“2020年受疫情影響，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，租賃需求放緩使得業(yè)主不斷在進(jìn)駐率與租金水平間尋求平衡點(diǎn)�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。沈陽(yáng)辦公樓市場(chǎng)全年零增量，整體租賃需求持續(xù)收縮，去化壓力加速租金下探；零售地產(chǎn)的租賃需求緩慢回升，但隨著年末的新增供應(yīng)及疫情反復(fù)，市場(chǎng)回暖再被中斷；住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，在緊縮政策影響下，商品住宅量?jī)r(jià)齊跌。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　市場(chǎng)租賃需求保持放緩態(tài)勢(shì)。沈陽(yáng)甲級(jí)辦公樓全年凈吸納量較去年同期下降43%。盡管新增需求持續(xù)收縮，不斷下行的租金以及更為優(yōu)惠的租賃條件刺激了市場(chǎng)中的搬遷需求。成本管控依舊是大多企業(yè)的首要原則，因此小面積需求仍是市場(chǎng)主流。內(nèi)資及本土企業(yè)需求穩(wěn)定，科技、金融以及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)繼續(xù)成為租賃市場(chǎng)的主要支撐力量。在線教育風(fēng)口正勁，企業(yè)租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)。

　　沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)全年零增量，全市辦公樓總存量維持在347萬平方米，較去年同期持平。新增供應(yīng)放緩在一定程度上緩解了業(yè)主的存量壓力，全市整體空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至32.7%。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來去化機(jī)遇期，空置率繼續(xù)回落，錄得36.6%，同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　租金繼續(xù)下探。租賃活躍度提升緩慢削弱業(yè)主信心，業(yè)主在租約條件上變得更加靈活，導(dǎo)致整體租金承壓。至2020年末，整體市場(chǎng)租金同比下降4.3%，至64元/平方米/月。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金仍在下行區(qū)間，錄得79元/平方米/月，同比下跌4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)承受下行壓力。2021年，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來21.5萬平方米新增供應(yīng)，空置率仍將維持高位。市場(chǎng)壓力累積，租金下滑或?qū)⒉豢杀苊�。存量租戶的�?zhēng)奪依然是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主旋律，這將促使業(yè)主提供更多激勵(lì)措施、提升樓宇綜合服務(wù)。而業(yè)主間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，將為有辦公樓租賃計(jì)劃的租戶提供更具吸引力的租賃選擇，企業(yè)租戶可趁租金低位時(shí)鎖定青睞的辦公空間。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　餐飲、時(shí)尚零售和生活方式業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求。茶飲品牌和連鎖餐飲品牌積極拓店，如SEVENBUS、奈雪の茶、太二酸菜魚均開設(shè)新店。運(yùn)動(dòng)與潮牌服飾保持?jǐn)U張趨勢(shì)，DESCENTE進(jìn)駐鐵西萬象匯，中國(guó)李寧進(jìn)駐皇城恒隆廣場(chǎng)。新能源汽車在購(gòu)物中心布局的現(xiàn)象已然興起，如蔚來汽車進(jìn)駐長(zhǎng)白萬象匯，威馬汽車進(jìn)駐嘉里城。寵物經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)酵，多家購(gòu)物中心引入寵物體驗(yàn)、寵物用品店。密室逃脫、卡丁車等娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)也更趨活躍。首次進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)的品牌更青睞客流量高、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的高端成熟項(xiàng)目，四季度市場(chǎng)迎來% Arabica、Diptyque、盒馬鮮生等多家品牌的首店開幕。

　　核心商圈四季度迎來兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，共錄得23.8萬平方米新增供應(yīng)。位于中街商圈的盛京龍城正式開業(yè)，該項(xiàng)目基于原豫瓏城項(xiàng)目改造升級(jí)，主打國(guó)潮及老街品牌，為傳統(tǒng)商圈煥新賦能。此外，長(zhǎng)白地區(qū)正式迎來區(qū)域型購(gòu)物中心項(xiàng)目，長(zhǎng)白萬象匯以97%的開業(yè)率推高市場(chǎng)吸納。全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)總體量于年末達(dá)到602萬平方米，同比增加3.2%。新增供應(yīng)對(duì)整體空置率造成上行壓力，截至四季度末，全市空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。

　　市場(chǎng)租金降幅收窄。面對(duì)持續(xù)的空置壓力和緩慢的招商進(jìn)度，部分業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金。而成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目由于運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，租金水平實(shí)現(xiàn)持平。因此，第四季度沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金跌幅較上季度收窄，錄得236元/平方米/月，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　積壓存量或使商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)下行。2021年市場(chǎng)將迎來新一輪供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)新增體量達(dá)60萬平方米。年末的疫情波動(dòng)進(jìn)一步?jīng)_擊零售市場(chǎng)，打斷了市場(chǎng)回暖進(jìn)程，預(yù)計(jì)需求將持續(xù)處于低位，新項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)程或?qū)⑹艿接绊�。隨著存量的不斷累積，預(yù)計(jì)更多業(yè)主將在短期內(nèi)下調(diào)租金預(yù)期，整體租金水平或繼續(xù)承壓�！鞍殡S城市發(fā)展，商業(yè)開發(fā)將繼續(xù)下沉至產(chǎn)業(yè)與居民密集的新興區(qū)域，而傳統(tǒng)商圈內(nèi)愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也將進(jìn)一步推動(dòng)其存量改造和業(yè)態(tài)升級(jí)�！敝倭柯�(lián)行沈陽(yáng)分公司戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)高旭梅表示。

　　住宅市場(chǎng)

　　四季度商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。疫情對(duì)市場(chǎng)的延遲效應(yīng)加之緊縮政策的影響，2020年沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，全市整體成交量超12.6萬套，較去年減少27.1%。緊縮政策更是導(dǎo)致項(xiàng)目去化出現(xiàn)分化，在教育資源、配套、物業(yè)服務(wù)等方面更具優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目成為購(gòu)房者首選。年末，部分開發(fā)商提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠以提升銷售業(yè)績(jī)，截至四季度，沈陽(yáng)整體商品住宅均價(jià)錄得10,841元/平方米，環(huán)比下降4.7%，但較去年同期增長(zhǎng)11%。

　　開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，土地成交價(jià)格增幅放緩。第四季度，市場(chǎng)共錄得22塊住宅用地成交，環(huán)比下降8.3%。限價(jià)政策使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，2020年土地成交均價(jià)錄得4,513元/平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，漲幅較上年度收窄。平均溢價(jià)率為14.19%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。全年沈陽(yáng)土地市場(chǎng)持續(xù)放量，共成交88塊住宅用地，建筑面積達(dá)1,315萬平方米，同比增長(zhǎng)24%。

　　沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)將繼續(xù)向高端改善市場(chǎng)發(fā)展，價(jià)格迎來溫和增長(zhǎng)。2020年底出現(xiàn)的疫情風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⑵仁共糠中枨笱雍�，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)銷售量承壓。但隨著疫情得到有效控制，需求得到釋放，市場(chǎng)成交量將恢復(fù)穩(wěn)定。受土地價(jià)格上漲、開發(fā)成本上升等因素影響，沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)將繼續(xù)向高端改善市場(chǎng)發(fā)展，高于市場(chǎng)平均價(jià)格入市的項(xiàng)目或?qū)⒃龆�，推�?dòng)價(jià)格上行。但在樓市政策不松綁的情況下，市場(chǎng)需求將繼續(xù)回歸理性，預(yù)計(jì)沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅將有所放緩。

　　來源：仲量聯(lián)行

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