)始布局盒馬小站、永輝mini等超市中小業(yè)態(tài)。2012-2018年，我國(guó)綜合超市、便利店收入規(guī)模的年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為4.2%和14.6%，都遠(yuǎn)大于大賣(mài)場(chǎng)的2.3%。此外，生鮮是民生基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，社區(qū)生鮮消費(fèi)既可分流大賣(mài)場(chǎng)的存量，又較農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有更大的增量空間。疫情過(guò)后，必需品消費(fèi)不可能大規(guī)模停留線上，“到店到家”模式結(jié)合的新零售社區(qū)生鮮店將獲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
表1. 中國(guó)超市行業(yè)收入結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
趨勢(shì)二：“云辦公”時(shí)代加速
疫情期為避免人員聚集，企業(yè)紛紛被迫延遲開(kāi)工，“遠(yuǎn)程辦公”“無(wú)接觸辦公”需求場(chǎng)景猛增。百度指數(shù)顯示，遠(yuǎn)程辦公搜索指數(shù)2月份同比增長(zhǎng)491%，環(huán)比增長(zhǎng)317%；移動(dòng)端同比增長(zhǎng)690%，環(huán)比增長(zhǎng)337%。面對(duì)突然猛增的遠(yuǎn)程辦公需求，各大廠商紛紛出臺(tái)產(chǎn)品優(yōu)惠和免費(fèi)政策，一方面幫助企業(yè)解決復(fù)工問(wèn)題，另一方面搶占市場(chǎng)份額。
1月24日，騰訊宣布免費(fèi)開(kāi)放支持300人在線會(huì)議的騰訊會(huì)議服務(wù)；1月25日，華為云宣布6月1日前免費(fèi)提供Welink企業(yè)協(xié)同服務(wù)；2月5日，阿里旗下移動(dòng)辦公應(yīng)用“釘釘”首次超過(guò)微信，躍居蘋(píng)果AppStore排行榜第一，這也是蘋(píng)果應(yīng)用商店中，辦公類(lèi)應(yīng)用產(chǎn)品歷史首次躍居第一……
拋開(kāi)疫情的擾動(dòng)來(lái)看遠(yuǎn)程辦公的行業(yè)發(fā)展。需求方面，目前我國(guó)移動(dòng)辦公滲透率不足1%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等其他國(guó)家，移動(dòng)辦公尚處起步期，用戶習(xí)慣尚未養(yǎng)成，付費(fèi)意愿較低。供給方面，由于短時(shí)間內(nèi)需求陡增，頭部企業(yè)和云視訊服務(wù)商存在較為激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。由此看來(lái)，遠(yuǎn)程辦公場(chǎng)景雖已開(kāi)啟，但未來(lái)仍有很長(zhǎng)的路要走。智慧醫(yī)療、在線教育等不同行業(yè)的定制需求，將會(huì)催生遠(yuǎn)程辦公細(xì)分市場(chǎng)的更多應(yīng)用場(chǎng)景和價(jià)值。
圖5. 各國(guó)遠(yuǎn)程辦公人數(shù)占勞動(dòng)力總?cè)藬?shù)比例
數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
趨勢(shì)三：健康和智慧將成為競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)核
寫(xiě)字樓和盒子式購(gòu)物中心由于密閉性較高，加之集中供暖、集中送風(fēng)等，疾病傳染風(fēng)險(xiǎn)大。疫情來(lái)臨，公共衛(wèi)生安全保障便成為商辦樓宇運(yùn)行的頭等大事。當(dāng)下全國(guó)各地物業(yè)公司紛紛制定衛(wèi)生安全保障工作指引，加強(qiáng)公共區(qū)域清潔消毒，進(jìn)行人員排查，實(shí)行流量管控，設(shè)置應(yīng)急隔離區(qū)。更有開(kāi)發(fā)商發(fā)布《寫(xiě)字樓健康辦公白皮書(shū)》，從行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面，為樓宇環(huán)境、服務(wù)和健康保障等方面提供系統(tǒng)流程和執(zhí)行規(guī)范。
長(zhǎng)期以來(lái)，伴隨人們對(duì)健康的日益關(guān)注，以節(jié)能、環(huán)保、綠色、舒適、安全等要素為核心的樓宇健康問(wèn)題也已漸受業(yè)界重視。2014年，國(guó)際WELL建筑研究院IWBI基于11個(gè)生理特性與10個(gè)建筑相關(guān)概念，制定出WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)。2017年，我國(guó)發(fā)布并實(shí)施了《健康建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)T/ASC02-2016》。此外，也有眾多企業(yè)在硬件設(shè)施上為商業(yè)樓宇健康環(huán)境打造提供幫助，如濱特爾的凈水解決方案，漢威科技的空氣質(zhì)量綜合系統(tǒng)等。
圖6. WELL認(rèn)證體系七大類(lèi)別
資料來(lái)源：李品, 陳易. WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)及其對(duì)中國(guó)健康建筑的啟示
但與對(duì)樓宇健康的日漸重視相對(duì)應(yīng)的，是我國(guó)樓宇管理數(shù)字化水平仍然較低的問(wèn)題。缺乏系統(tǒng)性、自動(dòng)化的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)與設(shè)施調(diào)控，使得健康樓宇的實(shí)現(xiàn)任重而道遠(yuǎn)。目前，我國(guó)在商業(yè)智能樓宇建設(shè)方面存在較大短板，智慧系統(tǒng)設(shè)計(jì)初期規(guī)劃不完善、子系統(tǒng)之間獨(dú)立工作、數(shù)據(jù)缺失、缺乏統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)能力等問(wèn)題大量存在，且缺少高技術(shù)的樓宇智能化系統(tǒng)集成產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)樓宇智能化產(chǎn)品市場(chǎng)由霍尼韋爾、IBM、江森自控等幾家國(guó)外公司占據(jù)。
毫無(wú)疑問(wèn)，疫情提升了人們對(duì)于健康和智能化的關(guān)注程度，健康管理、智慧管理常態(tài)化、精細(xì)化將成為未來(lái)商業(yè)樓宇發(fā)展的一大趨勢(shì)。地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需從日常管理著手，配備更多資源，通過(guò)改良新風(fēng)系統(tǒng)，合理排布工位，加強(qiáng)人員健康監(jiān)控等措施，全方位保障樓宇健康。此外，以健康診斷、環(huán)境控制、安防設(shè)施、消防檢測(cè)和能源互聯(lián)網(wǎng)為模塊組成，由數(shù)據(jù)中心和網(wǎng)絡(luò)支撐環(huán)境、自助訪客系統(tǒng)、BYOD生態(tài)鏈系統(tǒng)共同支持的智慧樓宇管理系統(tǒng)也將使樓宇健康管理的效率大大提升。
圖7. 智慧樓宇場(chǎng)景模塊
資料來(lái)源：華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院
存量市場(chǎng)，較高的空置率，加上新冠疫情擾動(dòng)下呈現(xiàn)的商業(yè)新趨勢(shì)，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)如何走的更遠(yuǎn)？我們認(rèn)為對(duì)策主要有以下三個(gè)。
對(duì)策一：空間生態(tài)化
存量地產(chǎn)時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)逐漸從單純的使用空間演變?yōu)樾律罘绞�、新辦公方式的載體。企業(yè)跨界攜手，依托科技、聚焦場(chǎng)景、圍繞用戶打造全新生態(tài)系統(tǒng)，將為不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限可能。
第一，布局多元化業(yè)態(tài)。為滿足不同客群的不同場(chǎng)景需求，商辦行業(yè)的產(chǎn)品推出可以借助生態(tài)系統(tǒng)的打造，向多元化、場(chǎng)景化和鏈條化延伸，從而實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式服務(wù)。零售物業(yè)方面，以日本NEWoMan購(gòu)物中心為例，它以小眾品牌為亮點(diǎn)，利用樞紐客流和網(wǎng)紅餐廳打造餐飲IP，并配以書(shū)店、花店、CHANEL BEAUTY BAR以及各類(lèi)生活方式概念店，串聯(lián)起新時(shí)代女性的品質(zhì)生活空間。寫(xiě)字樓方面，如同Grand Front中的Knowledge Capital，大小辦公室、沙龍、實(shí)驗(yàn)室、展廳、劇場(chǎng)、活動(dòng)空間、會(huì)議中心等一應(yīng)俱全。隨著未來(lái)辦公方式的靈活化，辦公人群的年輕化，融休閑、生態(tài)、辦公為一體，集研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、洽談、產(chǎn)品展示等功能于一身的辦公空間將更具競(jìng)爭(zhēng)力。
第二，系統(tǒng)性培育社群。2015年全球最大零售物業(yè)集團(tuán)Westfield在其位于舊金山市中心的Mall中開(kāi)設(shè)了一家名叫Bespoke的辦公店，這種“前店后辦公”的模式一度引發(fā)公眾熱議。當(dāng)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)省去了生產(chǎn)、服務(wù)的大量中間環(huán)節(jié)，面向用戶的生產(chǎn)對(duì)辦公和商業(yè)空間的融合提出了需求。伴隨著這種辦公和商業(yè)空間混業(yè)化態(tài)勢(shì)的顯現(xiàn)，寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心的邊界也將越來(lái)越模糊。立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展規(guī)律，在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上主動(dòng)出擊，尋找合適租戶，將購(gòu)物中心作為產(chǎn)品創(chuàng)新的試驗(yàn)場(chǎng)，寫(xiě)字樓作為生產(chǎn)創(chuàng)新的主陣地，配備合適的硬件設(shè)施，打造跨界融合、綠色互聯(lián)的創(chuàng)新社群生態(tài)，將會(huì)激發(fā)下一代綜合體釋放無(wú)限潛能。
對(duì)策二：運(yùn)營(yíng)智能化
第一，加強(qiáng)智能化工具開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)O2O已逐漸從住宅擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)，以好租為代表的辦公租賃平臺(tái)，一方面解決了租戶和業(yè)主間信息不暢的問(wèn)題，另一方面也把眾多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從端口發(fā)布房源信息的繁瑣工作中解放出來(lái)，為提升服務(wù)質(zhì)量提供了可能。未來(lái)，隨著辦公產(chǎn)品的小型化、多元化加深，靈活辦公方式的增多，商辦地產(chǎn)線上端工具的使用也將越來(lái)越普及。
第二，關(guān)注智能化業(yè)態(tài)布局。零售物業(yè)發(fā)方面，科技感是實(shí)體商業(yè)增強(qiáng)體驗(yàn)性的一大手段。隨著3D試衣、機(jī)器人導(dǎo)購(gòu)、智能貨架等技術(shù)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，兼具實(shí)用性和可玩性的AI零售將大大提升顧客的消費(fèi)體驗(yàn)，也能吸引更多90后、00后等主力消費(fèi)人群的關(guān)注。寫(xiě)字樓方面，隨著跨區(qū)域公司的增多，新興職業(yè)、靈活就業(yè)的增長(zhǎng)，企業(yè)對(duì)于隨時(shí)隨地可以開(kāi)展協(xié)同辦公的需求也越來(lái)越多，未來(lái)能提供高效、自由的遠(yuǎn)程協(xié)同辦公條件的寫(xiě)字樓及其品牌將更受青睞。
第三，加大智能化管理投入。本次疫情暴露出許多購(gòu)物中心數(shù)字化建設(shè)不足的缺失。疫情發(fā)生期，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)難以采集，必將對(duì)在線管理和生產(chǎn)自救帶來(lái)障礙，而拋開(kāi)疫情期的風(fēng)險(xiǎn)防控，日常的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)又可為專(zhuān)業(yè)化的決策管理提供更多支撐。在商業(yè)地產(chǎn)投資取地、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理的眾多環(huán)節(jié)，以及精準(zhǔn)獲客、會(huì)員管理、租戶管理、物業(yè)管理、衛(wèi)生保障等各個(gè)方面，大數(shù)據(jù)和智能設(shè)施都是值得探索和利用的寶貴資源。
對(duì)策三：區(qū)位核心化
疫情雖然還沒(méi)有結(jié)束，但大家普遍認(rèn)為這次的短期沖擊不會(huì)改變我國(guó)發(fā)展大局和趨勢(shì)。面向中長(zhǎng)期發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進(jìn)，人口及各類(lèi)要素將繼續(xù)向都市圈集中。作為本輪城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，都市圈將是未來(lái)投資的重點(diǎn)及熱點(diǎn)。
第一，關(guān)注核心都市圈核心區(qū)。核心都市圈的核心區(qū)具有較高的人才密度和經(jīng)濟(jì)活力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率最低的前6位城市除杭州、南京外，均為一線城市。再看城市內(nèi)部，以北京為例，2018年北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率為8.1%，而核心商圈僅為3.8%。
圖8. 2018年第四季度我國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率
數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行
表2. 北京各板塊2018年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況
數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行
第二，關(guān)注核心都市圈新興區(qū)。隨著都市圈的進(jìn)一步發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸進(jìn)入外溢階段，交通便利、人口條件好、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能足的新興板塊，必將在未來(lái)收獲較大發(fā)展。以上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2019年超過(guò)3/4的市場(chǎng)去化來(lái)自于租金性價(jià)比凸顯的新興商務(wù)區(qū)。
來(lái)源：華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院
