近日，仲量聯(lián)行發(fā)布報告，對2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧與展望，報告指出，三季度深圳喜迎政策紅利，辦公樓和零售市場穩(wěn)步復(fù)蘇。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“三季度深圳辦公樓市場活躍度持續(xù)恢復(fù)，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)大面積擴租需求突出。由于市場仍處于租金下行期，成本集約型搬遷仍是主流�！渡钲诮ㄔO(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》的政策紅利將普惠多個領(lǐng)域，刺激不同行業(yè)的新增需求，為深圳辦公樓市場注入新的活力�！眱�(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，全市大部分購物中心迎來客流及銷售額的穩(wěn)步復(fù)蘇，整體租賃需求較上季度活躍，租金跌幅亦有所緩和。未來12個月內(nèi)市場將迎來供應(yīng)高峰，新增零售面積預(yù)計突破100萬平方米。”
甲級辦公樓
三季度深圳辦公樓市場仍處于復(fù)蘇通道，租賃市場活躍度持續(xù)恢復(fù)，全市整體凈吸納量環(huán)比錄得小幅上升。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴張及搬遷活動繼續(xù)領(lǐng)跑市場，尤其是互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)。由于業(yè)務(wù)范圍的快速擴張，這些龍頭企業(yè)原有的租賃面積已無法滿足新增人員的辦公空間需求，因此擴張勢頭更加迅猛，大面積成交也尤為突出。此外，大型內(nèi)資銀行仍能保持較為穩(wěn)定的搬遷和新設(shè)立需求。
由于市場仍處于租金下行期，成本集約型搬遷仍是市場主流。特別對于有大面積擴張需求的租戶而言，近一年來新竣工的辦公樓因可租面積較為充足且租金具有較強競爭力而更受青睞。此外，存量市場樓宇租賃表現(xiàn)逐漸呈兩極分化的趨勢。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“在供求不平衡的市場下行周期，資產(chǎn)管理更加專業(yè)化的辦公樓能夠更快適應(yīng)快速變化的外部市場環(huán)境，以及快速調(diào)整租賃策略，因此在市場逐漸穩(wěn)定后相比其他辦公樓表現(xiàn)更為出色�！辈煌�(xì)分市場而言，南山區(qū)租賃活動最為活躍，本季度南山區(qū)（包括前海）凈吸納量占全市整體水平近七成。尤其是前海片區(qū)，依托于優(yōu)惠的租金補貼政策以及大量優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，吸引了不少企業(yè)的搬遷及新設(shè)立需求。
三季度大量新增供應(yīng)入市，總計新增約51萬平方米，超過上半年供應(yīng)總量之和。在六個新竣工項目中，有五個位于南山區(qū)，進(jìn)一步加大南山區(qū)的供應(yīng)壓力。
雖然不少存量物業(yè)的空置率在本季度得到了改善，但由于本季度供應(yīng)量較大，且新增物業(yè)的預(yù)租率整體較低，拉高了辦公樓市場的整體空置率至27.8%，供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)空置率上升最為顯著。
全市租金跌幅較上季度繼續(xù)收窄，環(huán)比下降1.1%。業(yè)主大幅下調(diào)租金的現(xiàn)象在三季度明顯減少，近一半甲級辦公樓的租金在本季度企穩(wěn)。此外，一些空置率較低或者出租率在近期有所改善的甲級辦公樓甚至提高了租金。
市場展望
近日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》（以下簡稱《實施方案》），其中部分舉措將進(jìn)一步完善公平開放的市場環(huán)境�！秾嵤┓桨浮返闹鸩铰鋵崒⒋碳げ煌袠I(yè)的新增需求，為深圳辦公樓市場注入新的活力。
我們看好深圳加快市場開放，充分發(fā)揮市場的資源配置作用，有利于加快形成“雙循環(huán)”格局。通過制定深圳放寬市場準(zhǔn)入特別措施清單，深圳將放寬能源、電信、公用事業(yè)、交通運輸、教育等領(lǐng)域市場準(zhǔn)入。
在支持資本市場建設(shè)上，“推進(jìn)創(chuàng)業(yè)板改革并試點注冊制”已經(jīng)落地，措施通過簡化審核流程，明顯加快了創(chuàng)業(yè)板新股上市步伐。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“這意味著對于一些發(fā)展?jié)摿^大的TMT和生物醫(yī)藥等成長型企業(yè)而言，融資速度的加快將有利于業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長。因此，預(yù)計來自于上述高成長性、創(chuàng)新型企業(yè)的擴租需求將有所增長�！迸c此同時，“試點創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證（CDR）”、“建立新三板掛牌公司轉(zhuǎn)板上市機制”等措施，將為深圳資本市場帶來中概股等新的上市資源，行業(yè)結(jié)構(gòu)也將更加完善且多元化。而資本市場的活躍也將驅(qū)動證券行業(yè)業(yè)務(wù)的增長。此外，在發(fā)展金融科技上，提出“在中國人民銀行數(shù)字貨幣研究所深圳下屬機構(gòu)的基礎(chǔ)上成立金融科技創(chuàng)新平臺”，數(shù)字貨幣的技術(shù)導(dǎo)向性有利于推動銀行等金融機構(gòu)在數(shù)字貨幣業(yè)務(wù)上的拓展。預(yù)計不少大型金融機構(gòu)對金融科技部門的新設(shè)立需求將繼續(xù)增長。
在完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度的措施方面，“實施高層次科技人才定向培養(yǎng)機制”及“為符合條件的外籍高層次人才申請永久居留提供便利”等措施將有利于深圳在吸引及留住科技人才的同時，吸引更多的人才需求量大的科技企業(yè)落戶深圳；除此以外，還將加快完善技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的相關(guān)制度，以及進(jìn)一步放寬前沿技術(shù)領(lǐng)域的外商投資準(zhǔn)入限制。曾麗強調(diào)這些舉措將使深圳在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，完善科技產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)鏈集群，增強國際競爭力。這無疑將有利于科技行業(yè)辦公需求持續(xù)保持強勁發(fā)展。
基于上述展望，預(yù)計深圳市場租賃活躍度將繼續(xù)穩(wěn)步回升。再加上，深圳的科技、金融等行業(yè)巨頭通過自建物業(yè)解決業(yè)務(wù)擴張需求的現(xiàn)象日益突出，且自用面積可觀。受此影響，預(yù)計今年全年凈吸納量仍能達(dá)到過去三年的平均水平。
展望未來12個月，仍將有超一百萬平方米甲級供應(yīng)入市，預(yù)計短期內(nèi)深圳辦公樓市場空置率仍將保持高位。深圳辦公樓市場租金仍將面臨下行壓力，但預(yù)計租金降幅將進(jìn)一步減緩。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
繼7月份實現(xiàn)今年首次增速轉(zhuǎn)正后，深圳社會消費品零售總額在8月份延續(xù)增長態(tài)勢。在消費回暖的背景下，全市大部分購物中心迎來客流及銷售額的穩(wěn)步復(fù)蘇，整體租賃需求也因此較上季度活躍。市場上不少優(yōu)質(zhì)零售項目趁此機會加快租戶調(diào)整步伐，而中高端品牌也普遍看好市場復(fù)蘇前景，租賃成交有所上升。從新項目入駐率的角度來看，開業(yè)率接近滿租的狀態(tài)也一定程度反映出大多數(shù)零售商較上季度更為積極的心態(tài)。
分行業(yè)來看，餐飲行業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)跡象，特別是部分受疫情影響較小的輕餐與茶飲品牌重拾擴張動力，在本季度開出多家門店。此外，一些國際奢侈品品牌也開始加碼深圳零售市場，例如巴黎世家和迪奧各自在深圳灣萬象城開出第二家門店。
本季度共有兩個優(yōu)質(zhì)零售項目入市，分別是位于南山區(qū)的匯港購物中心（二期）以及寶能環(huán)球匯（西麗），零售面積共計約20萬平方米。這兩個新項目吸引了大量中端零售商入駐，開業(yè)率均超過95%，表現(xiàn)優(yōu)異。在空置率方面，得益于整體租賃需求回暖，一些面臨空置壓力的購物中心在本季度取得一定程度的招商進(jìn)展，空置面積明顯減少，結(jié)合新項目不俗的入駐情況，全市空置率較二季度小幅下降。
隨著零售市場氛圍得到持續(xù)改善，本季度不少購物中心的租金跌幅有所緩和。與此同時，部分購物中心由于其運營表現(xiàn)穩(wěn)定，提供給零售商的議價空間較小，因此能夠保持相對平穩(wěn)的租金水平。綜上，三季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金錄得小幅下跌，跌幅較上季度有所收窄。
市場展望
雖然外部環(huán)境的不確定性仍然存在，但深圳在投資、消費、進(jìn)出口等領(lǐng)域?qū)⒈３址�(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢。同時，隨著疫情得到有效控制，娛樂場所以及旅游景點人流量限制放寬，市民出外或旅游消費意愿將逐漸增強。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明表示：“這些利好因素對深圳零售市場的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。可以預(yù)見購物中心銷售情況，尤其是受年輕人歡迎的中高端優(yōu)質(zhì)零售項目，將受消費市場的持續(xù)改善得到提升，而零售商也將更傾向在此類優(yōu)質(zhì)零售項目中重啟擴張計劃或開設(shè)深圳首店�！�
未來12個月內(nèi)深圳零售市場將迎來供應(yīng)高峰，新增零售面積預(yù)計突破100萬平方米�？紤]到新增供應(yīng)主要集中在市郊，預(yù)計市郊空置率的攀升將推高全市整體空置率。盡管如此，率先完成租戶調(diào)整的優(yōu)質(zhì)零售項目仍將憑借豐富的業(yè)態(tài)組合進(jìn)一步貼近年輕人的消費需求與特點，從而在銷售方面得到更快的恢復(fù)，同時也將受到更多零售商的青睞，可以預(yù)見短期內(nèi)這類項目將帶動全市整體租金平穩(wěn)增長。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
