北京CBD，是全球排名第7的頂級(jí)商務(wù)區(qū)，2020年每平方公里GDP高達(dá)942.6億元，是匯集眾多標(biāo)志性寫字樓的爭妍競艷之地，招商局大廈、中國尊、央視大樓、國貿(mào)三期……各式具有獨(dú)特風(fēng)格的高樓大廈，勾勒出首都繁華的天際風(fēng)景線。區(qū)內(nèi)世界500強(qiáng)企業(yè)林立，已形成以國際金融為龍頭、高端商務(wù)為主導(dǎo)、國際傳媒聚焦發(fā)展的成熟產(chǎn)業(yè)格局。
招商局商業(yè)房托上市兩年半之后，第一步正選在此地拓展版圖。
走出大灣區(qū)，突破百億
2022年6月30日，招商房托舉行基金單位持有人特別大會(huì)，獲高票贊成通過13.41億元向母公司招商蛇口收購北京國貿(mào)CBD地標(biāo)物業(yè)招商局航華科貿(mào)中心46.41%權(quán)益。
招商局航華科貿(mào)中心由招商局大廈、友邦保險(xiǎn)NPA中心、連接招商局大廈與太平金融中心的01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國工商銀行大廈及太平金融中心共同構(gòu)成。
根據(jù)公告，招商房托將在航華科貿(mào)中心擁有4.08萬平方米可租賃面積的控制權(quán)益。其中，招商局大廈樓高34層，屬于甲級(jí)寫字樓，是北京國貿(mào)CBD地標(biāo)建筑之一，招商房托將持有其15個(gè)寫字樓/多功能單位及3個(gè)商業(yè)單位。
招商局商業(yè)房托對(duì)于對(duì)收購標(biāo)的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常滿意，其管理人指出，目標(biāo)物業(yè)為坐落于北京朝陽區(qū)國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)大樓，具有策略地位。首
都北京作為國際商業(yè)中心之一，生機(jī)勃勃極具潛力，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長勢(shì)頭促進(jìn)對(duì)高質(zhì)量辦公室租賃單位的高需求。
不管從位置還是質(zhì)量看，本次招商房托收購的物業(yè)都屬優(yōu)質(zhì)上乘，且收購價(jià)格也比較劃算。
據(jù)悉，收購事項(xiàng)購買代價(jià)定為13.41億元，金額相等于協(xié)定物業(yè)價(jià)值的46.41%加初步經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值8846.73萬元，協(xié)定物業(yè)價(jià)值27億元乃由自愿買方/賣方經(jīng)計(jì)及目標(biāo)物業(yè)質(zhì)量及過往表現(xiàn)后按公平原則厘定。
招商房托主席黃均隆指出，招商局商業(yè)房托本次并購選擇招商蛇口的資產(chǎn)注入，體現(xiàn)了發(fā)起人對(duì)房托的大力支持，為本次及后續(xù)收購大陸核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了難得的機(jī)會(huì)。
招商房托執(zhí)行董事郭瑾也表示，交易對(duì)于招商局商業(yè)房托來說是一個(gè)里程碑。除了是2019年上市后母公司首個(gè)注入的項(xiàng)目，亦是其第一個(gè)走出深圳的項(xiàng)目。
收購之后，招商房托將擺脫資產(chǎn)分布地域集中在深圳蛇口的單一局面，把版圖拓展至北京CBD核心區(qū)域，使資產(chǎn)組合在地域上更加多元化。
加上初始五處深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)組合，當(dāng)前，招商房托已持有深圳及北京的核心區(qū)域各1棟甲級(jí)寫字樓、深圳3棟綜合寫字樓及蛇口花園城商業(yè)購物中心。
基于截至2021年12月31日招商房托的現(xiàn)有物業(yè)公允價(jià)值，招商房托組合的公平市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期將增加40%。其中，深圳物業(yè)應(yīng)占公平值將降至71.4%，北京占到接近30%，招商房托管理總資產(chǎn)規(guī)模則突破100億。
招商蛇口助推
對(duì)于僅收購航華科貿(mào)中心部分權(quán)益而不是全部，招商房托有其考慮在內(nèi)。
據(jù)了解，本次招商房托收購資金來源主要以新融資為主，融資成本較低，僅為Hibor1M+1.2%，交易完成后，經(jīng)調(diào)整負(fù)債對(duì)資產(chǎn)總額比率預(yù)計(jì)將僅由29.2%增加至33.1%。
管理人認(rèn)為，在當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，債務(wù)加息的情況下，收購目標(biāo)公司部分權(quán)益而非全部可以減少帶來的直接財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)完成資產(chǎn)并購，使得資產(chǎn)負(fù)債比率控制在房托基金守則規(guī)定的50%借款上限之內(nèi)，與此同時(shí)，招商房托通過保持充足的現(xiàn)金流為后續(xù)收購保存實(shí)力。在招商房托于香港舉行的媒體交流會(huì)上，郭瑾表示，是次只收購部份股權(quán)，主要考慮是令現(xiàn)金流的穩(wěn)定，這為未來收購第二個(gè)或者更多項(xiàng)目留下一些“子彈”。
而且，根據(jù)股東協(xié)議的條款，招商房托將保留購買目標(biāo)物業(yè)余下49%權(quán)益的優(yōu)先購買權(quán)，將來會(huì)擇機(jī)將物業(yè)全部納入。
另外，招商房托在公告中還提到招商蛇口不遺余力的后續(xù)支持：“招商蛇口將通過保留項(xiàng)目一部分權(quán)益與房托實(shí)現(xiàn)雙贏，因此，招商蛇口會(huì)為管理目標(biāo)物業(yè)提供必備經(jīng)驗(yàn)，以及廣泛的租戶來源�！�
據(jù)悉，招商蛇口的經(jīng)營策略這兩年提出三個(gè)轉(zhuǎn)變，要從開發(fā)到開發(fā)跟經(jīng)營并重，從重資產(chǎn)投資到輕重資產(chǎn)并重，從同質(zhì)化到差異化轉(zhuǎn)變，在這三個(gè)轉(zhuǎn)變引領(lǐng)之下，意味著招商蛇口會(huì)加大對(duì)持有資產(chǎn)的投資。
去年，招商蛇口提出了“雙百戰(zhàn)略”，預(yù)計(jì)花五年左右的時(shí)間，到2025年，實(shí)現(xiàn)管理100個(gè)購物中心與寫字樓，以及持有物業(yè)收入達(dá)到100億元的宏大目標(biāo)。
作為招商蛇口旗下上市REITs平臺(tái)，招商房托背靠招商蛇口，未來將有充足的備選資產(chǎn)可供注入，預(yù)期可以為基金單位持有人提供穩(wěn)定分派，長期可持續(xù)的分派增長，這將提升招商房托基金的核心競爭力，也為香港REIT市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)心針。
投資價(jià)值考題
作為剛上市不久的房托基金，招商房托在香港上市的REITs中市值排名并不算靠前。但是，招商房托在近12個(gè)月股息率達(dá)到9.89%，這在11支REITs中是最高的。
股息率是一年總派息額與當(dāng)時(shí)市價(jià)的比例，以占股票最后銷售價(jià)格的百分?jǐn)?shù)表示年度股息，該指標(biāo)是投資收益率的簡化形式。
有投資者分析稱，在招商房托上市之初，大股東招商蛇口對(duì)現(xiàn)金分派有3年承諾。按照承諾，2021年招商房托單位可分派收入為0.2541港元，收益率為9.7%，與港股上市的其他REITs年化分派率在6%-7%之間相比，要高出50%。
但分派承諾即將于2022年末到期，而此時(shí)收購新物業(yè)項(xiàng)目有助于提振分派率，從而抵消“分派承諾”到期的影響。
招商房托稱，收購事項(xiàng)將提升招商房托現(xiàn)有基金單位持有人的每單位基金分派，2021年每基金單位分派業(yè)已提升5.6%至人民幣0.1596元，物業(yè)收入穩(wěn)定。
同時(shí)，該公司物業(yè)公允價(jià)值增長會(huì)帶來利潤的增加，提升凈資產(chǎn)水平，再通過PE和PB反映到股價(jià)上，持續(xù)增長的股價(jià)可增加投資者收益。在為基金單元持有人創(chuàng)造更好回報(bào)的同時(shí)，也為香港REIT市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)心針。
另一方面，市場(chǎng)分析人士還指出，深圳地鐵12號(hào)線年內(nèi)即將開通，線路開通之后，將直接連通5大物業(yè)所在的蛇口以及深圳人口最密集的寶安區(qū)。而地鐵12號(hào)線出站口直連招商房托旗下花園城，距離科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼廣場(chǎng)的距離也不算遠(yuǎn)，招商局房托五大物業(yè)增值、出租率穩(wěn)步上升是大概率事件。
此外，在大環(huán)境方面，由于俄烏沖突影響，大宗商品價(jià)格全線上漲。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施加息政策，美元利率上市，經(jīng)濟(jì)基本面、貨幣政策對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的走勢(shì)均不利。
在此情形下，一部分債券投資人會(huì)把資金轉(zhuǎn)移到其它資產(chǎn)類別，而REITs歷來與多個(gè)主要資產(chǎn)類別的關(guān)聯(lián)程度較低，因而為投資者提供具吸引力的多元化投資選擇，并可分散投資。
當(dāng)前，香港房托基金的交易量較低，據(jù)去年香港金發(fā)局發(fā)布報(bào)告顯示，雖然香港是最早推出房托基金監(jiān)管制度的市場(chǎng)之一，但香港房托基金仍然欠缺增長動(dòng)力，其交投量亦不及其他亞太市場(chǎng)活躍，建議將房托基金納入為股市互聯(lián)互通計(jì)劃下的合資格證券，藉此容許兩地的房托基金投資于彼此市場(chǎng)。
未來，隨著大陸香港股市互聯(lián)互通計(jì)劃推進(jìn)，內(nèi)地投資者或?qū)⒏嘁庾R(shí)到房地產(chǎn)信托基金的投資機(jī)會(huì)，加上招商蛇口重新審視業(yè)務(wù)模式和商業(yè)邏輯，將“三個(gè)轉(zhuǎn)變”融入公司的中長期戰(zhàn)略中，即：從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，并已構(gòu)建了蛇口產(chǎn)園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內(nèi)外雙REITS平臺(tái)，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，相信招商局商業(yè)房托的未來發(fā)展可期。
來 源：觀點(diǎn)網(wǎng)
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