一條疊加政治使命與經濟價值的特殊鐵路,一個位于“聚光燈”區(qū)域的高潛城市。當發(fā)展的拐點來臨時機會總是留給有準備、有嗅覺的這類人。
1902年,由法國和比利時投資興建的盧漢(京漢鐵路)鐵路修到了石家莊,并在石家莊設立了車站,因石家莊名氣不大,以相距不遠的振頭鎮(zhèn)命名,叫振頭站。
1903年正太(今石太鐵路)鐵路動工興建,為了減少費用,避免在滹沱河上架橋,將正太鐵路起點由正定改為振頭站。偶然的因素,讓石家莊成了兩條鐵路的交匯點,并由此讓一個默默無聞的小村莊逆襲成省會城市。
因鐵路而走上跨越式發(fā)展的城市案例并不在少數,比如鄭州,京廣隴海兩大國家干線在此交匯,奠定了鄭州的強勢崛起,鄭州也由此成為省會城市。
再往近了看,有中國“經濟豎軸”的京滬高鐵開通運營后,顯示出了極強的輻射賦能效應。據專家測算,按照鐵路投資與相關產業(yè)最高拉動效應1∶10比例計算,京滬高鐵建設頭兩年拉動內需高達近1.2萬億元,運營后將使沿線地區(qū)GDP的增長率提高19%至21%。
火車一響,黃金萬兩。美國人也認為鐵路是有史以來最具有革命性的一種工具,以至有人認為19世紀的美國內陸交通運輸史基本上是一部鐵路成功史。
1869年,全長3000多公里穿越整個北美大陸的太平洋鐵路建成通車,它是世界上第一條跨洲鐵路,之前,從紐約到舊金山要走長達六個月,而太平洋鐵路建成后只需七天。正是這條鐵路,為現代美國的經濟發(fā)展做出了巨大貢獻。
尤其是在當今“高鐵時代”的特殊歷史時期,鐵路的價值和意義不言而喻。其中,最值得關注的定屬于某類疊加政治使命、戰(zhàn)略意義、經濟價值于一體的特殊鐵路。比如,在網上引發(fā)熱議和關注的中老鐵路。
31億大流量時代來臨 下個投資聚光燈區(qū)域已就位
為什么是中老鐵路?首先,需要知道什么是中老鐵路。中老鐵路是由聯合國亞洲及太平洋經濟社會委員會(ESCAP)策劃,打造歐亞大陸鐵路運輸網絡的建筑計劃,由多條規(guī)劃通道組成,但目前尚有不少重要路段未動工。
中老鐵路全長1000多公里,是中國“一帶一路”倡議與老撾“變陸鎖國為陸聯國"戰(zhàn)略的對接項目,也是我國為數不多的具有政治使命、戰(zhàn)略意義、經濟價值等多重意義的“超級鐵路”。
我們先來看看一條已開通運營10年的“超級鐵路”——中歐班列。
2011年3月,首趟中歐班列從重慶發(fā)出開往德國杜伊斯堡,開啟了中歐班列創(chuàng)新發(fā)展的序章,成為“一帶一路”國家戰(zhàn)略的重要組成部分。
10年來,中歐班列開行累計突破4萬列,僅2020年一年就突破了“萬列”大關,合計貨值超過2000億美元,打通73條運行線路,通達歐洲22個國家的160多個城市。為數萬家中外企業(yè)、沿線數億民眾帶來商機和實惠,成為沿線國家互利共贏的橋梁紐帶。
尤其是疫情期間,傳統(tǒng)的海運、空運通道受阻。在亞歐方向,但中歐班列在國際貿易運輸中扮演了重要角色。商務部的數據顯示,僅2020年,中歐班列開行1.24萬列,運送的貨物貨值超過500億美元,相比于班列最初開通的2011年,中歐班列開行數量年均增速達108%。
而中老鐵路,是除中歐班之外的唯一一條牽連國家之間的強聯盟和“超級鐵路”。
首先,在政治使命和戰(zhàn)略意義上,中老鐵路的通車,將顯著提高我國對東南亞各國的影響力。使我國成為連通東盟和歐亞大陸的樞紐,有助于打造一條我國南下太平洋和西出印度洋的重要戰(zhàn)略通道。
這條“超級鐵路”的落地,也將改變整個區(qū)域的格局。早期,歐洲因為修建了連接歐洲各國的泛歐鐵路而使整個地區(qū)的經濟社會得以快速發(fā)展,而中老鐵路則把東南亞乃至整個亞洲鐵路連接起來,形成大鐵路網,形成世界上第三個亞歐大陸橋。
在經濟層面,中老鐵路是銜接世界的軌道黃金鏈。它不僅連接了馬六甲海峽的絲綢之路,也打通了從阿拉山口到伊朗、土耳其、德國的陸上通路,因此將快速暢通物資、信息通道,中國的多趟國際班列將不再需要“繞路”,而可以直接北上、南下,對經濟拉動顯著。
不僅如此,中老鐵路開通也大大激活了東南亞市場,打通能源產業(yè)鏈、人口紅利產業(yè)鏈、物流大通道產業(yè)鏈及醫(yī)療產業(yè)鏈,滇西南城市群將借勢與“鐵礦王”越南、“橡膠王”泰國、“白象王國”老撾等國家實現深度開放合作,東南亞的能源物資將更多進入中國市場,同樣也便捷了中國出口東南亞的通道,降低了物流成本,滇西南城市群通過承接大量跨境貿易、產業(yè)投資、文化交流等職能,城市能級將實現跨越式發(fā)展。
另一方面,中老鐵路開通,還勢必會帶來大門戶、大流量、大商貿、大投資的多元增值效應。云南成為國際化開放門戶,同時獲得全國的大流量支持,本省商旅市場蓬勃發(fā)展。還將開啟兼具時效性與成本優(yōu)勢的中泰貿易新通路,成就大商貿時代,并掀起大投資熱潮,例如,老撾空白市場將會依托鐵路開通成為全球價值投資洼地,整個區(qū)域多國家、多民族、多文化、多功能融合賦能,不斷集聚世界眼光、投資、消費。
一個背靠14億,面向17億雙向人口大紅利支持的31億聚光燈區(qū)域就此形成。
最新消息顯示,中老鐵路預計在今年12月實現通車。建成通車后,云南省昆明市至西雙版納傣族自治州景洪市僅需3個多小時,而景洪到老撾萬象僅需4h,景洪到曼谷只需10h,實現朝發(fā)夕至、當日通達。
所以,現在中老鐵路實際上就是10年前的中歐班列2.0版本,用不了幾年進化,就能釋放出巨大能量。
這個高潛城市站上風口,搭上“中老列車”的機會來了
要想成為“聚光燈”下的明星城市,運氣和實力各占一半。西雙版納,則是那個運氣實力兼?zhèn)涞母邼摮鞘。為什么是西雙版納?
首先,從區(qū)位上來講,西雙版納非常特殊。它接壤老撾和緬甸,獨享一江連六國的優(yōu)勢,一帶一路關鍵樞紐。其中瀾滄江被譽為“東方多瑙河”,成為我國連接東南亞國家的黃金航道。西雙版納還是云南省唯一海陸空全通的口岸城市,擁有景洪港、嘎灑國際機場、打洛口岸、磨憨口岸四大國家級口岸。
政策和經濟發(fā)展的托底,讓西雙版納未來發(fā)展路徑日漸清晰。值得一提的是,除了一帶一路政策加持,西雙版納坐擁RCER 自貿區(qū)門戶,2020年11月15日,RCEP 全球最大自貿區(qū)成立,商務部網站11月6日消息,RCEP保管機構東盟秘書處發(fā)布通知,RCEP已經達到協(xié)定生效門檻,將于明年1月1日對包括中國在內的十國開始生效。
屆時,世界上人口最多、經濟體量最大、貿易額最大、吸引外資最多、經濟增速最快、最具發(fā)展?jié)摿Φ淖杂少Q易區(qū)形成。
RCEP的落地生效對中國意義重大,我們將看到當全球貨物貿易第一大國遇上全球最大自貿協(xié)定所迸發(fā)出的化學反應、疊加效應、帶動效應和輻射效應。
毫無疑問,世界的均衡性將更強,全球治理將更完善。一個新的世界格局正在逐步形成,而西雙版納所在的湄瀾經濟圈,憑借橋頭堡站位,將優(yōu)先搶占 RCEP 資源豐富的貿易藍海。
西雙版納高鐵站實拍圖
現在,西雙版納水陸空鐵貫通,中老鐵路預計于今年12月通車,每年可帶來約500萬流量,而景洪是其出境首選中轉地。(劃線部分數據來源出自智綱智庫「王志剛工作室」)
同時,版納機場陸續(xù)增加國內、國際30多條直飛航線,并準備擴建升級成為4E 機場,預計在2025年實現2000萬人次的吞吐量。(劃線部分數據來源出自西雙版納傣族自治州人民政府官網)
這意味著——西雙版納將從極境邊城變?yōu)閲H樞紐和滇西南城市群核心大門戶,快速催生全新黃金軌道鏈的投資運力,成為面向東南亞的新引擎和發(fā)動機。
尤其會有力推動當地旅游業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展,催生越來越多的人來西雙版納進行旅游或投資,帶來更多的人口和產業(yè)機會。
此外,以“南國恒春之地,世界長壽之鄉(xiāng)”著稱的西雙版納,豐富的資源優(yōu)勢也讓這里成為宜居宜業(yè)宜游的TOP級城市。作為享譽中國天然氧吧之一、雨林、負氧離子、生物基因庫、長壽之鄉(xiāng)、國家級生態(tài)示范區(qū)等稱號的城市,西雙版納憑借得天獨厚的生態(tài)、氣候、文旅資源優(yōu)勢、逐步完善的城鎮(zhèn)化建設、基礎設施建設、養(yǎng)生養(yǎng)老基地建設及特色健康的旅游產業(yè),吸引了越來越多的目光聚焦于此。
數據顯示,近十年來,西雙版納保持了年均旅游人數 15-20%的高速增長。
因為,即便是對比熱度不減的三亞來說,這里相比三亞居住舒適度也難分伯仲,但生活成本和進入門檻更低。比如,在三亞一套房動輒兩三百萬,而在西雙版納70萬左右就能買到舒適度更高、空間更闊綽高性價比資產。
同時,這里的城市人情味更濃,生活豐富度更高,各種民族風土人情、民俗文化交織,讓生活更加繽紛。
所以,未來這里很可能將成為全國避寒、度假市場高凈值人群的“新三亞”。
事實上,西雙版納的投資邏輯和居住邏輯正在得到印證——畢竟,聰明的置業(yè)者正趕在中老鐵路開通前用腳投票,紛紛看好西雙版納的未來發(fā)展。
這一點,從當地樓市的供需和價格數據可以窺見一二。
首先,這里的供需平衡被打破,供給乏力,需求走高。供應方面21年1-8月商品房供應102萬㎡,同比19年1-8月減少61%;成交方面,21年1-8月成交面積157萬㎡,同比19年增長24%。
顯然,這種勢頭往往是價格抬頭的前兆。一般價格的調整會有滯后效應,但在西雙版納這類特殊的政策風口型城市,價格會提前觸發(fā)。數據顯示,21年1-8月西雙版納成交金額122億,同比增長16%,成交均價7773元/㎡。(上述數據來源出自斯格瑪的房產備案數據)
所以,其實先知先覺的人早就意識到,現在的西雙版納已經具備“投資+居住”雙重屬性,這座高潛城市已經在蓄勢兌現它的未來了。
置業(yè)新周期中,如何尋找撬動價值的支點
在這個投資充滿不確定性的特殊周期,錨定區(qū)域、選對城市只是搭上“中老列車”第一步和前提條件,只有最終找到合適的支點,才能撬動更大的價值,在風口之上坐享城市發(fā)展?jié)摿Α?/P>
一向以“前瞻性”眼光著稱的融創(chuàng)早早預見了西雙版納的價值,并參與到這座城市的共建與發(fā)展中來。在這里,融創(chuàng)持續(xù)打造了融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)、環(huán)球融創(chuàng)觀瀾云頂、環(huán)球融創(chuàng)瀾湄國際旅游商貿區(qū)·江心島等多個典型項目,成為許多置業(yè)者撬動價值支點的選擇。
總之,只要是在西雙版納,不論是投資還是居住,你總能在融創(chuàng)的項目里找到合適的。
其中,觀瀾云頂項目是融創(chuàng)在西雙版納打造的瀾滄江畔雨林半山傣院產品,位于景洪市江北,擁有瀾滄江一線江景、三面環(huán)山坐望雨林原生態(tài)的山水自然資源,打造瀾滄江經濟帶上高品質野奢體驗度假目的地。
環(huán)球融創(chuàng)觀瀾云頂實景圖
不同于市場其他產品,觀瀾云頂是集合“居住+投資”的典型,這里的民宿堪稱當下的健康投資A股。要知道,即便是在疫情沖擊下,全國民宿入住率整體大滑坡期間,版納全年平均入住率仍高達48%,尤其是高檔民宿供不應求。
占地5.3平方公里(7950畝),總投資約400億元(市區(qū)面積的1/4)的融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)則代表了西雙版納最煙火的一種生活娛樂方式。這里多業(yè)態(tài)云集,七大旅居物業(yè)配套、融創(chuàng)茂、酒吧街、三甲醫(yī)院、K12教育體系的生活服務,傣秀+融創(chuàng)樂園+山地酒店群為旅居度假服務等等。
融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)實景圖
看數據就知道這個項目有多奧利給了——蟬聯版納8年銷售榜首;開業(yè)運營6年接待超2300萬人次;約2.6萬戶業(yè)主居住于此。
為何這么火?
眾所周知,買文旅配套第一,而度假區(qū)的七大配套2015年就已交付,運營已達6年,是西雙版納第一生活旅居大盤。包括現在在大家的認知里,真正的旅居不是荒郊野外,煙火氣才是旅居生活的保障,而度假區(qū)確實通過配套的前置、優(yōu)質的運營打造了這么個標桿性的文旅作品。
融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)實景圖
再看看融創(chuàng)江心島,也是一個典型的大手筆、高潛力項目,總占地約12000畝,總投資超500億元,集商貿港務、旅居度假、產業(yè)新城、生態(tài)文化、生活服務5大戰(zhàn)略板塊為一體,是西雙版納唯一以水岸島居為主題的國際旅游度假區(qū)。
項目首期瀾湄文化城占地1852畝,規(guī)劃主題“水上雨林、極致島居”,包含會客廳、民宿客棧群落、傣夢水街、星級酒店群等業(yè)態(tài),并以中、老、緬、泰、柬、越六國文化為依托,打造項目人氣中心,成為國外游客了解中國民族文化、國內游客體驗純正東南亞生活的第一站。
有人評價江心島說:“這是一個面向國際,但又向野而生的烏托邦!
所以,不論是從融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)、環(huán)球融創(chuàng)觀瀾云頂,還是江心島來看,它們都是政策風口城市下的一個產物,也是新的置業(yè)周期中為數不多具備“居住+投資”雙重價值的資產。
最后,對于置業(yè)者而言,現在他們要做的,是找到上述這類撬動價值的支點,搭上屬于自己的“中老列車”。