近日，第一太平戴維斯發(fā)布2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望。

　　甲級(jí)寫字樓

　　市場發(fā)展在后疫情中持續(xù)轉(zhuǎn)好，租賃需求穩(wěn)步復(fù)蘇，全市租金指數(shù)降幅明顯收窄

　　2020年第三季度，深圳企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)展良好。目前已知第二季度深圳地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值同時(shí)由負(fù)轉(zhuǎn)正，分別錄得同比上升0.1%和1.7%。同期，在內(nèi)地四大一線城市中，深圳為首個(gè)錄得經(jīng)濟(jì)正增長的城市。

　　第三季度，由于后疫情市場運(yùn)行穩(wěn)定，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市步伐提速，全市共計(jì)錄得四個(gè)項(xiàng)目竣工入市，合計(jì)新增面積約31.5萬平方米。其中，有67.3%的新增面積源自南山區(qū)前海，意味著前海的市場參與度正在提高。截至季末，全市市場總存量環(huán)比上升4.0%，至812.6萬平方米，南山區(qū)現(xiàn)有存量首次超越福田區(qū)。

　　繼被疫情抑制的需求集中于第二季度釋放后，第三季度的全市凈吸納量環(huán)比回落45.3%至9.3萬平方米，但與2020年上半年的季均吸納量（9.2萬平方米）基本持平，租賃需求穩(wěn)步復(fù)蘇。各子市場在后疫情中均保持需求增長趨勢。TMT及金融類企業(yè)仍是租賃需求主力，此外，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的市場活躍度上升，季內(nèi)有數(shù)宗上千平方米的租賃成交誕生。

　　另一方面，高量供應(yīng)持續(xù)累積，未受疫情影響而顯著放緩，過量供應(yīng)仍是空置率上升主因。季內(nèi)，全市平均空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，至29.7%。其中，羅湖區(qū)、寶安區(qū)季內(nèi)無新增供應(yīng)，空置率則環(huán)比回落。

　　業(yè)主維持具備靈活性的優(yōu)惠方案，同時(shí)對目標(biāo)租戶素質(zhì)持有更高期望。全市租金指數(shù)降幅明顯收窄，環(huán)比下降0.2%，值得注意的是，福田區(qū)、寶安區(qū)的租金指數(shù)更觸底反彈。季內(nèi)，全市平均租金為人民幣每平方米每月192.4元。

　　政策導(dǎo)向依然利好本地市場的長線投資。疫情后，投資者情緒回升，但買賣雙方對于可交易標(biāo)的的資本值期望差異猶存，且差距逐漸縮小。季內(nèi)，市場未有大宗交易宣布，但年末投資市場活躍度提升可期。

　　展望

　　深圳總體市場復(fù)工復(fù)產(chǎn)效率甚高。2020年第四季度，預(yù)計(jì)有約39.1萬平方米的新增甲級(jí)寫字樓面積交付入市。

　　個(gè)別行業(yè)如TMT等步入擴(kuò)張發(fā)展期，加之深圳發(fā)展前景廣闊，是企業(yè)設(shè)立華南新辦公點(diǎn)的首選地之一，受此推動(dòng)，市場需求端將保持穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢。即便如此，空置率受過量供應(yīng)抑制仍將難以修正，預(yù)計(jì)將于第四季度突破30%關(guān)口，達(dá)歷史新高。

　　深圳迎來經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，并于近期再獲中央政策的高度加持，中遠(yuǎn)期而言，租賃市場和投資市場均會(huì)受利好因素支撐而積極發(fā)展。

　　零售

　　市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，但空置率因業(yè)主與零售商租戶的持續(xù)戰(zhàn)略調(diào)整而繼續(xù)上升

　　2020年1-8月，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣5,240.1億元，同比下降10.3%。自3月復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，該指標(biāo)降幅正逐月收窄。

　　2020年第三季度，市場共計(jì)迎來19.2萬平方米的新增零售面積。包括有位于南山區(qū)蛇口片區(qū)的匯港購物中心二期于8月以100%出租率正式開業(yè)；位于南山區(qū)西麗片區(qū)的寶能環(huán)球匯于9月正式開業(yè)，官方公布開業(yè)單日銷售額達(dá)人民幣1,500萬元。

　　2020年第三季度，疫情狀況穩(wěn)定，大眾消費(fèi)意愿恢復(fù)良好，市場信心正在重振。市場凈吸納量繼連續(xù)兩季度錄得負(fù)值后，終于第三季度轉(zhuǎn)正。

　　然而，由于部分業(yè)主與零售商租戶仍在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，對于一些本已缺乏市場競爭力的品牌而言，續(xù)租意愿低迷，同時(shí)業(yè)主亦希冀伺機(jī)更替優(yōu)質(zhì)品牌入駐，市場仍處于波動(dòng)期。全市平均空置率創(chuàng)下自2014年中以來的歷史新高，環(huán)比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，至9.8%。

　　華南和深圳首店概念繼續(xù)發(fā)酵的同時(shí)，一些中高端國際品牌在深圳積極實(shí)行拓店計(jì)劃，引領(lǐng)部分優(yōu)質(zhì)購物中心級(jí)次提升，項(xiàng)目租金相應(yīng)有所上調(diào)。盡管如此，全市租金指數(shù)仍環(huán)比微降0.1%，全市首層平均租金錄得人民幣每平方米每月663.6元，總體市場表現(xiàn)逐漸平穩(wěn)。

　　展望

　　2020年第四季度，預(yù)計(jì)有兩個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，屆時(shí)將為市場帶來約16.5萬平方米的新增面積。

　　市場供應(yīng)步伐放緩，租賃需求逐漸回暖，市場情緒將向好發(fā)展，新增項(xiàng)目的招商率有望達(dá)成預(yù)期，全市平均空置率的升幅料將收窄。

　　有鑒于此，料將改善的市場供需關(guān)系助力市場租金趨勢企穩(wěn)。

　　盡管城市利好政策將進(jìn)一步引發(fā)市場投資興趣，然而，優(yōu)質(zhì)整售物業(yè)有限仍是多數(shù)投資者在本地尋找投資機(jī)會(huì)的壁壘之一。

　　住宅

　　購房新政延遲部分需求釋放，市場供應(yīng)大幅增加，供需矛盾顯著緩和

　　2020年第三季度，深圳一手住宅銷售市場供應(yīng)量約達(dá)255.9萬平方米，與初復(fù)工復(fù)產(chǎn)的第二季度相比，環(huán)比回升278.8%，同比上升73.3%。為緩解供需矛盾，政府加快批復(fù)預(yù)售項(xiàng)目，市場供應(yīng)增加，這不僅表明開發(fā)商積極的推盤態(tài)度，更彰顯政府改善供需矛盾的決心。

　　季內(nèi)，“715”新政出臺(tái)，購房資格門檻提高，旺盛的市場需求受到一定抑制，購房者亦更趨理性。盡管如此，季內(nèi)一手住宅銷售市場需求仍見明顯增長——成交量環(huán)比上升32.9%，同比上升31.8%，至143.6萬平方米。

　　同期，在價(jià)格調(diào)控政策引導(dǎo)以及核心地段供應(yīng)稀缺的持續(xù)背景下，深圳一手住宅成交均價(jià)得以維持基本穩(wěn)定——環(huán)比微降0.9%，同比下降3.0%，至人民幣每平方米54,737元。

　　展望

　　自七月起，深圳已加大市場監(jiān)管及調(diào)控政策力度，對需求端將產(chǎn)生抑制及延遲作用。然而，考慮到深圳已于10月被委以實(shí)施綜合授權(quán)改革試點(diǎn)的重任，預(yù)計(jì)潛在需求基數(shù)將持續(xù)擴(kuò)大，疊加一手住宅市場穩(wěn)房價(jià)的市場主基調(diào)，需求料將保持旺盛與增長。

　　一手住宅價(jià)格調(diào)控政策將持續(xù)進(jìn)行，同時(shí)價(jià)格的總體水平取決于供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而小范圍波動(dòng)，中長期內(nèi)將維持穩(wěn)定。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc