近期，西湖邊曾紅極一時(shí)的LINEFRIENDS咖啡廳閉店停業(yè)了，知名甜品店許留山也出現(xiàn)部分門店關(guān)閉、收縮的情況，去年就舉步艱難的共享辦公不少正選擇退出市場……

　　雖然城市各行各業(yè)正在有序恢復(fù)，但受疫情影響，大家還是關(guān)心杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場狀況如何。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行等機(jī)構(gòu)公布的一季度數(shù)據(jù)報(bào)告，過去3個月，杭州辦公樓市場的空置率微漲，租金水平呈現(xiàn)小幅波動，零售市場開始加速洗牌，消費(fèi)券精準(zhǔn)發(fā)放雖已顯成效。

　　但復(fù)雜的內(nèi)外部市場環(huán)境，使得零售市場在短期內(nèi)仍持續(xù)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　空置率微漲，租金水平小幅波動

　　杭州辦公樓市場總體穩(wěn)定

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，復(fù)工初期人員活動受限、經(jīng)濟(jì)效益減少，使得企業(yè)近期擴(kuò)租計(jì)劃擱淺，一季度辦公樓市場新增租賃交易量環(huán)比減少超過50%，整體空置率微漲，租金水平呈現(xiàn)小幅波動。

　　但在仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅看來，橫向比較，杭州的辦公樓市場表現(xiàn)還是較為穩(wěn)定的。

　　“從全國層面來看，甲級辦公樓租金僅次于北上廣深的情況下，波動浮動小于這些一線城市，這和杭州的數(shù)字經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，以及近兩年市場專業(yè)化程度不斷提升不無關(guān)系。此外，杭州的辦公樓空置率也低于我們覆蓋的十六個重點(diǎn)城市平均空置率水平。”

　　其中，一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，成熟運(yùn)營的高品質(zhì)辦公樓內(nèi)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較強(qiáng)，一季度甲級辦公樓空置率還環(huán)比下調(diào)0.4%（為25.4%），而小微企業(yè)迫于經(jīng)營壓力出現(xiàn)退租，乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.9%（為12.4%）。

　　分析原因，主要還是由于杭州有近七成的甲級辦公樓面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租，如金融、房地產(chǎn)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)等。國資金融類企業(yè)租賃面積大，承租能力強(qiáng)，成主要需求動力。

　　同時(shí)，疫情重點(diǎn)扶持的企業(yè)一季度租賃需求增長，包括醫(yī)療器械，塑料礦材等原材料的貨物進(jìn)出口及中間渠道公司等，占總需求量的近10%。

　　此外，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)因本次疫情事件的突發(fā)而有所獲益，這部分行業(yè)在后續(xù)需求上具有潛在的增長活力。

　　租金方面，一季度甲、乙級辦公樓租金環(huán)比均下調(diào)0.4%，目前整體租金為4.3元/平方米/天。

　　從市場情況看，大業(yè)主普遍保持觀望態(tài)度，僅少數(shù)業(yè)主出臺針對老租戶優(yōu)惠政策，對于新客則給予較大條件談判空間，另有通過調(diào)低短期內(nèi)停車費(fèi)及管理費(fèi)、電費(fèi)等政策方便租戶復(fù)工。乙級租賃市場平均租金則因小業(yè)主心理預(yù)期降低而持續(xù)下挫。

　　值得一提的是，疫情同時(shí)對核心商務(wù)區(qū)內(nèi)聯(lián)合辦公造成的沖擊繼續(xù)擴(kuò)大，多家知名品牌運(yùn)營商擱淺擴(kuò)張計(jì)劃，或?qū)⑼顺鍪袌觥?/P>

　　對于杭州辦公樓市場的后市預(yù)期，仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，市場對此次疫情有一定的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，發(fā)生大規(guī)模行業(yè)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)較小，但后期壓力仍不小。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年將有六個項(xiàng)目共計(jì)約40萬方體量入市，而新增需求的放緩將拉升年末甲級辦公樓空置率至30%以上，整體租金保守預(yù)計(jì)將下調(diào)2-3個百分點(diǎn)。

　　網(wǎng)紅店關(guān)閉、空置率小幅回升

　　零售行業(yè)加速洗牌

　　相比辦公樓，零售方面受疫情的沖擊更為直接和顯著。

　　隨著逐步有序重啟，商場和商家均在第一時(shí)間恢復(fù)營業(yè)，但客流的大幅下降使得商家面臨極大的銷售和運(yùn)營成本壓力，同樣影響到了零售物業(yè)。

　　據(jù)悉，聚餐的人員限制以及居家隔離對消費(fèi)習(xí)慣的改變，使大型餐飲首當(dāng)其沖。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，一季度杭州整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場核心區(qū)與非核心區(qū)空置率分別環(huán)比微漲0.6%和0.5%，凈吸納量的流失主要由中餐品類商家現(xiàn)金流短缺及經(jīng)營不善導(dǎo)致。

　　同時(shí)，盡管多數(shù)項(xiàng)目出租率保持平穩(wěn)，但商家對擴(kuò)張需求的審慎態(tài)度，以及一季度的租金實(shí)際收繳率折損，讓部分項(xiàng)目降低預(yù)期，租金走勢減弱：核心區(qū)首層租金環(huán)比下跌0.8%，非核心區(qū)租金增幅從疫情前的逐步收窄進(jìn)入到下跌階段，環(huán)比下跌1.0%。

　　值得關(guān)注的是，最近大家議論較多的LINEFRIENDS咖啡廳關(guān)店、許留山收縮等尚屬個例，還是在市場接受范圍內(nèi)，不過，市場的洗牌預(yù)計(jì)將在未來半年內(nèi)更為明顯的體現(xiàn)。

　　正如我們已經(jīng)親身感受到的，疫情的出現(xiàn)迫使品牌商在流量獲取、營銷方式、顧客維護(hù)等方面加速創(chuàng)新：多家高端品牌餐飲加入外賣行列；服飾、美妝及運(yùn)動品牌協(xié)同商場業(yè)主通過直播、線上商城、社群營銷等方式增加銷售額；而許多健身、培訓(xùn)行業(yè)亦首次開啟線上模式，以增強(qiáng)客戶粘性和積累私域流量；越來越多零售物業(yè)業(yè)主方的推廣重點(diǎn)將從美術(shù)陳列和IP概念回歸到更實(shí)際的銷售額提升上……

　　從商務(wù)局公布數(shù)據(jù)顯示，杭州市政府開放消費(fèi)券申領(lǐng)后，商業(yè)消費(fèi)等數(shù)據(jù)已逐步恢復(fù)。不過，下一階段將持續(xù)考驗(yàn)商家的應(yīng)對和經(jīng)營能力，有品牌會退出，也會有新的品牌嘗試打開市場。

　　仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)方面預(yù)測，從整體市場的業(yè)態(tài)格局來看，短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整的可能性較低，但不排除二季度空置率出現(xiàn)大波動的可能，新租賃需求或至下半年才有望逐漸釋放。

　　來源：杭州日報(bào)

編輯：wangdc