經(jīng)濟(jì)放緩出發(fā)調(diào)整，整體市場(chǎng)需求面臨壓力

　　2019年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)深刻地影響了市場(chǎng)中的每一個(gè)參與者。增長放緩的大環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的不確定性持續(xù)作用，全國辦公樓市場(chǎng)持續(xù)承壓：全國多個(gè)城市租金均有所調(diào)整，空置率有較為明顯上升。當(dāng)然，2019年的挑戰(zhàn)有助于市場(chǎng)各方積累應(yīng)對(duì)壓力的經(jīng)驗(yàn)，從而調(diào)整策略和心態(tài)，為全新的市場(chǎng)環(huán)境做好準(zhǔn)備。

　　一、二線城市均受到整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，絕大多數(shù)城市面臨需求放緩壓力，多數(shù)城市凈吸納量明顯下降，以北京為例，2019年數(shù)值較2018年下降了32%。盡管受此影響，多數(shù)城市租金步入下行通道，但另一方面，下調(diào)的租金水平亦將有益于升級(jí)類需求進(jìn)入高品質(zhì)辦公樓市場(chǎng)。

　　縱然如此，四個(gè)一線城市凈吸納量均錄得30萬平方米以上，其中深圳2019年凈吸納量超過90萬平方米。市場(chǎng)中仍有部分新增需求以及自用需求在去化空置，幫助市場(chǎng)抵御壓力。

　　二線城市全年整體供應(yīng)量超過258萬平方米，同期凈吸納量達(dá)到約186萬平方米，去化率超過70%。其中，南京和重慶表現(xiàn)搶眼。2019年第四季度，南京活躍的租賃需求推動(dòng)市場(chǎng)，凈吸納量環(huán)比上升48.6%；重慶辦公樓供應(yīng)出現(xiàn)暫時(shí)性回落，同時(shí)需求在下半年集中釋放，推動(dòng)了空置率回落，空置面積較近五年峰值下降超過三成。

　　科技需求保持增長，政策激勵(lì)金融需求

　　科技類企業(yè)的不斷成長使之成為中國多個(gè)城市辦公樓市場(chǎng)的主要需求來源。上海的科技新媒體行業(yè)呈現(xiàn)增長勢(shì)頭：為提升企業(yè)形象、引進(jìn)高端人才，這類企業(yè)選擇入駐甲級(jí)辦公樓，導(dǎo)致過去一年來自該行業(yè)的需求在甲級(jí)辦公樓凈吸納量中占比接近20%。在深圳，科技類巨頭持續(xù)的升級(jí)、擴(kuò)張以及新租需求，推動(dòng)了凈吸納量穩(wěn)步增長。在西南地區(qū)，越來越多科技互聯(lián)網(wǎng)公司將自身部分職能遷至成都，使得2019年僅六成的TMT企業(yè)新成交面積來自于四川省外的其他省市。在西安，科技互聯(lián)網(wǎng)需求領(lǐng)跑增量，占比達(dá)33.2%，尤其是高新區(qū)承載了大量此類企業(yè)的需求。北京的科技類企業(yè)增長在2019年也十分顯著：內(nèi)資獨(dú)角獸類企業(yè)持續(xù)發(fā)力，國外IT巨頭也在積極尋求擴(kuò)租，推動(dòng)中關(guān)村市場(chǎng)租金在經(jīng)濟(jì)下行壓力下仍保持平穩(wěn)。

　　2019年，政策進(jìn)一步成為支撐市場(chǎng)需求的有利手段，中央政府及各地地方政府均通過各類政策激勵(lì)市場(chǎng)。

　　例如，政府在2018年底出臺(tái)了規(guī)范銀行業(yè)的相關(guān)舉措，在2019年底前已開始實(shí)際影響市場(chǎng)，推動(dòng)租賃需求增長。根據(jù)新規(guī)，銀行須設(shè)立獨(dú)立子公司開展理財(cái)業(yè)務(wù)。而后，隨著各行積極落實(shí)規(guī)定、開設(shè)子公司步伐加快，新設(shè)立的銀行理財(cái)子公司在市場(chǎng)中不斷浮現(xiàn)。其中，已有此類新設(shè)機(jī)構(gòu)在北京金融街租賃了約6,000平方米的辦公面積。

　　在保險(xiǎn)行業(yè)，德國安聯(lián)保險(xiǎn)獲批成立國內(nèi)第一家外資獨(dú)資保險(xiǎn)公司。這是外資保險(xiǎn)公司擴(kuò)大在華業(yè)務(wù)范圍的第一步，亦將成為此類企業(yè)租賃需求的推動(dòng)力。我們已然看到，2019年成都保險(xiǎn)行業(yè)需求穩(wěn)定增長，新租面積位列金融行業(yè)之首。

　　聯(lián)合辦公經(jīng)歷整合期

　　近年來，聯(lián)合辦公行業(yè)迅速發(fā)展，而進(jìn)入2019年后，眾多聯(lián)合辦公品牌均選擇放緩擴(kuò)張計(jì)劃，或關(guān)閉部分經(jīng)營不善的社區(qū)。這一年中，許多運(yùn)營商都改變了快速擴(kuò)張的策略，轉(zhuǎn)而更加關(guān)注現(xiàn)有門店的盈利情況。這也使得源自于聯(lián)合辦公行業(yè)的辦公樓租賃需求大幅減少。

　　但是，聯(lián)合辦公的行業(yè)整合并不意味著這種新興辦公模式的消退，靈活辦公的概念在市場(chǎng)中仍很受歡迎。隨著終端用戶的逐步成熟，他們將更加追求定制化的靈活辦公解決方案，創(chuàng)造更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　市場(chǎng)挑戰(zhàn)仍將延續(xù)，創(chuàng)新激發(fā)增長機(jī)遇

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境并無明顯回暖跡象，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將不會(huì)發(fā)生顯著變化。因此，市場(chǎng)于2019年所經(jīng)歷的調(diào)整期將持續(xù)至2020年，項(xiàng)目品質(zhì)和經(jīng)營管理水平的差距將進(jìn)一步凸顯。我們預(yù)測(cè)，部分城市的租金下調(diào)趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步深化，直到市場(chǎng)尋得新的平衡點(diǎn)。合理的租戶結(jié)構(gòu)和良好的物業(yè)品質(zhì)將為項(xiàng)目帶來顯著優(yōu)勢(shì)，而豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)將助力業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)壓力的持續(xù)增長。

　　預(yù)期未來，更多政策將持續(xù)出臺(tái)以支持市場(chǎng)發(fā)展。2019年所推行政策的影響力預(yù)計(jì)在2020年還將進(jìn)一步釋放，同時(shí)各級(jí)政府或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)需要，進(jìn)一步加碼針對(duì)特定行業(yè)或子市場(chǎng)的相關(guān)支持。隨著保險(xiǎn)行業(yè)的進(jìn)一步開放，外資企業(yè)和相關(guān)公司預(yù)計(jì)也將擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局，有望成為未來需求新的增長點(diǎn)。

　　2020年將是市場(chǎng)尋求解決方案和潛在增長機(jī)會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。業(yè)主不僅需要調(diào)整租賃策略，還需要提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和管理水平，如此方能在承壓階段保持競爭力。同時(shí)，這也將推動(dòng)市場(chǎng)不斷調(diào)整、升級(jí)，在壓力中更上一層樓。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc