房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2015年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度報(bào)告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)兼中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2015年12月，上海寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)36330元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%�！�
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
上海市統(tǒng)計(jì)局公布的《2015年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全年實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值（GDP）24964.99億元，比上年增長(zhǎng)6.9%（見(jiàn)圖1）。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值109.78億元，下降13.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7940.69億元，增長(zhǎng)1.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值16914.52億元，增長(zhǎng)10.6%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重為67.8%，比上年提高3.0個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算的上海市人均生產(chǎn)總值為10.31萬(wàn)元。
在上海市生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值12045.56億元，比上年增長(zhǎng)7.2%；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值12919.43億元，增長(zhǎng)6.7%。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重為51.8%，比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。
全年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值3746.02億元，比上年增長(zhǎng)4.5%。其中，制造業(yè)增加值1673.49億元，下降0.1%；服務(wù)業(yè)增加值2072.53億元，增長(zhǎng)8.7%（見(jiàn)表1）。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重為15.0%。
全年經(jīng)工商登記新設(shè)立各類市場(chǎng)主體29.67萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)8.0%，其中，內(nèi)資企業(yè)（不含私營(yíng)企業(yè)）6009戶，減少6.2%；外商投資企業(yè)8824戶，增長(zhǎng)15.7%；私營(yíng)企業(yè)23.95萬(wàn)戶，增長(zhǎng)13.6%；個(gè)體工商戶4.17萬(wàn)戶，減少14.1%。
全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額6352.70億元，比上年增長(zhǎng)5.6%。其中，第三產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重為84.8%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重為68.9%（見(jiàn)表3）。
《公報(bào)》指出，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3468.94億元，比上年增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅投資1813.32億元，增長(zhǎng)5.1%；辦公樓投資654.54億元，增長(zhǎng)22.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資467.67億元，增長(zhǎng)2.1%。商品房施工面積15095.33萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.8%；竣工面積2647.18萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.4%。商品房銷售面積2431.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.6%，其中住宅銷售面積2009.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.8%。全年商品房銷售額5093.55億元，增長(zhǎng)45.5%，其中住宅銷售額4319.93億元，增長(zhǎng)47.8%。全年存量房買賣登記面積2647.83萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)66.9%。
寫字樓市場(chǎng)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入中速增長(zhǎng)階段，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整成為當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展與宏觀調(diào)控的主基調(diào)。增長(zhǎng)減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整同期到來(lái)，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨巨大壓力，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這種深刻變化在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上準(zhǔn)確地折射出來(lái)。
與住宅市場(chǎng)一樣，2015年上海寫字樓市場(chǎng)同樣可圈可點(diǎn)，租賃市場(chǎng)保持活躍，銷售市場(chǎng)再創(chuàng)新高。一方面隨著未來(lái)上海金融中心地位的鞏固，貨幣寬松環(huán)境下，一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為資本避風(fēng)港吸引更多資本涌入，以此抵御二三線城市的低迷。近幾年上海寫字樓供應(yīng)一直保持穩(wěn)步增加的趨勢(shì)，開發(fā)商投資回報(bào)預(yù)期高漲是背后直接動(dòng)因。另一方面，在外資和中資企業(yè)共同帶動(dòng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下，上海寫字樓市場(chǎng)依舊保持需求強(qiáng)勁的勢(shì)頭。
2015年上海寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積為267萬(wàn)平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場(chǎng)整體吸納量為218萬(wàn)平方米，較于2014年同比增加11.2%，雙雙創(chuàng)出歷史新高。而在"互聯(lián)網(wǎng)+"大潮的影響下，包括聯(lián)合辦公等在內(nèi)的一些新的辦公模式，開始成為市場(chǎng)的重要補(bǔ)充。
此外，2015年年內(nèi)完成中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)區(qū)，實(shí)施范圍擴(kuò)展至120.72平方公里。其中，上海外高橋保稅區(qū)、陸家嘴金融片區(qū)，張江高科技片區(qū)等板塊成為寫字樓市場(chǎng)"新寵"。全年區(qū)內(nèi)新增注冊(cè)企業(yè)18269戶。其中，內(nèi)資企業(yè)14943戶，注冊(cè)資本9078億元；外商投資企業(yè)3326戶，合同外資396.26億美元。可以預(yù)計(jì)，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)區(qū)將會(huì)吸引更多的跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)落戶，而企業(yè)選址多元化的趨勢(shì)則進(jìn)一步加快了城市次中心商務(wù)區(qū)的崛起。
最后，上海寫字樓市場(chǎng)去中心化趨勢(shì)已經(jīng)勢(shì)不可擋。近年來(lái)，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)從核心商務(wù)區(qū)逐步遷至非核心商務(wù)區(qū)的趨勢(shì)愈加明顯。非核心區(qū)域(如原閘北、虹口、普陀等)的寫字樓需求量增長(zhǎng)明顯，首次超過(guò)傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為55：45。
根據(jù)中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2015年12月，上海寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)36330元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。
市場(chǎng)供應(yīng)
全年供應(yīng)再創(chuàng)新高 未來(lái)庫(kù)存持續(xù)加大
根據(jù)中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2015年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為267萬(wàn)平方米，與2014年同比增加10.3%。
在高供應(yīng)的刺激下，上海商業(yè)物業(yè)投資熱情得到釋放，寫字樓市場(chǎng)在2015年開始了穩(wěn)步上升的節(jié)奏。市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求，雙雙創(chuàng)出歷史新高，刷新了自2010年以來(lái)的市場(chǎng)紀(jì)錄。
根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1-12月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資3468.94億元，比上年增長(zhǎng)8.2%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的54.6%。其中辦公樓投資654.54億元，同比增長(zhǎng)22.4%，增幅與去年同期相比提高了20.3個(gè)百分點(diǎn)。上海寫字樓市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)定而溫和的復(fù)蘇勢(shì)頭。2015 年上海的辦公樓供給當(dāng)期供給有所增長(zhǎng)。2015 年全年辦公樓新開工面積為 304.87 萬(wàn)平方米。同比減少16.5%；竣工面積為 219.23 萬(wàn)平方米，同比增加 32.8%。2015 年 1-12 月，辦公樓銷售面積總量為 197.41 萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 64.1%，其中現(xiàn)房銷售面積為 76.13 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 109.0%，期房銷售面積為 121.28 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 44.6%。
2015全年，上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)共有13個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)入市，非核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)共有11個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)入市。2015全年寫字樓散售供應(yīng)集中在虹橋交通樞紐、新江灣鎮(zhèn)、浦東濱江等區(qū)域。虹橋交通樞紐、南站、龍華則是寫字樓散售成交的熱點(diǎn)區(qū)域。除此之外，北外灘和長(zhǎng)風(fēng)也是散售寫字樓市場(chǎng)值得關(guān)注的旺銷區(qū)域。
2015年新增供應(yīng)主要出現(xiàn)在次級(jí)商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)。在非核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)量占比逐年遞增的影響下，這一趨勢(shì)將持續(xù)數(shù)年。這些項(xiàng)目將以較低的租金和充足的供應(yīng)吸引市中心企業(yè)遷址，給中央商務(wù)區(qū)寫字樓帶來(lái)一定壓力。部分地區(qū)可能將面臨供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，如虹橋交通樞紐。
2015年新增供應(yīng)熱點(diǎn)項(xiàng)目包括外灘SOHO、香港興業(yè)太古匯、上海中心、綠地浦創(chuàng)商務(wù)大廈、綠地匯創(chuàng)商務(wù)廣場(chǎng)、近鐵城市廣場(chǎng)、銀億誠(chéng)品大廈、虹橋萬(wàn)科潤(rùn)園、二十一世紀(jì)中心大廈、上海綠地國(guó)際廣場(chǎng)、上海月星環(huán)球商業(yè)中心、匯京國(guó)際廣場(chǎng)、中環(huán)協(xié)信中心、徐匯萬(wàn)科中心、虹橋正榮中心、文通大廈、浙鐵綠城長(zhǎng)風(fēng)企業(yè)中心、恒基旭輝中心等。
第一季度，主要有浦東新區(qū)的上海海航大廈、徐匯區(qū)的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二座和長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋南豐城三期于第一季度交付。
第二季度，主要有黃浦區(qū)的企業(yè)天地二期3號(hào)、閘北區(qū)的南豐寶礦洲際中心二期和長(zhǎng)寧區(qū)的長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)T3于第二季度交付。
非核心商務(wù)區(qū)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目也備受關(guān)注。閔行區(qū)古北1699與花木板塊內(nèi)建工大唐國(guó)際廣場(chǎng)也在本季入市。
第三季度，主要有黃浦區(qū)的外灘SOHO、浦東竹園的新梅聯(lián)合廣場(chǎng)和東方純一大廈3號(hào)樓于第三季度交付。
第四季度，主要有浦東新區(qū)的丁香國(guó)際商業(yè)中心和世紀(jì)大都會(huì)、黃浦區(qū)的外灘國(guó)際金融中心北板塊、閘北區(qū)的嘉里不夜城三期一號(hào)樓和二號(hào)樓于第四季度交付。
值得關(guān)注的是，此前住宅限購(gòu)政策導(dǎo)致很多專注于住宅市場(chǎng)的知名開發(fā)商加大商業(yè)項(xiàng)目投入比例。隨著項(xiàng)目建設(shè)周期到來(lái)，入市的辦公項(xiàng)目越來(lái)越多，2016年入市的項(xiàng)目還會(huì)延續(xù)增長(zhǎng)格局。
比如，陸家嘴金融區(qū)的上海中心將為浦東帶來(lái)高達(dá)280,000的寫字樓新增供應(yīng)，其中220,000平方米對(duì)外出租。上海中心預(yù)租水平高于預(yù)期，租戶包括阿里巴巴（約180,000平方米），上海錦天城律師事務(wù)所（約10,000平方米）和信安國(guó)際律師事務(wù)所（約8,000平方米）。
預(yù)計(jì)2016 年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加，將會(huì)有約360萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓入市。其中，核心商務(wù)區(qū)將有約 180 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市；非核心商務(wù)區(qū)也將有近 180 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，約一半的供應(yīng)量位于虹橋交通樞紐區(qū)域。
而在未來(lái)數(shù)年，隨著新靜安區(qū)打造新興商務(wù)區(qū)，地鐵交通的進(jìn)一步暢通，上海寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)周期的大規(guī)模供應(yīng)�？罩寐室矊⑾鄳�(yīng)增長(zhǎng)，去化壓力進(jìn)一步加大。
市場(chǎng)需求
租賃浦東持續(xù)領(lǐng)跑 整售交易雙創(chuàng)新高
根據(jù)中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2015年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為267萬(wàn)平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場(chǎng)整體吸納量為218萬(wàn)平方米，較于2014年同比增加11.2%。
租務(wù)市場(chǎng)
需求方面，金融業(yè)及 IT 業(yè)仍將是需求的主要推動(dòng)力量。盡管需求依然活躍，但在大量新增供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)影響下，全市各區(qū)的寫字樓均會(huì)面臨不同程度的競(jìng)爭(zhēng)壓力。中央商務(wù)區(qū)供給有限、需求彈性較小，將依然保持穩(wěn)定租金和較低空置率，以往保持高入駐率的寫字樓業(yè)主可能會(huì)感受到留住租戶的壓力。
2015年上海寫字樓市場(chǎng)的一大特點(diǎn)是，浦東寫字樓租金大漲拉動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金上漲，三季度浦東寫字樓空置率已降至歷史新低，并拉動(dòng)租金顯著增長(zhǎng)，繼續(xù)大幅領(lǐng)跑浦西的漲幅。不僅是租金領(lǐng)跑浦西、空置率下降，受"自貿(mào)區(qū)+科創(chuàng)中心"雙驅(qū)動(dòng)利好影響，浦東辦公需求前景被一致看好。
根據(jù)最新的市政規(guī)劃，浦東將成為上�？萍紕�(chuàng)新中心的核心功能區(qū)，成為萬(wàn)千創(chuàng)業(yè)者的工作樂(lè)園。未來(lái)將發(fā)展大量的一流企業(yè)、一流研發(fā)機(jī)構(gòu)，全面推進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)建設(shè)。這是繼自貿(mào)區(qū)之后浦東又一重要決策，將帶動(dòng)企業(yè)、人才、資源等的快速導(dǎo)入，勢(shì)必進(jìn)一步促進(jìn)浦東寫字樓需求上升。
受益于自貿(mào)區(qū)和科創(chuàng)中心建設(shè)政策紅利，越來(lái)越多的優(yōu)秀企業(yè)和人才將持續(xù)導(dǎo)入，分享時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇。鑒于未來(lái)現(xiàn)代企業(yè)的增長(zhǎng)，傳統(tǒng)的辦公環(huán)境難以匹配高端辦公需求，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)、生態(tài)型辦公產(chǎn)品將成為搶手貨。
另一大變化是，非核心區(qū)域（如原閘北、虹口、普陀等）的寫字樓需求量增長(zhǎng)明顯，首次超過(guò)傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為55：45。原因是核心高租金和低空置率，科技類、制造類企業(yè)的旺盛需求，以及軌道交通因素。隨著12、13號(hào)線開通，南北線上的次中心區(qū)域，與核心區(qū)域連通性大大增強(qiáng)，繼而帶動(dòng)這些區(qū)域內(nèi)的寫字樓活躍度提升。典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長(zhǎng)壽路，以及與靜安合并后的原閘北火車站板塊。
在上海寫字樓市場(chǎng)，由于未來(lái)新增供應(yīng)集中在新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目同質(zhì)性較高，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，預(yù)計(jì)未來(lái)新興商務(wù)區(qū)的空置率將會(huì)達(dá)到10%以上。而在中央商務(wù)區(qū)，由于其未來(lái)供應(yīng)的稀缺性，區(qū)域內(nèi)空置率將保持在5%以內(nèi)。預(yù)計(jì)中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)寫字樓空置率兩極分化的情況將延續(xù)。
全年主要寫字樓租賃交易包括：阿里巴巴租賃上海中心18,000平方米；好孩子集團(tuán)租賃凌空SOHO20,000平方米；WPP在南豐寶礦洲際中心二期租賃42,800平方米；中國(guó)民生銀行租賃金外灘廣場(chǎng) 20,000平方米；陽(yáng)獅集團(tuán)租賃恒基688廣場(chǎng)14,000平方米；迪卡儂租賃虹橋國(guó)際商務(wù)花園13,000平方米；克萊斯勒租賃虹橋萬(wàn)科中心6,000平方米；光大寶德信租賃外灘國(guó)際金融中心 6,000平方米；歷峰集團(tuán)在環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二座租賃5,500平方米等。
銷售市場(chǎng)
2015年上海寫字樓投資市場(chǎng)全年保持活躍，整售交易頻繁，包括核心商務(wù)區(qū)以及次中心商務(wù)區(qū)的交易均有發(fā)生。盡管外資機(jī)構(gòu)投資者積極地尋找核心資產(chǎn)收購(gòu)機(jī)會(huì)，但內(nèi)資機(jī)構(gòu)特別是銀行和保險(xiǎn)公司卻更為活躍；同時(shí)，可銷售型寫字樓來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的需求持續(xù)旺盛，尤其是自用買家對(duì)浦東中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓的購(gòu)買興趣濃厚。
究其原因，一方面是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)走高刺激，另一方面，股市二波震蕩，房產(chǎn)的可投資性和保值性，又再次引起一波房產(chǎn)投資熱。而寫字樓相比商鋪而言，投資回報(bào)率更高，尤其是大虹橋和自貿(mào)區(qū)概念，域內(nèi)商務(wù)樓未來(lái)升值空間更大，因此成交量不降反升。
2015年上海全年寫字樓交易總價(jià)抑或交易總量皆創(chuàng)造了新紀(jì)錄。購(gòu)買寫字樓的機(jī)構(gòu)中，來(lái)自金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)是主力。
上海下一步會(huì)有更多利好科創(chuàng)的政策出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)眾創(chuàng)空間、對(duì)寫字樓的需求也會(huì)受此刺激更加旺盛。這些因素成為了機(jī)構(gòu)投資者大規(guī)模收購(gòu)寫字樓的背景。
從成交區(qū)位來(lái)看，中環(huán)以內(nèi)寫字樓倍受資本青睞，占據(jù)交易主力，浦東辦公需求前景被重點(diǎn)看好。其中，浦東陸家嘴濱江板塊內(nèi)的尚悅中心和銀城商務(wù)廣場(chǎng)分別以66.59億元和89.52億元占據(jù)整購(gòu)項(xiàng)目成交金額榜首。
全年的大單成交包括：幸福控股購(gòu)買上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心18-2，中融長(zhǎng)河資本購(gòu)買中環(huán)協(xié)信中心#1B樓，九星控股購(gòu)買虹橋協(xié)信中心，東巒投資購(gòu)買中糧大廈，平安地產(chǎn)購(gòu)買葛洲壩大廈，豐樹商業(yè)信托購(gòu)買展想廣場(chǎng)，AEW購(gòu)買寶龍大廈，鼎捷軟件購(gòu)買綠地中央廣場(chǎng)，亞騰資產(chǎn)管理購(gòu)買新茂大廈，越秀房地產(chǎn)投資信托基金購(gòu)買宏嘉大廈，新城控股購(gòu)買國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城5號(hào)樓，中城展理購(gòu)買富邦晶品，萬(wàn)順昌購(gòu)買創(chuàng)屹商務(wù)大廈，凱雷購(gòu)買萬(wàn)寶國(guó)際廣場(chǎng)，上海城利房地產(chǎn)購(gòu)買壹豐廣場(chǎng)，中科招商集團(tuán)購(gòu)買星外灘5號(hào)樓，新湖中寶購(gòu)買虹橋綠谷廣場(chǎng)C幢等。
這其中，瑞安房地產(chǎn)的兩宗大筆交易引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。7月，瑞安以66億元將上海企業(yè)天地1號(hào)和2號(hào)售予領(lǐng)匯信托；12月，其又以57億元將企業(yè)天地3號(hào)賣給了李錦記與萬(wàn)科。新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理有限公司（下稱ARA）以30億元收購(gòu)東亞銀行金融大廈，ARA運(yùn)作的一只私人基金在上海斥資28.5億元購(gòu)入了上海鉑金大廈等。
市場(chǎng)綜述
整體活躍分化依舊 多中心化業(yè)已成形
隨著未來(lái)上海金融中心地位的鞏固，貨幣寬松環(huán)境下，一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為資本避風(fēng)港吸引更多資本涌入，以此抵御二三線城市的低迷。近幾年上海寫字樓供應(yīng)一直保持穩(wěn)步增加的趨勢(shì)，開發(fā)商投資回報(bào)預(yù)期高漲是背后直接動(dòng)因。同時(shí)，在外資和中資企業(yè)共同帶動(dòng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下，上海寫字樓市場(chǎng)依舊保持需求強(qiáng)勁的勢(shì)頭。
總體來(lái)看，2015年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)為整體活躍，分化依舊的格局。一方面，浦東寫字樓租金大漲拉動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金上漲，空置率已降至歷史新低，并拉動(dòng)租金顯著增長(zhǎng)，繼續(xù)大幅領(lǐng)跑浦西的漲幅。不僅是租金領(lǐng)跑浦西、空置率下降，受"自貿(mào)區(qū)+科創(chuàng)中心"雙驅(qū)動(dòng)利好影響，浦東辦公需求前景被一致看好。另一方面，2015年上海寫字樓投資市場(chǎng)整售交易頻繁，包括核心商務(wù)區(qū)以及次中心商務(wù)區(qū)的交易均有發(fā)生。內(nèi)資機(jī)構(gòu)特別是銀行和保險(xiǎn)公司表現(xiàn)更為活躍；同時(shí)，可銷售型寫字樓來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的需求持續(xù)旺盛。年內(nèi)上海寫字樓交易總價(jià)抑或交易總量皆創(chuàng)造了新紀(jì)錄。購(gòu)買寫字樓的機(jī)構(gòu)中，來(lái)自金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)是主力。
從供需關(guān)系來(lái)看， 2015年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為267萬(wàn)平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場(chǎng)整體吸納量為218萬(wàn)平方米，較于2014年同比增加11.2%。
從租售價(jià)格來(lái)看，截止2015年12月，上海寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)36330元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。
從商圈結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海寫字樓商圈多元化趨勢(shì)業(yè)已成形，勢(shì)不可擋。近年來(lái)，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)從核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢(shì)愈加明顯。非核心區(qū)域(如原閘北、虹口、普陀等)的寫字樓供應(yīng)量需求量增長(zhǎng)明顯，雙雙超過(guò)傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為55:45。
展望
預(yù)計(jì)2016 年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加，將會(huì)有約360萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市。其中核心商務(wù)區(qū)將有約 180 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市；非核心商務(wù)區(qū)也將有近 180 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，約一半的供應(yīng)量位于虹橋交通樞紐區(qū)域。
而在未來(lái)數(shù)年，隨著新靜安區(qū)打造新興商務(wù)區(qū)，地鐵交通的進(jìn)一步暢通，上海寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)周期的大規(guī)模供應(yīng)�？罩寐室矊⑾鄳�(yīng)增長(zhǎng)，去化壓力進(jìn)一步加大。
中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）2016年上海寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，預(yù)計(jì)浦東市場(chǎng)租金將持續(xù)增長(zhǎng)，而浦西市場(chǎng)租金則將保持平穩(wěn)；第二，預(yù)計(jì)2016 年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加，將會(huì)有約360萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市；第三，上海寫字樓交易總額繼續(xù)保持高位。境外投資者、國(guó)內(nèi)的銀行、保險(xiǎn)和基金等金融機(jī)構(gòu)、大型國(guó)企和上市公司對(duì)上海寫字樓物業(yè)的投資需求有望繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，領(lǐng)跑一線城市。
關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（China Office Research Council，簡(jiǎn)稱CORC）是國(guó)內(nèi)首家寫字樓行業(yè)協(xié)會(huì)組織，隸屬于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)（全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)），以"建立寫字樓商業(yè)文明"為使命，由金融街、卓越集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、平安不動(dòng)產(chǎn)、中糧置地、中信集團(tuán)、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)、上海漕河涇開發(fā)區(qū)、花樣年、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、國(guó)華置業(yè)等13家單位發(fā)起，于2014年12月13日正式批準(zhǔn)設(shè)立。
關(guān)于中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）
中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）是專注于商辦地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，成立于2009年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國(guó)商辦地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫(kù)平臺(tái)。
定義
供應(yīng)量
指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量。
空置率
指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
報(bào)告首席顧問(wèn)：
劉 凱 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì) 秘書長(zhǎng)
中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）主任
來(lái)源：房訊網(wǎng)