在經濟下行、新冠疫情等因素的壓力之下，2020年北京辦公樓市場租金加速下行，推動市場進入了調整期。截至今年一季度，北京甲級辦公樓市場錄得連續(xù)9個季度的租金下跌，同比跌幅高達8.4%。連續(xù)的租金下跌使得市場環(huán)境轉變?yōu)樽鈶羰袌�，低租金和租賃選擇的增加觸發(fā)了市場中搬遷升級類需求的出現(xiàn)。
通過對2020年1月至今的893宗租賃成交分析，我們發(fā)現(xiàn)56%以上的成交來自于搬遷需求。去年全年共有35宗超過8,000平方米的搬遷類大面積成交，總面積超過70萬平方米；例如華為、百濟神州等大型企業(yè)都抓住了市場機遇，對辦公場所進行了大規(guī)模的整合和搬遷。
基于此，我們對于市場中租戶續(xù)租和搬遷的租金進行了深入研究和比較，發(fā)現(xiàn)項目租金倒掛的情況（即新租租金低于續(xù)租租金）在市場調整期普遍存在，對市場的轉變起到推動性作用，同時也帶來了諸多機遇與挑戰(zhàn)。從市場層面、租賃成交、市場參與者三個層面入手，我們對租金倒掛的原因進行了分析，希望能為市場參與者在制定、調整租賃策略時提供參考。
市場層面：北京多個子市場租金倒掛，中關村和金融街強勢“破局”
我們對北京租賃市場中約130棟甲級辦公樓當前新租和續(xù)租成交的租金進行對比，并計算出各子市場出現(xiàn)租金倒掛情況的樓宇占比。
就新租而言：
以CBD為首的包括東長安街、第三使館區(qū)在內的子市場，租金倒掛項目所占比例均達到90%左右，甚至其中表現(xiàn)較為優(yōu)秀的超甲級辦公樓也未能“幸免”。主要原因是在經濟下行和疫情影響的雙重壓力下，租賃市場需求大幅減弱，使得區(qū)域內的項目競爭加劇，迫使業(yè)主通過連續(xù)降低項目新租租金來吸引租戶，以推高項目出租率，這也使得區(qū)域內新租價格持續(xù)走低；
東二環(huán)路雖為傳統(tǒng)國有總部企業(yè)的聚集地，區(qū)域內市場化的甲級辦公樓數量較為有限，但蔓延的負面情緒使得業(yè)主對未來期望降低，也采取了降低項目新租租金的方式積極應對當前市場環(huán)境；
奧林匹克子市場由于其大多數項目品質較高，建成年份較晚，區(qū)域內項目表現(xiàn)兩極分化明顯，只有部分較為老舊的項目被迫降低新租租金以吸引租戶；
中關村和金融街則基本沒有項目出現(xiàn)租金倒掛的現(xiàn)象，韌性較強的頭部內資金融企業(yè)和在政策利好下持續(xù)擴張的TMT企業(yè)有效支撐了區(qū)域內的需求，使得項目新租租金在下行壓力下仍舊保持正向增長，實屬不易。
就續(xù)租而言：
市場壓力迫使業(yè)主放棄對現(xiàn)有租戶原計劃平均10%-15%的年度租金漲幅，以穩(wěn)定項目內的高品質租戶。因此，續(xù)租的租金水平基本持平或微降。
租賃成交層面：市場調整期下的租金倒掛現(xiàn)象普遍
通過分析市場近千條的租賃成交，我們發(fā)現(xiàn)除中關村和金融街，北京其他子市場近一年內平均續(xù)租價格均高于新租價格。
差距最大的為CBD子市場，由于區(qū)域內存量較高且CBD核心區(qū)的新增供給為業(yè)主帶來額外壓力，加劇區(qū)域內競爭，續(xù)租租金約高于同一項目新租租金的16%；
差距最小的為東二環(huán)路子市場，由于該區(qū)域內甲級辦公樓數量有限且項目穩(wěn)定性較高，市場中沒有明顯的租金倒掛情況產生，續(xù)租租金約高于新租租金3%；其他子市場情況與CBD基本相似，同一項目新租和續(xù)租租金的差距較大；
中關村和金融街子市場則沒有發(fā)生租金倒掛現(xiàn)象，區(qū)域內辦公樓項目的新租租金高于續(xù)租租金4%-6%。因為即使在動蕩的市場環(huán)境中，兩個子市場在政府強勁政策的支持和引導下表現(xiàn)較為穩(wěn)定，需求也較為活躍，并持續(xù)受益于IT和金融行業(yè)集群效應的影響，市場空置率始終維持在4%以下。業(yè)主市場依舊存續(xù)，業(yè)主作為市場的主導者擁有了持續(xù)提升新租租金的機會，也使得這兩個區(qū)域在眾多子市場中獨樹一幟。
市場參與者層面：搬遷成本或成租金倒掛主要原因
租賃市場的參與者——租戶和業(yè)主，往往對市場情緒和走向產生最為直接的影響。原址續(xù)租和搬遷對于租戶來說一直都是租約到期時同時考量的兩種租賃選項，但租金并不是租賃成本的唯一構成部分。
對于有搬遷需求的租戶來說，搬遷成本=新項目租金+裝修成本+恢復原址裝修成本+其他費用，所以租金與總體實際支出間存在一定程度的差異。尤其是一次性的大額裝修支出對于部分有搬遷意愿的企業(yè)來說是較大的負擔，使得部分企業(yè)不得不擱置搬遷意向。另外通過租賃實例計算，項目新租和續(xù)租的凈有效租金部分價格差距基本在15%-20%左右，與上述租賃成交分析的新租與續(xù)租租金倒掛價差基本相似。搬遷成本的高企迫使租戶尋求更低的租金，尤其是在當前較為有利的市場情況下，較強的議價能力使得租戶有更高的可能性控制租賃成本，滿足他們搬遷的需求。
對于業(yè)主方來說，包括裝修成本、恢復原址裝修成本在內的額外支出增加了租戶的壓力和搬遷總成本，同時給予了業(yè)主維持項目續(xù)租租金的機會。另一個不可忽視的因素是目前到期的租戶均為2018年或在此之前簽約的租戶，當時北京辦公樓市場租賃需求活躍，市場租金也處于近10年來的高點，即使業(yè)主選擇原價甚至小幅降價續(xù)租，續(xù)約租金仍高于目前項目的新簽價格。此外，目前維持項目出租率和項目穩(wěn)定性被業(yè)主視為重中之重，市場壓力導致的需求疲軟使得項目去化速度大幅降低，從而迫使業(yè)主降低租金，增加項目對此類有搬遷意向的租戶的吸引力。
我們看到，租戶和業(yè)主就不同市場情況下采取的調整措施均加劇了租金的倒掛，這也是北京辦公樓市場進入租金調整期不可避免的現(xiàn)象。但在2021年初，市場穩(wěn)步回暖的情況下，市場參與者仍可通過多元化的方式尋求合適的解決方案達到雙贏。
回暖在即，市場參與者抓住機會窗口
2021年市場迎來了良好開局，各方參與者都已積極做出調整，市場情緒和整體環(huán)境在不斷改善。我們預計，今年年底租賃市場將在諸多利好的大環(huán)境下進一步回暖，市場凈吸納量以及租賃需求都將有較為明顯的回升。市場釋放的諸多積極信號使得業(yè)主對于未來發(fā)展信心增強，業(yè)主的談判能力也將逐漸恢復至疫情前的水平。與此同時，年底租金也將觸底反彈，迎來久違的正向增長，目前市場中已有5%-8%的項目出現(xiàn)租金回探的跡象。經濟和疫情雙重影響下的租金調整期為租戶帶來的機會窗口也將逐漸關閉，留給租戶的時間十分有限。
租金倒掛也為市場參與者提供了不可多得的機會。我們看到一些具有前瞻性的租戶充分利用低租金、多選擇的市場優(yōu)勢，聘請專業(yè)租賃團隊提供全方位服務，得以充分了解市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，抓住市場機遇，尋求適合的搬遷整合機會，并與業(yè)主方協(xié)商，爭取裝修方面的補貼或其他解決方案。
與此同時，我們也看到了部分業(yè)主抓住了租金倒掛帶來的搬遷類需求，犧牲部分租金收益鎖定品質較高的租戶，為項目未來的穩(wěn)定發(fā)展打下良好的基礎。還有一些業(yè)主則通過推出新的服務模式，吸引了更多潛在租戶。對于有搬遷意向的租戶來說，裝修費用的一次性大額支出是較大的負擔，一些較為積極的業(yè)主選擇提供定制化的裝修方案來分擔部分租戶的成本壓力，或提供額外的裝修補貼。在租金優(yōu)惠之外，為客戶解決所面臨的問題——這種更為積極的招商策略將推動更多成交落地，進而推升項目出租率。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“在當前市場情況下，調整期下的租金倒掛使得市場參與者的決策過程更為復雜，租戶搬遷并不再只是考慮租金成本，有更多因素需要被納入考量。隨著整體市場逐漸回暖，租戶與業(yè)主紛紛采取更為積極的措施積極應變，只有善于發(fā)現(xiàn)機會，并把握機會，才能突圍而出�！�
來源：仲量聯(lián)行
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