據(jù)58同城、安居客近日發(fā)布的《寫字樓調(diào)研報(bào)告顯示，租賃成本、區(qū)域和交通狀況是中小企業(yè)選址時(shí)的核心考量因素，宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行在一定程度上會影響企業(yè)租賃決策；一線城市的新增供應(yīng)推升了寫字樓空置率，行業(yè)競爭力度加大，給予了企業(yè)主較好議價(jià)空間；除此以外，共享辦公在新興行業(yè)中認(rèn)可度較高，部分新興商務(wù)區(qū)也倍受中小企業(yè)的青睞。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，當(dāng)前疫情對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響較大，這不僅體現(xiàn)在酒店、商場等線下消費(fèi)場景，對于寫字樓租賃市場也存在著中短期影響。短期來看，為樹立起行業(yè)正面形象、保證租金收益的長期穩(wěn)定性，租金減免或許會成為部分寫字樓在疫情期間挽留用戶的一種方式。中期來看，疫情將加快部分行業(yè)淘汰速度，小微企業(yè)的生存壓力不斷提升，辦公物業(yè)在2020年將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　租賃成本成首要考量因素，新增供應(yīng)推升寫字樓空置率

　　據(jù)58同城、安居客《寫字樓調(diào)研報(bào)告》顯示，企業(yè)在進(jìn)行寫字樓選址時(shí)的核心考量因素是租賃成本及區(qū)域和交通狀況，同時(shí)也包括免租期、得房率、物業(yè)服務(wù)狀況及口碑等。當(dāng)期望區(qū)域與租賃成本只能滿足其一時(shí)，大多數(shù)中小企業(yè)會選擇改變期望區(qū)域，而非提高租賃成本。

　　58同城、安居客這份報(bào)告指出，在租金預(yù)算方面，企業(yè)一般維持當(dāng)前租金或根據(jù)租賃市場行情上下浮動(dòng)5%到10%，只有當(dāng)營收顯著降低時(shí)，才會出現(xiàn)大幅減少租金預(yù)算的情況。在確定期望區(qū)域方面，資金不充裕的初創(chuàng)型企業(yè)會考慮有政策補(bǔ)貼或租金便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或郊區(qū)，成長型和成熟型企業(yè)大多會考慮向市區(qū)搬遷。

　　58同城副總裁胡建東表示，寫字樓租賃團(tuán)隊(duì)只有把握好目標(biāo)租戶的心理，才能夠應(yīng)對市場不斷的發(fā)展變化。管理者應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，靈活地作出變動(dòng)和調(diào)整，結(jié)合目標(biāo)用戶心理，找到適合項(xiàng)目特點(diǎn)的招商定位和租賃策略，才有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步長久的發(fā)展。

　　58同城、安居客《寫字樓調(diào)研報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度北上深優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%、21.2%，較2018年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，唯有廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。一線城市寫字樓空置率普遍呈現(xiàn)出“居高不下”的態(tài)勢，而空置率提升的主要原因在于新增供應(yīng)上。

　　此外，北京、上海、深圳等地出現(xiàn)很多優(yōu)質(zhì)新辦公樓，辦公樓數(shù)量的增加也在一定程度上推升了空置率，同時(shí)加大了行業(yè)競爭力度。寫字樓主紛紛降低預(yù)期以搶占用戶資源，給予了企業(yè)主較好的議價(jià)空間，助力著租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展。

　　企業(yè)降低租金預(yù)算，共享辦公有望成為租賃市場新趨勢

　　當(dāng)前，受疫情影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速依然處于下行周期，內(nèi)外部壓力較大。據(jù)58同城、安居客《寫字樓調(diào)研報(bào)告》顯示，部分中小企業(yè)現(xiàn)金流壓力大，而辦公樓租賃支出占總營收比例較大，企業(yè)確實(shí)會因宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行因素調(diào)整租賃決策。市場調(diào)研表明，部分小企業(yè)會選擇搬遷至低租金地區(qū)，部分中型企業(yè)在擴(kuò)張辦公空間時(shí)，也會嚴(yán)格限制租金預(yù)算。

　　受高額租金限制，小企業(yè)想要選擇租金低、裝修配置高的寫字樓困難重重，共享辦公空間成為了一個(gè)不錯(cuò)的選擇，此前優(yōu)客工場發(fā)布的招股書顯示其整體入駐率已達(dá)到80%。雖然因Wework上市折戟致使市場對共享辦公產(chǎn)生質(zhì)疑，但中小企業(yè)尤其是新興行業(yè)，整體對共享辦公認(rèn)可度較高。

　　58同城副總裁胡建東介紹，共享辦公能夠吸引中小企業(yè)，主要在于其靈活性、便利性和舒適性。傳統(tǒng)辦公樓與共享辦公的租賃差距就在于體驗(yàn)上，前者流程化介紹，信息多需要手動(dòng)挖掘，看房后電話營銷騷擾不斷；共享辦公介紹更細(xì)致全面，體驗(yàn)更佳。租賃行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，把握好目標(biāo)用戶心理的同時(shí)，更應(yīng)注重用戶的看房租房體驗(yàn)，市場占有率才能保持維穩(wěn)并逐步提升。

　　除此以外，58同城、安居客《寫字樓調(diào)研報(bào)告》顯示，部分新興商務(wù)區(qū)如北京麗澤、上海前灘、廣州琶洲等也獲得中小企業(yè)的普遍認(rèn)可。新興商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企業(yè)的入駐等，憑借這些利好因素獲得了很多中小企業(yè)的青睞。

　　來源：58安居客房產(chǎn)研究院

編輯：wangdc