世邦魏理仕日前發(fā)布了亞太房地產(chǎn)市場聚焦，預計該地區(qū)房地產(chǎn)市場將在2021年下半年繼續(xù)復蘇，投資活動顯著增長。預計2022年零售租金將趨于穩(wěn)定隨著辦公空間需求逐漸恢復。

　　Covid-19 的新變種在許多市場采取新的限制措施，將繼續(xù)成為影響未來12個月亞太地區(qū)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的一大風險，尤其是對亞洲新興經(jīng)濟體的影響。但世邦魏理仕仍然認為，工業(yè)、辦公和零售房地產(chǎn)市場的復蘇將是2022年發(fā)展的墊腳石。預計2021年商業(yè)地產(chǎn)轉讓投資價值將增長15-20%，高于年初的預測。

　　“我們預計亞太國家政府將維持寬松的貨幣政策，以支持處于脆弱復蘇階段的經(jīng)濟體�？傮w而言，環(huán)保的利率低將繼續(xù)推進累積房地產(chǎn)生產(chǎn)性資產(chǎn)的持續(xù)投資，我們在看到一個趨勢量投資的增長遠遠超出了租賃業(yè)務“。世邦魏理仕亞太區(qū)投資者思想領導力全球主管兼研究主管 Henry Chin 博士說。

　　寫字樓租賃活動逐漸好轉

　　2021 年，隨著租賃需求從上一年的低點回升，寫字樓租賃活動逐漸改善。在北亞市場強勁表現(xiàn)的推動下，吸收率在 2021 年上半年增長了約 20%。全年租金需求預計將比去年同期增長 10-15%，高于年初預測的 5%。新加坡、臺北和首爾等仍保持積極表現(xiàn)的市場預測，2023 年甲級寫字樓租金將增長至大流行前水平。

　　在越南市場，租賃需求也錄得積極信號，2021 年前六個月胡志明市和河內(nèi)吸收的面積接近大流行前的水平。與 2020 年的負吸收率相比，這被視為顯著改善。然而，預計 2021 年最后六個月的市場將面臨許多挑戰(zhàn)，因為越南仍在繼續(xù)采取嚴格措施控制疾病，導致下半年租金上漲的可能性預計非常有限。

　　一些大租戶可能不得不推遲對租賃的長期決定，直到恢復正常辦公室的可能性更加明確。在今年余下的時間里，亞太地區(qū)的寫字樓租戶將繼續(xù)占據(jù)優(yōu)勢，因為預計今年剩余月份將有 60% 的新增供應量投入運營。

　　“寫字樓租戶應利用當前的租賃市場狀況重新協(xié)商租約，或考慮將寫字樓搬到更優(yōu)質的選擇，同時能夠獲得租約。租約條款更靈活；將可持續(xù)性和健康因素納入工作場所，或為綜合工作場所制定和實施明確的指導方針，”世邦魏理仕亞太區(qū)智能數(shù)據(jù)管理租賃運營研究主管 Ada Choi 女士說。

　　“對于寫字樓業(yè)主來說，這是他們需要通過提供有吸引力的條款來吸引優(yōu)質租戶來優(yōu)先確保入住率的時候。定期進行投資組合審查和物業(yè)升級以應對最新的市場趨勢，可以幫助房東實現(xiàn)預期的中期內(nèi)租金增長，”Ada Choi 說。

　　零售銷售再次企穩(wěn)

　　2021年上半年，亞太地區(qū)大部分市場零售額趨于穩(wěn)定，甚至達到或超過疫情前水平，中國消費呈上升趨勢。受疫情影響。這些零售部門的強勁表現(xiàn)推動了租賃需求并將決策轉移到質量更好的租賃地點。

　　預計到2022年，該地區(qū)的租金將趨于穩(wěn)定，服務日常必需品的商業(yè)中心的租金具有更強的彈性。

　　在越南，雖然零售額在 2021 年第一季度有所回升，但除必需品外，大多數(shù)零售品類在年中的銷售增長出現(xiàn)下滑，因為越南在兩個省市都經(jīng)歷了長時間的社會疏離。南方和北方。面對這種情況，不少零售商紛紛轉向線上銷售渠道。預計這種方法將成為新的零售業(yè)務標準，隨著我們逐步克服大流行，購物中心和零售商都將接受該標準。

　　物流有很多積極信號

　　電子商務的強勁發(fā)展和對促進復蘇的重視幫助亞太地區(qū)的物流市場在 2021 年上半年取得積極進展。同期，3PL和電商平臺的擴張勢頭強勁，亞洲吸納率高達3560萬平方米，創(chuàng)下上半年全球最高記錄。

　　今年前6個月，亞太地區(qū)物流地產(chǎn)租金錄得正值，較去年年底增長1.6%。據(jù)此，世邦魏理仕將其在北京、新加坡、墨爾本、香港特別行政區(qū)等市場的租金預測上調至更高水平。在越南南部，租金價格有望強勁復蘇。對于越南北部地區(qū)，雖然大多數(shù)投資者和租戶的情緒相當樂觀，但未來兩年的大量供應將使業(yè)主可能會優(yōu)先考慮在此期間之前的租金增長預期。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資顯著增長

　　商業(yè)地產(chǎn)投資在2021年上半年，2020年靜默期后顯著的增長，作為活躍的資本部署的結果，從投資者的成交價格，在此期間投資預計達到6800十億美元，相當于總數(shù)的63％ 2020年全年交易額，購買房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老基金、保險公司、主權財富基金、REIT等機構投資單位。盡管 Covid-19 變化復雜，但預計全年投資交易額將增長 15-20%，超過年初預測的 5-10%。

　　對于越南市場而言，2021 年前六個月對于工業(yè)和物流行業(yè)的投資者和房地產(chǎn)業(yè)主來說將是激動人心的時期，在此期間記錄了大量交易。物流、商業(yè)和住宅項目的投資和開發(fā)將繼續(xù)受到高度關注，而其他類型的投資物業(yè)，如寫字樓和優(yōu)質酒店可能會被獵殺。歡迎在越南復蘇的道路上回來。

　　“當貼現(xiàn)資產(chǎn)由于投資活動增加而變得稀缺時，尋求預算的投資者可能會不高興�！半S著寫字樓租賃需求持續(xù)改善，租金預計將在 2022 年保持穩(wěn)定，并在 2023 年再次開始增長，此時投資者可以考慮投資機會。不受寫字樓、零售和酒店物業(yè)的周期性影響，”Chin 博士說。

　　“寫字樓的收益率可以維持在較低水平，因此，投資者可以考慮在首爾和新加坡等市場供應短缺的情況下增加價值的投資機會。對于零售市場而言，社區(qū)零售和目的地物業(yè)將是有吸引力的機會。此外，越來越多的資本投向酒店及度假村市場，尤其是在國內(nèi)游客眾多的國家。在物流領域，低利率將促進投資和發(fā)展，作為增加預期利潤的有吸引力的渠道，“Chin博士補充道。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc