“引戰(zhàn)”是今年以來，圍繞在泰禾和董事長(zhǎng)黃其森面前最大的問題。引入新股東，用股權(quán)交換空間，是當(dāng)前盤活泰禾化解危機(jī)最關(guān)鍵的一步。

　　歷時(shí)數(shù)月的接觸中，金融資管公司、金茂、保利、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等一度成為接近泰禾的戰(zhàn)投伙伴，但最終并未成行。

　　不斷的變換和調(diào)整間，這一答案終于浮出水面，沒錯(cuò)，是萬科。7月31日早間，泰禾以公告形式官宣了萬科的到來。

　　或受此消息影響，泰禾當(dāng)日早盤以漲停價(jià)高開，但隨后股價(jià)一路走低，最終報(bào)收5.94元，下跌0.67%。

　　24.3億拿下19.9%股權(quán)

　　相較于7月初傳出的萬科或接盤泰禾，雙方的接觸早在今年4月便開始了，雖然期間也有其他公司介入泰禾“引戰(zhàn)”工作，但雙方一直保持溝通，萬科也多地盡調(diào)了泰禾的項(xiàng)目。

　　6月萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮曾前往泰禾的大本營(yíng)福州進(jìn)行考察，不止郁亮，長(zhǎng)期擔(dān)任萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的王文金也在黃其森的陪同下對(duì)泰禾的土儲(chǔ)及項(xiàng)目展開調(diào)研。隨后，有萬科的高管現(xiàn)身泰禾北京總部進(jìn)一步磋商。

　　一切都在有序進(jìn)行中，進(jìn)入7月，雙方合作有了落地的傾向�！秶�(guó)際金融報(bào)》記者此前獲悉，不出意外的話，8月第一周“引戰(zhàn)”一事會(huì)落地。

　　相較于平穩(wěn)的盡調(diào)過程，最終的落地階段顯然在加速。

　　7月30日傍晚，萬科內(nèi)部釋放了兩個(gè)信息，一是確定了與泰禾的合作，雙方已簽署協(xié)議；二是投資金額不多，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　7月31日早間，泰禾的公告進(jìn)一步介紹了雙方的合作。

　　在滿足交易前提下，泰禾將向萬科下屬公司轉(zhuǎn)讓19.9%的股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.9元，對(duì)應(yīng)總對(duì)價(jià)約為24.3億元。

　　這也意味著，如果交易達(dá)成，萬科將成為泰禾集團(tuán)的第二大股東。按照公告，此次的交易萬科將以現(xiàn)金的方式支付。

　　值得注意的是，萬科對(duì)此次交易設(shè)置了相當(dāng)嚴(yán)密的前提條件。一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬科的一致認(rèn)可；二是萬科對(duì)泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達(dá)成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時(shí)泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問題或重大不利變化。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一筆風(fēng)險(xiǎn)較為可控、回報(bào)預(yù)期合理的交易。

　　框架協(xié)議的設(shè)置既為泰禾危機(jī)創(chuàng)造了一個(gè)解困的機(jī)會(huì)，也讓萬科在投資前保護(hù)好了自己。如果泰禾能走出困局，其股價(jià)勢(shì)必會(huì)回升，萬科也將從中能夠得到合理的股權(quán)投資回報(bào)。

　　有接近交易人士表示，24.3億元顯然不能完全解決泰禾當(dāng)前的資金困境，萬科的馳援更多是希望向資本市場(chǎng)傳遞信心，畢竟萬科一向以穩(wěn)健著稱，擁有行業(yè)最高的信用評(píng)級(jí)，框架協(xié)議的簽署有助于向債權(quán)人等各方傳遞積極信號(hào)，推動(dòng)債權(quán)重組。

　　泰禾之困

　　實(shí)際上，早在去年，黃其森便萌生了為泰禾引入戰(zhàn)投的打算，但始終未下定決心。

　　去年3月，黃其森南下深圳與部分金融機(jī)構(gòu)洽談，希望能引入戰(zhàn)略投資者，以解決資金流緊張問題，最終未能成行。

　　在此之前，黃其森還試圖將一些項(xiàng)目打包賣給融創(chuàng)，終因交易作價(jià)問題而作罷。

　　到了年中，黃其森對(duì)于引入戰(zhàn)投有些動(dòng)搖，他擔(dān)心股權(quán)分散會(huì)引發(fā)管控問題，只想把合作限制在項(xiàng)目開發(fā)層面，“股權(quán)層面也有一些接觸，我們會(huì)選擇一些志同道合、對(duì)泰禾業(yè)務(wù)有幫助的機(jī)構(gòu)”。

　　泰禾的困局暗藏已久。

　　由于戰(zhàn)略錯(cuò)判，泰禾曾在2017年獲取一批高價(jià)地，但樓市在2018年進(jìn)入深度調(diào)整期，加之部分收購(gòu)項(xiàng)目推進(jìn)不理想，泰禾銷售受挫，資金問題逐漸浮出水面。

　　為回籠資金，2018年底泰禾開始尋求將旗下部分項(xiàng)目出售，并于當(dāng)年12月率先出售3個(gè)項(xiàng)目。2019年，泰禾開始大規(guī)模出售項(xiàng)目，合計(jì)回款超百億元。其中，世茂是主要買家。

　　除了尋求項(xiàng)目出售和股權(quán)融資外，泰禾也在割肉去庫(kù)存。

　　因?yàn)楫a(chǎn)品定位高端，且項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)異，黃其森一直不愿意壓價(jià)來俯就，導(dǎo)致部分高端項(xiàng)目遲遲無法銷售，去年泰禾發(fā)起了一波搶收計(jì)劃，將部分高端項(xiàng)目的個(gè)別房屋降價(jià)出售。

　　一系列自救行動(dòng)無疑增加了泰禾的安全性。

　　2019年泰禾有息負(fù)債為974億元，相較于2018年1382億元減少了400多億元；資產(chǎn)負(fù)債率從2018年的86.88%降至2019年的84.95%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率從2018年的71.51%下降到2019年的62.81%。

　　剛筑起的階段性安全被疫情再度沖破，“引戰(zhàn)”工作變得迫切。

　　漫漫“引戰(zhàn)”路

　　2020年受疫情影響，樓市驟然冰封，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售受阻回款艱難。一季度泰禾的營(yíng)收規(guī)模僅為4.79億元，歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。4月和5月，因兩筆貸款逾期，黃其森兩次被列為失信被執(zhí)行人。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，泰禾上半年全口徑合約銷售金額僅為254.1億元，而2019年同期這一數(shù)據(jù)為456.7億元。

　　銷售受阻回款承壓也讓泰禾面臨著債務(wù)短期集中兌付的壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，泰禾有312.98億元債務(wù)到期，占據(jù)年內(nèi)到期總債務(wù)的約56%。7月初已經(jīng)有債券未能按時(shí)兌付，涉及兌付本息16.125億元。

　　債券兌付目前是難題，其他短期債務(wù)，基本上和金融機(jī)構(gòu)談妥，申請(qǐng)和解、續(xù)期等處理方式。

　　形勢(shì)的嚴(yán)峻倒逼泰禾作出選擇。

　　“引戰(zhàn)”工作在今年春被正式提上議程，過去幾個(gè)月間市場(chǎng)不斷在猜測(cè)戰(zhàn)投方身份。

　　年后泰禾便開始與金融資管公司接觸，黃其森曾陪同多家金融資管公司人員前往泰禾項(xiàng)目進(jìn)行考察。

　　此外，金茂、保利等也與泰禾有過接觸，隨后在福建省有關(guān)方面的斡旋下，廈門本土房企建發(fā)和國(guó)貿(mào)一度有望成為泰禾的戰(zhàn)投伙伴，最終協(xié)商未果。

　　未能成行的原因是多樣的，有的忌憚泰禾的債務(wù)規(guī)模；部門國(guó)企央企受制于自身較長(zhǎng)的決策周期，難以滿足泰禾對(duì)時(shí)間方面的要求；有的和去年與泰禾有過合作的世茂一樣，依然傾向于項(xiàng)目層面合作，這顯然不符合泰禾當(dāng)前的設(shè)想與需要。

　　萬科的馳援也讓“引戰(zhàn)”工作迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　有行業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為，泰禾當(dāng)前所面臨的一系列問題，包括債務(wù)承壓、業(yè)主維權(quán)、評(píng)級(jí)下調(diào)、財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)下滑等，歸根結(jié)底都是資金問題。一旦“引戰(zhàn)”成功，提振資本市場(chǎng)信心，這些問題都有機(jī)會(huì)尋求解決。

　　高調(diào)的黃其森遇上謹(jǐn)慎的萬科會(huì)擦出什么樣的火花？

來源：國(guó)際金融報(bào)

編 輯：chenhong