6月23日，世樺嘉潤(rùn)在線上召開(kāi)“北京寫字樓市場(chǎng)2020年第二季度回顧與全年展望”，指出本季度甲級(jí)寫字樓總存量突破900萬(wàn)平方米，平均租金環(huán)比下滑1.4%，空置率繼續(xù)上升至17.7%。
“本季度，位于中央商務(wù)區(qū)中服地塊的三星大廈竣工進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總存量因此已突破900萬(wàn)平方米。”Cresa世樺嘉潤(rùn)董事總經(jīng)理李芳月介紹。
受新冠肺炎疫情影響，2020年上半年北京市僅有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)全市將在下半年迎來(lái)大量新增供應(yīng)的集中放量。
在需求方面，李芳月表示，雖然疫情在近期有所反復(fù)，但全市對(duì)疫情的整體有效控制，令租戶活躍度在第二季度有所回升。受益于新入市項(xiàng)目的良好預(yù)租情況以及諸多業(yè)主提供的大幅租金優(yōu)惠，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量在本季度錄得37,210平方米，環(huán)比增加約29,800平方米。
在空置率方面，Cresa世樺嘉潤(rùn)高級(jí)董事總經(jīng)理徐榮卿指出，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率在本季度升至17.7%，環(huán)比及同比分別上升0.6與4.5個(gè)百分點(diǎn)。
就甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，傳統(tǒng)核心商圈的整體租金下調(diào)令望京/酒仙橋商圈的競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱，外加商圈內(nèi)諸多租戶的行業(yè)內(nèi)部調(diào)整，其空置率本季度環(huán)比大幅攀升4.3個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，漲幅在各商圈中居首。
受大量新增供應(yīng)入市及租戶整體承租能力減弱影響，中央商務(wù)區(qū)商圈的空置率在本季度已升至17.2%，環(huán)比上浮1.8個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)令諸多承受空置壓力的業(yè)主為挽留現(xiàn)有租戶或吸引意向租戶，選擇加大租金下調(diào)力度或提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的裝免期優(yōu)惠。
受此影響，本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金環(huán)比下滑1.4%，至人民幣370.7元每月每平方米；乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到2.6%，錄得人民幣218.2元每月每平方米。
值得關(guān)注的是，由于租戶對(duì)成本的節(jié)省越加看重，在整體租賃成本較高的核心商圈，甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金的下滑幅度均大于非核心商圈。
中央商務(wù)區(qū)商圈甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金降幅在本季度分別達(dá)到-3.4%與-7.4%，在全市各商圈中排名首位，且其甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金價(jià)格也已被中關(guān)村商圈超越。
細(xì)分來(lái)看，科技與金融行業(yè)仍是北京寫字樓市場(chǎng)需求的最主要驅(qū)動(dòng)力，其受疫情沖擊較小的頭部企業(yè)在本季度仍積極尋找擴(kuò)張或升級(jí)樓宇品質(zhì)的機(jī)會(huì)。這兩個(gè)行業(yè)的租戶在全市新租及擴(kuò)租成交面積中的占比合計(jì)超過(guò)68%。
此外，在2019年回歸沉寂的聯(lián)合辦公行業(yè)在本季度再度吸引市場(chǎng)目光，其在全市成交面積中的占比達(dá)到7%，位于專業(yè)服務(wù)與制造業(yè)之后，在所有行業(yè)中排名第五。
針對(duì)2020年下半年，Cresa世樺嘉潤(rùn)執(zhí)行董事總經(jīng)理王剛預(yù)測(cè)，考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體疲軟，面對(duì)大量新增供應(yīng)的集中放量，預(yù)計(jì)全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置將在年末進(jìn)一步攀升至約22%的歷史最高水平。
北京市預(yù)計(jì)將迎來(lái)共計(jì)超過(guò)85萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)集中入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目近62萬(wàn)平方米，且超過(guò)65%的甲級(jí)項(xiàng)目將位于麗澤商圈。
此外，在租戶整體更加看中成本節(jié)省的背景下，加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)加大業(yè)主的租金下調(diào)力度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2020年末的平均租金同比降幅或?qū)⒊^(guò)5%，至人民幣358.1元每月每平方米，創(chuàng)下自2011年以來(lái)的新低。
來(lái)源：36氪
編輯：wangdc
