近年來廈門各大“地標(biāo)性”建筑陸續(xù)拔地而起，在記錄著城市發(fā)展的同時(shí)也反映了廈門辦公市場(chǎng)的變遷與歷史進(jìn)程，隨著供應(yīng)浪潮的到來,廈門寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入“存量時(shí)代”。
島內(nèi)寫字樓布局及趨勢(shì)
伴隨著廈門島內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)展，越來越多的高端寫字樓拔地而起，而從區(qū)位上看，島內(nèi)的寫字樓分布不再是鷺江道等廈門老城區(qū)一家獨(dú)大，整個(gè)重心開始東移。
由于目前鷺江道等成熟區(qū)域的寫字樓租金水平較高，許多企業(yè)承租壓力較大，導(dǎo)致部分企業(yè)遷出。而兩岸金融中心所在的觀音山片區(qū)目前配套逐漸成熟，且租金水平較低，再加上政府的扶持補(bǔ)貼等相關(guān)利好，成為了熱點(diǎn)辦公板塊，對(duì)島內(nèi)其他成熟板塊的寫字樓市場(chǎng)造成一定沖擊。
目前廈門島內(nèi)新增寫字樓項(xiàng)目主要集中在東部片區(qū)，尤以觀音山板塊、會(huì)展板塊、兩岸金融中心核心啟動(dòng)區(qū)最為集中。
寫字樓市場(chǎng)情況
銷售型寫字樓產(chǎn)品：2010年至今廈門標(biāo)準(zhǔn)辦公共供應(yīng)453.68萬㎡，成交328.24萬㎡，供求比為1.38，近三年供求比持續(xù)加大，庫(kù)存不斷擴(kuò)容。其中島內(nèi)2010年至今供應(yīng)193.00萬㎡，成交161.62萬㎡，供求比為1.19，近五年持續(xù)保持供過于求狀態(tài)。
2010年至今標(biāo)準(zhǔn)辦公存量約125.44萬㎡，按近一年月均去化速度計(jì)算，約需6年才能消化目前市場(chǎng)存量。庫(kù)存高企的態(tài)勢(shì)也直接影響著辦公產(chǎn)品的價(jià)格，辦公產(chǎn)品成交均價(jià)整體漲幅十分有限、住宅“倒掛”，受軟件園三期等低價(jià)項(xiàng)目影響較大，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的波動(dòng)。
廈門市2010年-2020年5月辦公供求走勢(shì)
數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC系統(tǒng)
租賃型寫字樓產(chǎn)品：近一年島內(nèi)主流寫字樓月均成交3.5萬㎡，退租2.1萬㎡，凈成交約1.4萬㎡，其中主力片區(qū)是兩岸金融中心片區(qū)和觀音山片區(qū)。受疫情影響，從2020年1月份開始成交面積縮減，退租面積上升，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，租賃市場(chǎng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。
數(shù)據(jù)來源：萬科產(chǎn)辦
數(shù)據(jù)來源：萬科產(chǎn)辦
存量壓力下 “大招商”與“精運(yùn)營(yíng)”成為破冰關(guān)鍵
近年來政府層面招商力度持續(xù)加大，除常規(guī)的價(jià)格補(bǔ)貼之外，對(duì)落戶廈門并以廈門為企業(yè)總部的知名企業(yè)，更是提供人才公寓等民生配套作為支持，且在稅收、人才獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予扶持獎(jiǎng)勵(lì)，不斷推進(jìn)營(yíng)商環(huán)境的改善提升。
除了合理利用政府“大招商”帶來的利好，項(xiàng)目更應(yīng)疊加自身的優(yōu)化運(yùn)營(yíng)與模式創(chuàng)新來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
如調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以更加靈活的面積切割來適應(yīng)小面積辦公需求的增加�；蛱峁└郊臃⻊�(wù)，如根據(jù)租賃客戶需求，為客戶提供定制化裝修，真正做到拎包入住，以降低客戶前期資金與人員投入。
部分項(xiàng)目也通過引入新模式來去化存量，提升項(xiàng)目活力，比如聯(lián)合辦公模式（優(yōu)客工場(chǎng)、FUNWORK、眾創(chuàng)空間、氪空間等等），正打破傳統(tǒng)辦公氛圍，為客戶提供了更靈活、開放的辦公空間，但目前聯(lián)合辦公模式在廈門市場(chǎng)成效較為一般，甚至部分品牌已撤出廈門市場(chǎng)。
招商政策優(yōu)惠、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、增值服務(wù)賦能與辦公模式創(chuàng)新無一不體現(xiàn)了存量壓力下政企對(duì)發(fā)展與出路的探尋。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)更應(yīng)不斷探索，新一輪的轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。
來源：廈門地產(chǎn)資訊
編輯：wangdc
