“日出江花紅勝火，春來(lái)江水綠如藍(lán)。能不憶江南？”
對(duì)詩(shī)人白居易而言，水鄉(xiāng)的江花、春水是他對(duì)江南的憶念；而對(duì)招商蛇口而言，江南水鄉(xiāng)的的土地或許更具魅力。
6月15日，江蘇徐州出讓一宗住宅地塊，經(jīng)過(guò)過(guò)5個(gè)多小時(shí)、796輪競(jìng)價(jià)，最終，招商蛇口以24.11億元的代價(jià)將地塊收入囊中，溢價(jià)率超過(guò)138%。
該地塊位于珠江路北，出讓面積16.7萬(wàn)平方米，容積率2.2，建筑面積36.7萬(wàn)平方米，地塊的起始樓面價(jià)為2759元/平方米，招商蛇口的拿地樓面價(jià)達(dá)到6579元/平方米，刷新了該板塊最高樓面地價(jià)。
事實(shí)上，2020年以來(lái)，招商蛇口不斷在各地落子，于長(zhǎng)三角地區(qū)更是頻繁拿地。分析認(rèn)為，招商蛇口重兵長(zhǎng)三角或許與其區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有關(guān)，更與華東地區(qū)近幾年的置地?zé)岢庇嘘P(guān)。
24億蘇州奪地
“招商蛇口今年更關(guān)注拿地的平衡性，關(guān)注貨地比，希望地價(jià)不能太高。所以堅(jiān)定一點(diǎn)，不拿地王，貨地比比較安全，重點(diǎn)在省會(huì)城市、強(qiáng)三線城市擴(kuò)展。”
在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示，招商蛇口不拿地王，重點(diǎn)拓展貨地比安全的省會(huì)城市與強(qiáng)三線城市。
從近期的拿地情況來(lái)看，招商蛇口的奪地戰(zhàn)場(chǎng)無(wú)疑正逐步下沉至二三線城市，今年以來(lái)，該公司多次在南通、西安、成都、紹興等地區(qū)拿地。
6月15日，招商蛇口下沉的步伐來(lái)到了江蘇徐州。
下午兩點(diǎn)地塊正式開(kāi)拍，在開(kāi)拍之前，徐州銅山區(qū)地塊已獲得14輪報(bào)價(jià)，價(jià)格走到10.24億元，溢價(jià)率1.29%。開(kāi)拍后，房企搶地立馬進(jìn)入了白熱化的階段，僅十分鐘，地塊就突破了11億元，樓面價(jià)超過(guò)3000元/平方米。
一小時(shí)、兩小時(shí)......搶地的各方企業(yè)始終僵持不下，這種一分鐘報(bào)價(jià)三、四輪的狀態(tài)持續(xù)輪兩個(gè)小時(shí)，下午四點(diǎn)，地塊拍賣(mài)似乎進(jìn)入了倦怠期，房企報(bào)價(jià)的速度慢了下來(lái)。
但這種倦怠期僅僅維持了不到二十分鐘，搶地的企業(yè)主動(dòng)的加速了進(jìn)程。時(shí)至申時(shí)，地塊已經(jīng)拍賣(mài)了三個(gè)小時(shí)，獲得了400輪的報(bào)價(jià)，此時(shí)的價(jià)格已經(jīng)推高至20.15億元，溢價(jià)率達(dá)到了99.29%。
這種你爭(zhēng)我搶的局面一直僵持到晚間19點(diǎn)，此時(shí)距離地塊開(kāi)拍已經(jīng)過(guò)去了五個(gè)小時(shí)，地塊的價(jià)格也翻了一番達(dá)到23億元，時(shí)間之久、地價(jià)之高，不少企業(yè)慢慢的被逼退，留下來(lái)企業(yè)似乎都在期盼屏幕的另一方盡快“投降”。
這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，只有堅(jiān)持到最后的才能贏得最終的勝利，招商蛇口則成為堅(jiān)持到最后的那個(gè)。
19點(diǎn)42分，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)傳來(lái)捷報(bào)，招商蛇口以24.22億元的總價(jià)將上述地塊收入囊中，溢價(jià)率達(dá)到138.45%，折合樓面價(jià)6579元/平方米，刷新該板塊最高樓面地價(jià)。
“銅山大學(xué)路是徐州熱門(mén)的置業(yè)板塊，近幾年，隨著銅山區(qū)的城市建設(shè)、重大項(xiàng)目招引，大學(xué)路快速崛起，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也十分強(qiáng)勢(shì)”，有分析人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，徐州近幾年的置業(yè)熱潮是房企爭(zhēng)相搶灘的重要原因。
推地節(jié)奏也是徐州地勢(shì)火熱的重要原因。從土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)歷了“金三銀四”和“紅五月”后的徐州，六月更是呈現(xiàn)一片火爆，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前五月，徐州出讓地塊超過(guò)150宗，僅三月單月該地區(qū)就出讓了72宗地塊，六月以來(lái)，該地塊更是頻頻掛牌住宅地塊。
半年拿地近500億
至于招商蛇口的拿地，上述分析人士還表示，長(zhǎng)三角一帶向來(lái)是其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)重區(qū)，拿下徐州地塊符合招商蛇口的戰(zhàn)略布局。
數(shù)據(jù)顯示，2019年全年招商蛇口錄得營(yíng)業(yè)收入976.72億元。其中，華東區(qū)域占比20.69%，江南區(qū)域占比12.23%，也就是說(shuō)，以上海、杭州、江蘇為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)成為招商蛇口的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)“主力軍”。
除了長(zhǎng)三角地區(qū)，東莞、鄭州等地也成為招商蛇口眼中的“香餑餑”。
在分析人士看來(lái)，像招商這類企業(yè)有擴(kuò)張的需求，因此在疫情最重的幾個(gè)月也不斷尋求機(jī)會(huì)加碼拿地。
2020年開(kāi)年至今，招商蛇口總共在公開(kāi)市場(chǎng)拿下33宗地塊，總土地價(jià)款達(dá)到472.16億元。
在觀點(diǎn)指數(shù)公布的《1-5月中國(guó)房企新增土地儲(chǔ)備報(bào)告》中，招商蛇口前五月的新增土儲(chǔ)達(dá)到518.6萬(wàn)平方米，位列第11位。
事實(shí)上，在前五個(gè)月當(dāng)中，三月是招商蛇口新增土地面積最多的一個(gè)月，達(dá)到53.5萬(wàn)平方米，而四月份，招商蛇口的拿地金額達(dá)到140.3億元，結(jié)合全國(guó)土地市場(chǎng)的情況來(lái)看，招商蛇口的拿地節(jié)奏似乎與土地供應(yīng)、地勢(shì)熱度有關(guān)。
二月份，受疫情影響，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量減少，這就意味著可供房企選擇的地塊少了，招商蛇口能夠拿下的地塊亦不可避免的減少。隨后的三月份，隨著土地供應(yīng)量的增加，招商蛇口收入囊中的地塊亦隨著大背景的變化而變化，
分析人士提到，進(jìn)入四、五月份，此前受疫情影響減少拿地的房企，也開(kāi)始重啟拿地，土地市場(chǎng)成交規(guī)模快速回升，溢價(jià)率指標(biāo)也逐漸上行，這就導(dǎo)致了招商蛇口土地成本的升高，同時(shí)，在土地市場(chǎng)火熱的情況下，招商蛇口必然要考慮每一個(gè)地塊的性價(jià)比，如此下來(lái)，新增土地就會(huì)有所減少。
早在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，蔣鐵峰就曾透露招商蛇口2020年的拿地計(jì)劃，“2020年拿地金額規(guī)劃應(yīng)該會(huì)超過(guò)2019年，在保證效益和質(zhì)量的前提下，規(guī)模也能夠得到穩(wěn)定增長(zhǎng)，在行業(yè)內(nèi)不掉隊(duì)�！�
據(jù)悉，2019年全年，招商蛇口新進(jìn)入汕頭、肇慶、揚(yáng)州、臺(tái)州、長(zhǎng)沙等9個(gè)城市，全年共獲取79個(gè)項(xiàng)目，土地面積716萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面1423萬(wàn)平方米，總地價(jià)976億元，權(quán)益地價(jià)523億元。
按此計(jì)算，2020年，招商蛇口的拿地金額或?qū)⒊^(guò)千億。
或許，對(duì)招商蛇口而言，此次拿下徐州地塊僅僅是2020年獲地路上的一抹身影，但亦表明了其在土地儲(chǔ)備與規(guī)模擴(kuò)張上的決心。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
