隨著經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，第三季度武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度回升。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“三季度武漢辦公樓租賃成交數(shù)量相比上半年接近翻倍，但疫情對(duì)需求端的沖擊仍未結(jié)束，細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)分化，我們看到，甲級(jí)辦公樓凈吸納量呈現(xiàn)負(fù)值，但科技新媒體和金融業(yè)的需求突顯強(qiáng)勁�！眱�(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，全市整體消費(fèi)進(jìn)一步回暖，部分項(xiàng)目升級(jí)改造后租戶結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，同時(shí)核心商圈租賃活躍度較上半年有顯著提升，餐飲、時(shí)尚及生活類業(yè)態(tài)租戶支撐需求。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　光谷和解放大道共迎來(lái)三個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。隨著武漢經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，在建辦公樓項(xiàng)目加速趕工。坐落于光谷的北辰光谷里8A，國(guó)采中心T6、T7、T8，以及位于解放大道的融創(chuàng)融匯廣場(chǎng)于第三季度入市，強(qiáng)化了這兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)氛圍。

　　截至9月末，全市甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)604.2萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓體量較上季度持平，為216.8萬(wàn)平方米，乙級(jí)辦公樓體量環(huán)比增加3.7%，至387.4萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)影響，全市空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至38.5%，其中甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至30.7%，乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至42.8%。

　　市場(chǎng)活躍度上升，但疫情對(duì)需求端的沖擊仍未完全消除。第三季度市場(chǎng)活躍度繼續(xù)上升，租賃成交數(shù)量相比上半年接近翻倍，同時(shí)我們也觀察到，第三季度出現(xiàn)了多個(gè)退租案例，說(shuō)明疫情對(duì)需求端的沖擊仍未結(jié)束。第三季度全市凈吸納量為10,220平方米，由于甲級(jí)市場(chǎng)沒有新增項(xiàng)目，而乙級(jí)市場(chǎng)的新增項(xiàng)目釋放了一些預(yù)租需求，使得甲級(jí)和乙級(jí)市場(chǎng)的凈吸納量出現(xiàn)明顯分化——甲級(jí)辦公樓凈吸納量為負(fù)5,336平方米，乙級(jí)辦公樓凈吸納量為15,556平方米。

　　從行業(yè)細(xì)分來(lái)看，第三季度甲級(jí)辦公樓中，科技新媒體行業(yè)作為疫情影響下的受益行業(yè)持續(xù)發(fā)力，金融業(yè)依然呈現(xiàn)出韌性，這兩個(gè)行業(yè)貢獻(xiàn)了超過一半的成交面積，緊隨其后的是房地產(chǎn)與建筑及專業(yè)服務(wù)業(yè)。從甲級(jí)辦公樓的退租行業(yè)看，盡管教育行業(yè)處在資本風(fēng)口，但行業(yè)內(nèi)部分化，部分公司由于戰(zhàn)略調(diào)整退出武漢市場(chǎng)。此外，第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)公司持續(xù)受到疫情沖擊，去化壓力增大，也出現(xiàn)了部分退租現(xiàn)象。

　　業(yè)主提供更加靈活的租賃條件，租金繼續(xù)下行。當(dāng)前業(yè)主的去化壓力激增，壓力主要來(lái)自兩方面：一是疫情沖擊下，整體需求和前幾年相比十分疲弱；二是2020年下半年開始的新一輪供應(yīng)高峰漸近，本就供大于求的市場(chǎng)格局將更加失衡，尤其是部分未來(lái)項(xiàng)目積極預(yù)租，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在此背景下，業(yè)主更愿意提供靈活的租賃條件以實(shí)現(xiàn)去化，包括提供更長(zhǎng)的免租期、更加有競(jìng)爭(zhēng)力的租金價(jià)格等。

　　截至9月末，全市辦公樓凈有效租金為79元每平方米每月，環(huán)比下降2.7%，同比回落7.0%。其中甲級(jí)辦公樓凈有效租金為97元每平方米每月，環(huán)比下降3.6%，同比下跌7.7%，為2013年以來(lái)首次跌破100元每平方米每月。得益于本就更加有吸引力的租金，乙級(jí)市場(chǎng)的租金跌幅較小，乙級(jí)辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，環(huán)比下降1.9%，同比下滑6.5%。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：從供應(yīng)端來(lái)看，到2021年武漢辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，包括武漢天地A1、綠地中心、恒隆廣場(chǎng)、K11ATELIER、香格里拉中心等，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。但新增供應(yīng)將在2021年之后逐漸回落，市場(chǎng)的供需關(guān)系將得到修復(fù)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，空置率將有望降低。從需求端來(lái)看，進(jìn)入三季度之后，國(guó)家的支持政策紛紛落地，政府大力招商引資，疫后重振工作如火如荼，未來(lái)辦公樓市場(chǎng)的需求恢復(fù)值得期待。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　江漢路步行街完成提檔升級(jí)，全市零新增供應(yīng)。2020年第三季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)未迎來(lái)任何新項(xiàng)目入市，江漢路及中南中北路兩個(gè)細(xì)分市場(chǎng)各迎來(lái)一個(gè)老牌百貨退市，全市總存量于季度末收于693.0萬(wàn)平方米。部分項(xiàng)目及商圈積極改造升級(jí)，如永旺夢(mèng)樂城武漢金銀潭購(gòu)物中心將停車場(chǎng)所在空間整體改造成賣場(chǎng)并重新規(guī)劃了現(xiàn)有品牌，使得整體租賃面積增加1.6萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)組合得到優(yōu)化；江漢路步行街也在歷經(jīng)五個(gè)多月的封閉改造期后得以全新面貌迎接十一黃金周客流。

　　市場(chǎng)租賃活躍度明顯提升，高校復(fù)課帶動(dòng)相應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)恢復(fù)。2020年第三季度，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)租賃活躍度較上半年有明顯回暖，但疫情沖擊帶來(lái)的市場(chǎng)洗牌也在進(jìn)一步加劇。受部分項(xiàng)目退市影響，季度末市場(chǎng)凈吸納量仍呈現(xiàn)負(fù)值，收于負(fù)14.3萬(wàn)平方米，但環(huán)比較上季度末增加了30.5萬(wàn)平方米，存量項(xiàng)目于上半年空出的面積在本季度逐漸迎來(lái)新租戶進(jìn)入，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.3%至12.7%。各細(xì)分市場(chǎng)中，高校師生為主力客群之一的光谷及街道口商圈在高校復(fù)課后逐漸回暖，空置率較上季度末分別下降5.3%及1.7%。

　　本季度需求主要由餐飲、時(shí)尚及生活業(yè)態(tài)品牌支撐。餐飲業(yè)態(tài)下，中餐正餐成為需求主力，其中烤肉、燒烤、湯鍋等門類的餐飲店鋪較受歡迎，圍爐海鮮烤肉自助在武漢拓張趨勢(shì)明顯，目前已布局徐東、街道口、建設(shè)大道、王家灣等多個(gè)主要商圈，還將陸續(xù)進(jìn)入中南中北路、江漢路及光谷商圈；此外，詹記、Sevenbus、添好彩、貳麻酒館等品牌也呈拓張趨勢(shì)。時(shí)尚業(yè)態(tài)下，服飾零售及化妝品品牌仍是相對(duì)突出的需求方，F(xiàn)ilaFusion在江漢路大洋百貨有2.0旗艦店圍擋，F(xiàn)olliFollie入駐漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首層，完美日記及Wow Color彩妝集合店拓張多家新店。生活業(yè)態(tài)下，新能源汽車展廳仍在持續(xù)進(jìn)入購(gòu)物中心首層，同時(shí)位于永清商圈的壹方南館首層臨街迎來(lái)特斯拉體驗(yàn)店及賓利武漢獨(dú)家城市展廳；此外電子產(chǎn)品品牌表現(xiàn)亮眼，大疆選址楚河漢街及武漢國(guó)際廣場(chǎng)開出兩家高級(jí)體驗(yàn)店，其中漢街店為目前華中地區(qū)面積最大的城市標(biāo)桿店。

　　業(yè)主方議價(jià)能力減弱，租金進(jìn)一步下行。三季度主要優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目租戶流失相對(duì)上季度明顯減弱，但業(yè)主方在整體需求走弱的壓力下難以繼續(xù)維持原有租金水平，部分項(xiàng)目為吸引新租戶入駐提供了更長(zhǎng)的免租期及折扣優(yōu)惠，這削弱了業(yè)主方整體的議價(jià)能力。全市凈有效租金進(jìn)一步下行，三季度末收于389.3元每平方米每月，環(huán)比下跌2.6%，同比回落7.9%。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：1-7月武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額降幅較1-6月繼續(xù)收窄，收于2896.4億元，其中限上批發(fā)業(yè)銷售額、住宿業(yè)營(yíng)業(yè)額、餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額降幅分別收窄2.9、8.2、11.6個(gè)百分點(diǎn)，餐飲業(yè)進(jìn)一步恢復(fù)。2020年末預(yù)計(jì)將有34.4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)集中入市，包含一個(gè)改造項(xiàng)目。核心商圈待進(jìn)入品質(zhì)項(xiàng)目恒隆廣場(chǎng)、漢口K11購(gòu)物中心HK1、龍湖江宸天街及華發(fā)中城商都預(yù)計(jì)于2021年集中入市，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市推動(dòng)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)的同時(shí)也將進(jìn)一步加劇片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。

　　注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場(chǎng)租金為購(gòu)物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc