近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2020年第三季度西安商業(yè)地產(chǎn)市場報告》，對西安寫字樓和優(yōu)質(zhì)購物中心市場進(jìn)行分析與展望。
下半年，疫情對西安商業(yè)地產(chǎn)市場的影響正逐漸減弱，市場的壓力更多地來自于經(jīng)濟(jì)下行的宏觀環(huán)境。企業(yè)及消費(fèi)需求有回暖趨勢，但整體活躍度仍有待恢復(fù)。第三季度，甲級辦公樓市場平均空置率小幅上升1.9個百分點(diǎn)，建筑房地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)需求保持動能，租金方面，市場均值較前半年下跌0.8%，跌幅有所收窄；零售物業(yè)市場錄得三個新項(xiàng)目入市，總存量升至477萬平方米，空置率承壓上升至8.3%，優(yōu)質(zhì)購物中心通過不斷探索打造線下社群消費(fèi)新場景，重塑購物體驗(yàn)新模式。
仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“市場數(shù)據(jù)已開始釋放積極信號，租金降幅放緩，投資機(jī)構(gòu)對西安的關(guān)注度提升，我們對未來城市走勢仍充滿信心。在以國內(nèi)大循環(huán)為主，國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局下，西安作為科技研發(fā)的重點(diǎn)城市，未來將會在產(chǎn)業(yè)鏈的高質(zhì)量發(fā)展中，帶給企業(yè)發(fā)展和投資新的機(jī)遇�！�
【甲級辦公樓市場研讀】
甲級辦公樓打破零增量，三季度凈吸納量成倍增長
在經(jīng)歷了上半年市場供應(yīng)放緩和部分項(xiàng)目交付推延后，第三季度西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場迎來兩棟甲級辦公樓交付，永威時代中心為錦業(yè)路帶來逾8萬平方米新增面積，而城北的保利中心也正式交付迎來首家企業(yè)入駐，季內(nèi)甲級辦公樓新增供應(yīng)約13萬平方米，打破了2020年西安市場甲級辦公樓零增量的局面。此外，萊安中心T7和未央國際的乙級辦公樓同期交付。截至季末，2020年優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)累計已超30萬平方米。
新增供應(yīng)復(fù)蘇的同時，大面積企業(yè)需求回暖，但整體成交活躍度仍低迷。與上半年相比，積壓的企業(yè)租賃需求陸續(xù)釋放，已明確租賃需求的客戶積極推進(jìn)租賃進(jìn)程，但仍有部分企業(yè)客戶表示暫緩年內(nèi)的租賃計劃。市場帶看量較上半年有明顯的回升，但與往年相比活躍度和成交頻次仍處低位。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度西安甲級辦公樓凈吸納量約4.7萬平方米，而上半年該數(shù)值為2.1萬平方米，市場呈回暖趨勢。
租賃策略呈現(xiàn)兩極分化，單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓項(xiàng)目顯承租優(yōu)勢
第三季度，甲級辦公樓新項(xiàng)目的入市導(dǎo)致市場空置率上揚(yáng)，較上半年上升1.9個百分點(diǎn)，至季末報37.0%。值得一提的是，甲級辦公樓中，單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目的平均空置率僅為29.4%，而該數(shù)據(jù)在分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目中則高達(dá)46.1%。租金方面，甲級辦公樓平均租金環(huán)比下跌0.8%，至季末報99.4元/平方米/月。雖然優(yōu)質(zhì)辦公樓租金受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響仍處于下行周期，但從項(xiàng)目層面來看，租金策略仍略有差異�？罩寐矢叩椭苯記Q定業(yè)主議價能力，高空置的項(xiàng)目承壓，主動降租；而空置率偏低的存量項(xiàng)目對租戶的把控力則更強(qiáng)。在業(yè)權(quán)層面也表現(xiàn)出降租幅度差異，單一業(yè)權(quán)的甲級辦公樓，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，由于運(yùn)營能力優(yōu)勢和可租賃面積相對較少，對于租戶的行業(yè)類別和業(yè)務(wù)資質(zhì)有較嚴(yán)格的審查，尤其是對小額融資貸款、財富管理類租賃穩(wěn)定性較低的公司抗性較大，而分散業(yè)權(quán)的辦公樓則呈現(xiàn)換租頻繁的特點(diǎn)。
500平方米以上需求的企業(yè)客戶成交量上升
大面積企業(yè)客戶尤其是中資國有企業(yè)的大面積需求，成為本季度的租賃市場的成交亮點(diǎn)。在雙循環(huán)的新發(fā)展格局下，內(nèi)生增長動力的釋放和內(nèi)循環(huán)體系的逐步形成，會成為未來的主要動能來源，新冠疫情的沖擊、國際貿(mào)易沖突不斷更是加速了內(nèi)循環(huán)的進(jìn)程，因此內(nèi)生動力的增長和產(chǎn)業(yè)升級也是強(qiáng)國之路的必然選擇。在此背景下，中資企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展支撐其辦公需求持續(xù)增長，是西安市場大面積需求的主要來源。季內(nèi)，西安500平方米以上的成交企業(yè)個數(shù)占比近30%，成交面積占比高達(dá)66.4%。例如一領(lǐng)跑全球5G的中資企業(yè)在高新板塊的擴(kuò)張將占據(jù)約6,000平方米的新租賃面積，其入駐項(xiàng)目天一國際將于10月初入市。
分板塊來看，300平方米以下的成交客戶數(shù)量高新南板塊最多，占比達(dá)到55.2%，而1000平方米以上的成交客戶數(shù)量高新北板塊居首。究其原因，除了高新北板塊空置率較高（40%），具有更多的可租面積和可選項(xiàng)目外，主要成交行業(yè)高度集中于以在線教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而高新南的新租行業(yè)則更加多元、均衡，且以前臺部門為主。優(yōu)質(zhì)的新成交包括渣打銀行在永利金融中心的升級選址，平安國際融資租賃在天安人壽中心的升級選址，新成立的海勤律師事務(wù)所和中倫文德律師事務(wù)所的選址等。
未來展望
辦公樓項(xiàng)目的應(yīng)對之策成為當(dāng)下關(guān)鍵。
2020年企業(yè)辦公需求整體呈現(xiàn)下滑趨勢，預(yù)計全年甲級辦公樓凈吸納量約為15萬平方米。對業(yè)主而言，租金受經(jīng)濟(jì)周期影響出現(xiàn)下滑不可避免，僅憑借租金讓利并不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困境，應(yīng)積極探求樓宇綜合服務(wù)的提升以求逆境新生。面對快速變革的市場格局，市場主體也應(yīng)更加關(guān)注城市發(fā)展的前沿規(guī)劃，探討產(chǎn)業(yè)定位為企業(yè)辦公空間帶來的新趨勢，以更具前瞻性的決策應(yīng)對未來市場。下半年，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、建筑及房地產(chǎn)行業(yè)、金融保險行業(yè)仍將是市場需求的核心，是樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資的重要突破口，值得市場各方主體關(guān)注和探討。
投資市場未來可期
投資型客戶對西安核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。2020年以來，投資機(jī)構(gòu)對于二線城市的關(guān)注度較前有所上升，在各個城市的選址行為也日漸活躍，辦公樓物業(yè)的關(guān)注度仍居首位，且?guī)в蟹�(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目成為投資者的首選。雖然西安截至目前錄得的投資型大宗成交數(shù)量有限，但數(shù)據(jù)和現(xiàn)象的回暖仍為市場帶來了信心。
【優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場研讀】
隨著疫情對零售消費(fèi)影響減弱，西安消費(fèi)市場與實(shí)體商業(yè)持續(xù)復(fù)蘇。三季度，西安零售物業(yè)市場錄得三個購物中心開業(yè)，新增供應(yīng)總計15.5萬平方米，推動總存量升至477萬平方米。三個新開業(yè)項(xiàng)目均位于新興商圈，其中位于曲江商圈3.5萬平方米的量子晨打破上半年的沉寂，率先開業(yè)。依托于超過四千平方米的VSPN電競中心，數(shù)字加娛樂的獨(dú)特模式使得量子晨成為新的“年輕力中心”。隨后開業(yè)的、位于西咸新區(qū)、9萬平方米的灃西吾悅廣場為新城控股在西安落下的第二子，更是西咸新區(qū)首個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目。位于城東的社區(qū)商業(yè)城開優(yōu)享家購物中心開業(yè)，商業(yè)面積3萬平方米。新開業(yè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較高開業(yè)率，為沉寂半年的西安零售市場帶來久違的活力。此外，傳統(tǒng)百貨在后疫情時代仍面臨嚴(yán)峻的市場競爭，本季盛龍廣場的主力百貨民生百貨關(guān)門歇業(yè)。
空置率承壓上升至8.3%，汽車體驗(yàn)展廳驅(qū)動購物中心新興業(yè)態(tài)
需求方面，部分項(xiàng)目面臨較大的招商壓力。部分項(xiàng)目由于在上半年完成了品牌引入及已有品牌租約尚未到期的情況，因此并未在上半年出現(xiàn)空置率上升的情況，但進(jìn)入第三季度后，在部分品牌租約到期且大部分品牌停止擴(kuò)張的雙重影響下，此類項(xiàng)目出現(xiàn)了較大空置面積。受此影響，西安零售物業(yè)市場平均空置率環(huán)比上升1.7個百分點(diǎn)至8.3%。與此同時，為快速填補(bǔ)空置面積，維持日常運(yùn)營，部分項(xiàng)目持續(xù)下調(diào)租金預(yù)期，導(dǎo)致西安零售物業(yè)市場首層零售平均租金環(huán)比下降1%，報388.8元/平方米/月。本季度，餐飲，時尚和娛樂仍為退租較多的三大業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)更是出現(xiàn)新租少于退租的情況。部分連鎖餐飲品牌開始收縮店鋪及小餐飲品牌的觀望情緒是造成餐飲退租大于新租的主要原因。
值得注意的是，本季，汽車品牌線下門店的需求有較大幅度提升，如比亞迪、極星、理想汽車等汽車品牌均在購物中心中設(shè)置專屬展廳。疫情后，上半年積壓的汽車消費(fèi)需求逐步釋放。此外，疫情也致使部分消費(fèi)者的購車意愿有所增強(qiáng)。新能源汽車，由于其車型相對更少，對展示空間面積需求不高，且營銷推廣力度強(qiáng)于傳統(tǒng)汽車行業(yè)，更適合在購物中心開設(shè)線下體驗(yàn)門店，因此成為購物中心近幾個季度熱門的業(yè)態(tài)。
發(fā)力社群經(jīng)濟(jì)，著力營造消費(fèi)者“歸屬感”
隨著市場體量的不斷累加，購物中心品牌同質(zhì)化的現(xiàn)狀愈演愈烈，加之疫情后各大品牌謹(jǐn)慎拓店，上半年西安零售市場新增首店數(shù)量明顯下滑。當(dāng)首店、特色店等的招商難度增加時，社群經(jīng)濟(jì)或成為市場新亮點(diǎn)，為消費(fèi)者營造“歸屬感”。在價值認(rèn)同的基礎(chǔ)上，完成從“商品到人”到“人到商品”關(guān)系的轉(zhuǎn)化，以實(shí)現(xiàn)社群經(jīng)濟(jì)的線下變現(xiàn)。比如大融城打造的 “在一起，很酷”跨界主題展，以二次元、健身、美食、美妝等幾大IP展開主題活動，以吸引相應(yīng)的消費(fèi)社群；MOMOPARK兩周年店慶打造的國風(fēng)服裝展，中貿(mào)廣場引入漢服體驗(yàn)店，以順應(yīng)日漸崛起的漢服文化復(fù)興；老城根Gpark引入西北首家泡泡瑪特旗艦店，迎合近來愈加壯大的盲盒社群的同時，方所的開業(yè)更是引入了方所自帶的社群，在與其自有社群的融合下實(shí)現(xiàn)共贏；賽格國際購物中心與抖音合作的“抖in美好西安”活動則是借抖音與流量明星加持打造潮流網(wǎng)紅的年輕社群文化。高新中大國際購物中心則另辟蹊徑，通過引入紀(jì)梵希亞洲最大彩妝店，如香奈兒、迪奧、嬌蘭、CDP、POLA、馥蕾詩等國際一線美妝店，在加持項(xiàng)目高端定位的同時打造專屬高端消費(fèi)社群。
強(qiáng)化生活功能，重構(gòu)購物中心邊界
進(jìn)入電商崛起的時代，購物中心承載起更多線下體驗(yàn)、社交化或無目的消費(fèi)行為的需求。由此，社交化及生活場景化的打造成為各大購物中心關(guān)注的重點(diǎn)，以強(qiáng)化生活功能。如新世界百貨首層引入完美日記、KK進(jìn)口商品集合店；賽格國際購物中心在首層引入調(diào)色師、完美日記、赫蓮娜、POLA、歐瓏等美妝品牌及KK進(jìn)口商品集合店等品牌，增加品牌豐富度，吸引年輕消費(fèi)客群；與此同時，萬和城，MOMOPARK及灃西吾悅廣場均引入密室逃脫類體驗(yàn)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)項(xiàng)目社交屬性。賽格國際購物中心更計劃打通部分寫字樓面積以增加餐飲占比，持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目的社交定位。
隨著新一代消費(fèi)群體對新生活方式需求的不斷提升，其對購物中心的需求已逐漸從“功能滿足”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮δ芘c情感雙滿足”。作為滿足顧客多元化需求的載體，購物中心成為消費(fèi)者生活的“第三空間”，將更加注重生活場景的打造及生活方式的培養(yǎng)。通過社群打造及場景營造等方式增強(qiáng)消費(fèi)者的“歸屬感”“參與感”，實(shí)現(xiàn)購物中心向生活中心的演變，引領(lǐng)消費(fèi)場景發(fā)展新趨勢。
未來展望
第四季度，西安零售物業(yè)市場預(yù)計仍將迎來近38萬新增供應(yīng)入市，其中不乏如龍湖天街及立豐國際購物廣場等值得期待的項(xiàng)目。大部分將入市項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)了較高的招租率。加之，“雙節(jié)”期間西安市商品銷售額同比10.3%的增長更是釋放了西安零售市場持續(xù)回暖的積極信號。受此影響，未來一個季度西安零售市場空置率或?qū)⒒芈�。需求方面，受“雙節(jié)”期間餐飲收入同比增長6.3%的利好消息刺激，部分觀望的餐飲品牌或?qū)㈤_始拓店，至2020年底餐飲需求有望出現(xiàn)較大增加。此外，隨著學(xué)校全面復(fù)課，教育類品牌的需求也有望進(jìn)一步回暖。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
