新冠肺炎疫情對商業(yè)地產(chǎn)帶來影響已不可避免發(fā)生，除了影響客流、成交，還帶來了其他哪些影響？既然風(fēng)險已經(jīng)來臨，又應(yīng)該怎樣去對應(yīng)？人們常說有危就有機，那么這次疫情又是否會為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇，能否為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新趨勢？疫情過后商業(yè)地產(chǎn)各類物業(yè)走勢又將何去何從呢？
合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出,其實線上銷售以及客戶引流已經(jīng)進入全面發(fā)展階段，只不過在房地產(chǎn)實操層面，進展較為緩慢，還有很多方面潛力有待開發(fā)，房企不妨借此為契機，進行線上銷售平臺的深度發(fā)展。這在未來互聯(lián)網(wǎng)持續(xù)高速發(fā)展的大環(huán)境趨勢下，是很有必要性的。
同時，受疫情影響，不少行業(yè)受到影響，對商用物業(yè)無論租還是售的需求，也必然有所下降。但同時需要看到的是，疫情也帶動了部分產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展，如日用百貨、醫(yī)藥健康、生物科技、遠程教育、線上辦公服務(wù)、居家運動等行業(yè)其實在此次疫情中受到較大催生發(fā)展。所以商業(yè)地產(chǎn)在客戶拓展、商戶招租時需要考慮到這些新客群訴求，抓住時機去開拓客戶市場。
這也為商業(yè)地產(chǎn)及時推出多元化營銷策略提供了現(xiàn)實的土壤。張智斌說，做好銷售模式轉(zhuǎn)變以及客群開拓后，接下來需要做的就是營銷策略及時應(yīng)對，采取一系列在客戶需求欲望不強時仍能促成交易營銷措施。其中最實在莫過于價格優(yōu)惠，因為不少潛在買家也曾想過或許在此時能買到性價比更高的產(chǎn)品，“承諾一段時期內(nèi)最低價”、“無理由退房”、“下定即送管理費”、加大推薦成交獎勵力度等等，都將是特殊時期助推成交的有效舉措。
此外，在特殊時期，相關(guān)政策以及經(jīng)濟大環(huán)境會有所改變，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)充分利用相應(yīng)機會去引導(dǎo)客戶，做好政府與潛在客戶之間的橋梁，提升其對商業(yè)地產(chǎn)信心。總體來看，特殊時期，房企更加需要做好資金規(guī)劃，在貨幣政策及融資環(huán)境相對寬松情況下，合理利用時機購入土地，有實力企業(yè)甚至可以考慮收并購業(yè)務(wù)的進行。
在張智斌看來，疫情出現(xiàn)將促使商業(yè)地產(chǎn)的，無論是開發(fā)設(shè)計、物業(yè)管理、策劃、營銷、銷售等各個環(huán)節(jié)都應(yīng)有所提升以及完善。
對商業(yè)項目具體建議
1.提升產(chǎn)品競爭力：在租在售項目提升完善產(chǎn)品健康體系、智能化體系（軟件、硬件），物業(yè)形態(tài)之間靈活切換，軟硬件兼?zhèn)?/P>
張智斌指出,此次疫情將給日后商業(yè)地產(chǎn)項目的打造帶來更多導(dǎo)向性啟示。首先是物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)之間的彈性轉(zhuǎn)化以及多功能性，特定時期特定環(huán)境下，人們對商業(yè)地產(chǎn)重點需求亦有所變化，一個適應(yīng)力強的商業(yè)項目需要有更多靈活性，物業(yè)形態(tài)界限或?qū)⒉荒敲疵鞔_，而是具有兼容性及可轉(zhuǎn)化性的多功能產(chǎn)品。
其次產(chǎn)品的硬件須往高標準去打造，這里高標準是指對健康、智能、綠色等等未來前瞻性的設(shè)施，軟件當屬項目物管服務(wù)，時刻培養(yǎng)全面高質(zhì)素的物管隊伍是項目價值重要體現(xiàn)之一。
2.營銷推廣手段綜合利用：”線下+線上”有效結(jié)合，運營能力提升亦是重點
著力打造線上平臺，擴大平臺流量及客群基礎(chǔ)，引導(dǎo)潛在客戶改變過往只到售樓部思維模式，投入更多資源發(fā)掘線上平臺潛力；有了平臺，當然少不了“主播”培養(yǎng)，銷售及策劃人員的技能開拓中必須有線上吸客，導(dǎo)客、促成交易等等一系列日常培訓(xùn)，為日后線上線下有效結(jié)合做好充分準備。
張智斌表示,商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅項目，項目整體運營能力占有非常重要作用，尤其在特發(fā)情況下，運營能力直接影響著整個項目現(xiàn)金流以及承壓能力，因此運營能力提升亦是重點工作之一。
針對以上提到各項要點，此時商業(yè)地產(chǎn)項目將更加需要一個全過程全平臺一體化的服務(wù)，合富商業(yè)正有這方面服務(wù)體系及豐富經(jīng)驗，包括全方位服務(wù)體系：產(chǎn)品設(shè)計+策劃推廣+租售代理的全方位服務(wù)體系；而且依靠合富輝煌大平臺，能夠做到“線上+線下”結(jié)合助力項目成交：線上推廣平臺(AI看房、合記買樓）+線下專業(yè)銷售促成交。最后，合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)將與商業(yè)地產(chǎn)各大合作伙伴互勉互勉，共度時艱，相信寒冬即將過去，暖春很快會到來！
對各類商用物業(yè)的現(xiàn)狀分析及前景預(yù)判
寫字樓：產(chǎn)業(yè)扶持及城市發(fā)展成有力支撐，長遠來看后市仍將穩(wěn)健向好
寫字樓向來以大宗交易為主，大客戶此時更多關(guān)注的是整體市場走向以及物業(yè)投資價值，更多的是從中長期投資角度去考量，那么疫情過后，廣州寫字樓市場整體仍將向好，客戶亦會用長遠眼光去看待；但是另一方面，疫情短期內(nèi)亦對不少行業(yè)企業(yè)造成影響，無論資金流，辦公需求等各方面，因此短期內(nèi)客戶購買寫字樓亦相對會更加的謹慎。
預(yù)計近一段內(nèi)寫字樓成交持續(xù)較為冷清，合富大數(shù)據(jù)顯示，寫字樓近期成交（鼠年以來）只有零星幾套的成交量，預(yù)計寫字樓物業(yè)復(fù)蘇將有一個相對緩慢過程。但長遠來看，城市發(fā)展提速、大灣區(qū)助力等綜合利好，寫字樓后市仍能走向穩(wěn)健向好。
至于租賃方面，不少企業(yè)受疫情影響，近段時間同樣寫字樓租賃市場也因此冷清，但預(yù)計隨著疫情控制及好轉(zhuǎn)，有部分行業(yè)反而得到較大的發(fā)展，如線上辦公、遠程教育、醫(yī)護健康、人工智能、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等行業(yè)，將會借此次疫情爆發(fā)更多行業(yè)相關(guān)需求，從而對寫字樓續(xù)租、擴租等需求提升，所以寫字樓租賃行業(yè)喜憂參半，近期內(nèi)租金及空置率走勢并不會太樂觀，但長遠來看整體發(fā)展預(yù)計仍能維持相對穩(wěn)定水平。
張智斌說,寫字樓市場發(fā)展更多是依靠城市以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動，此次疫情以來，各區(qū)政府也紛紛出臺相關(guān)扶持政策以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，比如保利魚珠港所在的黃埔區(qū)，就新出臺了四個“黃金10條”升級版本，對新進駐企業(yè)、對產(chǎn)業(yè)精準扶持以及人才的獎勵都大力提升，對于整個區(qū)域競爭力有所提升之余，對區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)也有較大利好，因為寫字樓就是招徠企業(yè)進駐以及發(fā)展的重要載體。預(yù)計在特殊時期，各區(qū)扶持政策陸續(xù)出臺，亦將更有效推動寫字樓市場發(fā)展。
公寓：線上線下多渠道、多元優(yōu)惠結(jié)合或?qū)⒂行Т碳ば枨筢尫?/P>
公寓市場方面，目前廣州公寓市場買家多為個人客戶居多，這時候個人買家考慮因素會更加多樣化，第一類客戶，疫情之前已經(jīng)對項目有較為充分了解，意向較大的客戶，此時如果有一些優(yōu)惠讓利措施、贈送服務(wù)、價格保障等，是比較容易促成交易的，還有一類的是疫情之前暫無購買公寓意向，反倒在一些政策傾斜，大環(huán)境寬松的帶動之下，認為此時是購入公寓保值增值的好時機，也是能夠有所成交的。
這時候房企及銷售策劃代理就擔當非常重要角色，如何在特殊時期還能促成交易，就需要牢牢抓住客戶訴求點，建立項目與潛在客戶之間無障礙的溝通橋梁。例如像保利金沙大都匯項目，疫情之后第一時間采取了線上直播售樓的應(yīng)對措施，當場就有成交的客戶。以保利為例，除了第一時間打造線上直播渠道，還結(jié)合多元化的全方位措施去激發(fā)客戶需求，像一口價鉅惠房源、抵房款優(yōu)惠券、線上保價承諾、無理由退款、免費專車接送看房等等一些列舉措。
張智斌指出,在成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)方面，公寓是在三類商用物業(yè)中，率先有復(fù)蘇跡象的一類，在最近一周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，有超40套以及超2300方成交量，當然與正常水平差距甚遠，但對比農(nóng)歷開年之初兩周零網(wǎng)簽成交量，已經(jīng)算是看到了一些曙光。隨著疫情逐漸得到控制，公寓有望成為最快重回正常軌道商用物業(yè)，預(yù)計第二季度開始成交能有較為明顯逐步回升，而且在優(yōu)惠、保價等相關(guān)措施推動之下，將刺激一輪需求集中釋放。
商鋪及商場：疫情或?qū)⒓铀贅I(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型及商場綜合運營能力升級，社區(qū)型商鋪優(yōu)勢凸顯
商鋪市場以及零售物業(yè)，可謂這次疫情受影響最大的，多個商場縮短營業(yè)時間，有些甚至關(guān)閉數(shù)天，客流量也寥寥可數(shù)，這時對商場的整體運作面臨著巨大考驗。多個知名商場業(yè)主方紛紛給出租金免除及優(yōu)惠措施，以望與商戶共度時艱。
其中對餐飲、影院、零售等人口聚集性行業(yè)影響更是首當其沖。預(yù)計客流以及銷售額的完全恢復(fù)需要較長時間。但亦有部分需求在此次疫情之下被更多激發(fā)出來，如“宅經(jīng)濟”、個人護理、醫(yī)療健康、遠程教育、社區(qū)生鮮以及速食等，將會是疫情過后能較快發(fā)展起來的業(yè)態(tài)。
商場作為連接顧客與商戶的紐帶，更應(yīng)加強商戶在商場線上平臺上的推廣，軟文、線上商城、購物直播、社群運營、VR實景購物等應(yīng)多途徑綜合運用。廣州天河多個大型商場紛紛推出相關(guān)措施。此時商戶更加看重會是商場整體運營實力，包括物業(yè)服務(wù)（尤其在健康安全監(jiān)控、保潔的方面）、特發(fā)事件之下的應(yīng)急處理能力以及上述提到的品牌營運推廣能力等，因為只有符合這些標準，才能增強商戶進駐的信心，同時商場的整體抗風(fēng)險能力才有保障。
張智斌指出,短期來看，大部分商戶更多看重的是目前數(shù)月內(nèi)生存問題，例如從商場業(yè)主方那里獲得減租等租金支持，而新開店或者擴租等考量會暫緩。若能撐過這數(shù)月，其實整體商業(yè)及消費市場的前景仍是樂觀的，疫情退去后，補償性消費會集中出現(xiàn)，彌補之前消費力受制所帶來的影響。預(yù)計未來，商場業(yè)績及開業(yè)率受到影響是不可避免的，但人們消費需求仍是旺盛的，前提是做好萬全的保障防護措施之下，抑壓已久的需求將能逐步釋放，商場有望在下半年能基本恢復(fù)較佳人氣。
另一方面，是商鋪網(wǎng)簽成交的主力的社區(qū)型商鋪，社區(qū)型商業(yè)在此次疫情當中發(fā)揮了較為重要作為，作為“最后一公里”社區(qū)商業(yè)的便捷、靈活的優(yōu)勢更加凸顯。疫情期間不少社區(qū)型超市、面包店、藥房等很大程度上滿足了周邊居民的日常需求，人們每日所需肉菜、飲料、糧油米等品類得到及時補給。
張智斌表示,商業(yè)歸根到底是滿足人們的一切需求，這時候社區(qū)型商業(yè)的優(yōu)勢不言而喻，預(yù)計疫情過后，社區(qū)型商鋪成交能得以逐步回穩(wěn)，社區(qū)型商業(yè)整體統(tǒng)籌及營運也應(yīng)該吸取更多此次特發(fā)情況下發(fā)揮其功能的經(jīng)驗，從更多元全面角度去完善社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)布局及便捷度的進一步提升。
來源：南方網(wǎng)
編輯：wangdc
