房訊網(wǎng)訊 近日，北京市住建委印發(fā)布《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》提出，到“十四五”期末，北京力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
同時要求建立老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫，各區(qū)對2000年以前建成的老舊小區(qū)及居住人口開展摸底調查，按照建成年代、產(chǎn)權關系、管理現(xiàn)狀等不同要素分類摸清底數(shù)，建立全市統(tǒng)一的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫。
北京市"十四五"時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃
老舊小區(qū)改造是落實以人民為中心發(fā)展理念的戰(zhàn)略舉措，是城市更新改造的重點內容，既是重大民生工程，也是重要發(fā)展工程。全面推進老舊小區(qū)改造工作對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、促進經(jīng)濟高質量發(fā)展具有重要的意義。本規(guī)劃依據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃綱要》《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）等編制，是指導"十四五"時期全市老舊小區(qū)改造工作的行動指南。
一、規(guī)劃背景
老舊小區(qū)是指建成年代較早、建設標準較低、基礎設施老化、配套設施不完善、未建立長效管理機制的住宅小區(qū)。自"十二五"時期以來，北京市率先開展老舊小區(qū)綜合整治，到"十三五"時期，依據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》開展新一輪老舊小區(qū)綜合整治，直面老舊小區(qū)改造的難題和挑戰(zhàn)，按照"自下而上、以需定項、理順機制、強化服務、標本兼治、完善治理"的原則，健全完善老舊小區(qū)各類配套設施，補齊短板，優(yōu)化功能，提升環(huán)境，為新時期老舊小區(qū)改造工作深入開展奠定了良好的基礎。
（一）發(fā)展基礎
整治工作持續(xù)推進。"十二五"時期，全市針對1990年以前建成的老舊小區(qū)實行以抗震節(jié)能為主，環(huán)境整治為輔的綜合整治，共完成約5500萬平方米老舊小區(qū)綜合整治。"十三五"時期，全市以"六治七補三規(guī)范"為重點創(chuàng)新推動老舊小區(qū)改造工作，抓好試點引路，進一步強化社會治理和長效機制建設。通過"基層組織、居民申請、社會參與、政府支持"的方式，共實施約2000萬平方米老舊小區(qū)綜合整治，完成老樓加裝電梯1843部，架空線入地、補建停車設施、補齊小區(qū)服務短板、規(guī)范物業(yè)管理等各項工作，均取得良好效果。同時，及時梳理總結、大力宣傳可復制可推廣的成熟做法與成功案例，老舊小區(qū)共商、共建、共管的廣泛共識逐步形成，為推動老舊小區(qū)改造邁上新臺階創(chuàng)造良好環(huán)境。
工作機制逐漸優(yōu)化。建立市-區(qū)-街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級聯(lián)動工作機制，有力保障了整治工作有序推進。建立聯(lián)席會制度，市老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會統(tǒng)籌協(xié)調老舊小區(qū)改造相關工作；區(qū)級聯(lián)席會負責制定老舊小區(qū)綜合整治工作方案與項目推進實施計劃；屬地政府負責組織發(fā)動居民，確保項目自下而上申報，整治內容緊扣居民訴求。同時，統(tǒng)籌推進中央單位在京老舊小區(qū)綜合整治工作。
工作模式不斷創(chuàng)新。一是擴大改造范圍。由專項改造轉變?yōu)榫C合整治，將拆除違法建設、治理開墻打洞、專業(yè)管線改造、加裝電梯、架空線入地、補建小區(qū)綜合服務設施、建立長效管理機制等同步納入改造整治；二是引導居民參與。由自上而下的"任務制"轉變?yōu)樽韵露系?申報制"，根據(jù)居民意愿和小區(qū)實際開展改造整治；三是注重長效機制。由重工程建設轉變?yōu)楣こ探ㄔO與社區(qū)治理并重，實施改造的小區(qū)建立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，推動建立物業(yè)管理長效機制，鞏固改造成果；四是強化基層治理。由部門主導轉變?yōu)閷俚亟y(tǒng)籌，各區(qū)政府承擔屬地責任，賦權街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或授權區(qū)級平臺組織實施；五是引入社會資本。由以政府出資為主轉變?yōu)槎嘣矒�，結合改造內容的拓展深化，在延續(xù)基礎類內容改造以政府補助為主的基礎上，試點住房公積金支持老舊小區(qū)改造，聚焦居民多樣性需求，統(tǒng)籌利用存量資源，吸引社會資本參與，推動建立市場化改造機制，探索形成以民營企業(yè)為實施主體的"勁松模式"及國有企業(yè)參與實施的"首開經(jīng)驗"。
政策體系逐步完善。"十二五"時期，全市重點在房屋抗震節(jié)能改造、小區(qū)公共區(qū)域環(huán)境整治等方面出臺多項政策。"十三五"時期，形成以《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》為綱領，以規(guī)劃建設、工程管理、加裝電梯、物業(yè)管理、財政補助為補充的基礎政策體系，并圍繞危舊樓改建、管線改造統(tǒng)籌、優(yōu)化審批等重點內容制定專項政策。
自推進實施老舊小區(qū)綜合整治以來，北京市老舊小區(qū)面貌大幅改善，居民居住品質顯著提升，居民滿意度不斷提高，改造工作取得明顯成效。同時，實施中依然存在一些亟待解決的問題。一是居民訴求多樣、協(xié)調難，共治意識仍有待提高，群眾工作仍需進一步做細做實；二是改造資金面臨較大壓力，多元化投融資機制仍需探索；三是社會資本參與機制有待完善，利用存量資源補建配套服務設施的實施路徑尚不清晰，亟需加快機制創(chuàng)新，并促進各產(chǎn)權主體與居民的利益協(xié)調；四是中央單位在京老舊小區(qū)改造推進力度有待加強；五是住宅專項維修資金補建續(xù)籌等機制尚不完善，老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機制有待健全。
�。ǘ┟媾R形勢
推進老舊小區(qū)改造是保障和改善民生的重要著力點。老舊小區(qū)改造從人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，是補齊短板、改善民生的重要抓手，是集中解決人民訴求的關鍵舉措，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善綜合體。改造后的小區(qū)不僅是要"好看"，關鍵是要"好住"。國家要求到"十四五"期末力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
推進老舊小區(qū)改造是推動北京城市更新的重要內容。"十四五"時期，北京將錨定率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化目標，以首都發(fā)展為統(tǒng)領，更加注重高質量發(fā)展，落實減量發(fā)展要求，全面開展城市更新行動。老舊小區(qū)改造是以街區(qū)為單元的城市更新行動的重要內容，對于促進新消費、實施"雙循環(huán)"、推動高質量發(fā)展具有重要意義。"十四五"時期需要堅持以人為本，持續(xù)優(yōu)化老舊小區(qū)空間結構，提升配套功能，改善居住環(huán)境，探索擴大市場參與，拓寬融資渠道，創(chuàng)新工作模式，推動實現(xiàn)城市內涵式高質量發(fā)展。
推進老舊小區(qū)改造是提升社區(qū)治理的重要舉措。老舊小區(qū)綜合整治關系千家萬戶，是構建社區(qū)治理體系、提升基層治理能力的重要抓手，是完善社會治理機制的重要突破口。更新改造工作需要政府部門形成合力共同推進，也需要社會組織、社會資本多方參與，更需要充分調動居民積極性，培育老舊小區(qū)自我治理的內生動力，從而形成可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)新機制。
推進老舊小區(qū)改造是統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要工作。老舊小區(qū)改造是化解城市居住安全風險、推進建設韌性城市的重要抓手。通過更新改造，提升老舊小區(qū)房屋、附屬設施和基礎設施抵御風險能力，是補齊城市建設管理短板、提升城市居住安全水平的基礎性工作。大力推進老舊小區(qū)改造，需要增強風險意識，樹立底線思維，消除和管控好各類安全隱患，更好地保障首都現(xiàn)代化事業(yè)順利推進。
二、發(fā)展思路
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以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大及十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹落實習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，科學把握新發(fā)展階段，深入貫徹新發(fā)展理念，加快構建新發(fā)展格局，深化供給側結構性改革，全面落實國家對老舊小區(qū)改造工作的指導意見，按照市委市政府決策部署，堅持首都戰(zhàn)略定位，緊緊圍繞"七有""五性"，落實"四個注重"，以改革思維統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造，切實改善人居環(huán)境，完善公共服務配套設施，全力推進首都治理體系和治理能力現(xiàn)代化，建設國際一流的和諧宜居之都，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。
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堅持以人為本，注重群眾工作。堅持居民主體地位，加強宣傳動員，增強主人翁意識，激發(fā)居民參與改造的主動性和積極性。從人民群眾基本訴求和現(xiàn)實利益出發(fā)，充分征求居民意見，合理確定改造內容，努力達成共識，畫出最大同心圓。
堅持從實際出發(fā)，做到精準施策�？茖W確定改造目標，盡力而為、量力而行，積極穩(wěn)妥推進；合理制定改造方案，分類指導、經(jīng)濟適用，體現(xiàn)小區(qū)特點，杜絕政績工程、形象工程。
堅持市場化機制，調動各方參與。結合城市更新行動推進實施，充分調動小區(qū)關聯(lián)單位和社會力量參與，鼓勵運用市場化機制推進老舊小區(qū)改造工作，努力滿足居民多樣性、便利性需求。
堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。對歷史文化街區(qū)范圍內的老舊小區(qū)，統(tǒng)籌抓好改造功能完善和歷史傳承，依照相關機制標準做好建筑加固修繕，沿街立面風貌整治，路面整修改造以及完善市政基礎設施等方面進行修復和更新。
堅持改革創(chuàng)新，推動綠色發(fā)展。依托物聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能等新一代信息技術，提升老舊小區(qū)智慧化水平。嚴格遵循綠色低碳循環(huán)的基本要求，采用新技術、新產(chǎn)品、新材料，將綠色發(fā)展理念貫穿老舊小區(qū)改造設計、建設、管理和服務等活動的全過程，促進實現(xiàn)碳中和的目標。
堅持建管并重，加強長效管理。加強黨建引領，將老舊小區(qū)改造全面納入社區(qū)治理，將小區(qū)治理貫穿改造全過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，推動社會治理和服務重心向基層下移，同步建立完善小區(qū)長效管理機制。
�。ㄈ┌l(fā)展目標
到"十四五"期末，力爭基本完成全市需改造老舊小區(qū)的改造任務。既盡力而為又量力而行，重點實施基礎類改造，積極推動完善類改造，協(xié)調開展提升類改造，積極有序推進北京市老舊小區(qū)改造工作，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造改出新模式、新機制、新面貌。到2035年，把全市老舊小區(qū)建設成為房屋安全、環(huán)境整潔、綠色低碳、公共服務設施完善、市政配套基礎設施完備、物業(yè)管理服務覆蓋、長效管理機制健全的宜居小區(qū)和幸福家園。
--全面有序推進市屬老舊小區(qū)改造。到"十四五"期末，力爭基本完成市屬需改造老舊小區(qū)的改造任務，重點推進需抗震加固和節(jié)能改造小區(qū)的改造任務，提高小區(qū)建筑綠色化水平和安全水平。結合居民意愿，協(xié)調推進其他老舊小區(qū)的環(huán)境整治提升，完善社區(qū)配套服務功能，切實提升社區(qū)多樣性、便利性服務水平。
--支持配合中央單位在京老舊小區(qū)改造。加強協(xié)調配合，到"十四五"期末，力爭基本完成中央單位在京老舊小區(qū)改造任務。
--重點推進首都功能核心區(qū)老舊小區(qū)改造。加大核心區(qū)老舊小區(qū)改造力度，與"疏整促"、城市更新等工作相結合，建立物業(yè)管理長效機制。
--加快推進危樓、簡易樓改造工作。分類制定危樓、簡易樓改造實施方案。對符合規(guī)劃要求的危樓，可通過改建的方式進行改造，改建資金在政府支持下由產(chǎn)權單位、居民、社會組織等多主體籌集。對不符合規(guī)劃要求，位于重點地區(qū)和歷史文化街區(qū)內的簡易樓，鼓勵居民外遷騰退，改善居住條件。
--提高規(guī)劃設計和適老化改造水平。注重規(guī)劃引領，精細設計。加強老舊小區(qū)規(guī)劃風貌管控，落實北京城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、核心區(qū)控規(guī)等規(guī)劃中關于城市風貌的管控要求，注重改造與歷史文化名城保護相結合。貫徹綠色發(fā)展理念，以簡約適度、綠色低碳的方式，推進社區(qū)整治和人居環(huán)境建設。注重適老化改造，推進建設適老化及無障礙公共環(huán)境，支持有條件的老樓加裝電梯，探索利用市場化機制，引入第三方機構建設運營養(yǎng)老服務設施，鼓勵專業(yè)企業(yè)根據(jù)居民需求參與居家適老化改造，鼓勵"物業(yè)服務+養(yǎng)老服務"，提升老年人居住及生活便利性。
三、主要任務
（一）滾動實施，壓茬推進市屬老舊小區(qū)改造
建立老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫。各區(qū)對2000年以前建成的老舊小區(qū)及居住人口開展摸底調查，按照建成年代、產(chǎn)權關系、管理現(xiàn)狀等不同要素分類摸清底數(shù)，建立全市統(tǒng)一的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫。
完善改造項目儲備庫。各區(qū)根據(jù)居民意愿及申報情況持續(xù)完善市屬老舊小區(qū)改造項目儲備庫，結合"12345"接訴即辦，將訴求集中的小區(qū)作為工作重點，組織開展群眾工作，居民同意改造整治且愿意承擔相應義務的小區(qū)，優(yōu)先納入項目儲備庫。列入儲備庫的項目，應完成業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織組建工作，確定小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)與服務標準。
編制年度任務計劃。以"任務制"與"申報制"相結合的方式推進改造工作。市區(qū)根據(jù)項目儲備和居民意愿，優(yōu)先考慮訴求集中小區(qū)，在做好財政承受能力評估基礎上，確定全市年度市屬老舊小區(qū)改造任務計劃。市屬老舊小區(qū)年度基礎類改造任務按照不低于總任務量20%的標準安排，完善類及提升類改造根據(jù)社會資本參與情況加大推進力度。
�。ǘ┮虻刂埔�，加快推進危樓、簡易樓改建騰退工作
建立動態(tài)管理臺賬。各區(qū)政府承擔屬地責任，各產(chǎn)權單位要切實承擔主體責任，對轄區(qū)內的危樓、簡易樓全面摸底，建立危樓和簡易樓臺賬，抓緊落點落圖，保持動態(tài)更新。
科學編制工作計劃。各區(qū)政府應在充分摸底、建立臺賬的基礎上，按照量化、細化、具體化、項目化要求，制定各年度方案，明確資金需求，充分做好群眾工作，堅持從最危舊的樓房改起，成熟一棟實施一棟，統(tǒng)籌推進實施。
分類施策推進。改建項目可按照"一區(qū)一策""一樓一策"組織實施，由區(qū)政府組織相關部門、責任規(guī)劃師，在廣泛征求群眾意見的基礎上，編制規(guī)劃設計方案和改建實施方案，規(guī)劃條件允許的，直接組織實施；需報市級部門研究的，由各部門明確指導意見后實施；確實對于受規(guī)劃條件限制，難以滿足全部就地上樓條件的，結合疏解騰退政策組織實施。
支持危樓、簡易樓改建。在符合城市規(guī)劃的前提下，充分利用改建項目地上、地下空間，允許適度增加改建項目面積。增加的面積按照區(qū)域統(tǒng)籌。
�。ㄈ┲С峙浜贤七M中央單位在京老舊小區(qū)改造
加強工作統(tǒng)籌。完善中央有關部門和北京市共同參加的聯(lián)席會議制度，建立中央單位與市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）多層次的對口聯(lián)絡機制。
明確中央單位在京老舊小區(qū)改造任務計劃。配合中直管理局、國管局和國務院國資委，明確中央單位在京老舊小區(qū)的改造任務量、年度實施計劃和目標任務，做好小區(qū)改造及紅線外基礎設施改造服務保障工作。
完善央企在京"三供一業(yè)"分離移交工作機制。協(xié)調落實產(chǎn)權單位對小區(qū)共用部位和共用設施設備的修繕責任。對未移交的老舊小區(qū)，堅持先改造、后移交。
推動中央單位建立在京老舊小區(qū)長效管理機制。屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）支持配合央產(chǎn)單位，推動拆違等社區(qū)治理工作，組織成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織，引入專業(yè)化物業(yè)管理。推進住宅專項維修資金補建續(xù)籌。
（四）廣泛發(fā)動群眾，全面推進社區(qū)居民共建共治共享
進一步加強黨建引領。老舊小區(qū)改造是基層治理工程，用好"社區(qū)議事廳"，建立社區(qū)協(xié)商機制，充分發(fā)揮居民中黨代表、人大代表、政協(xié)委員、黨員及其他優(yōu)秀分子的組織、宣傳、凝聚、服務群眾的帶頭作用，引導居民配合改造、依法履行義務。將群眾工作貫穿于老舊小區(qū)改造全過程。做到改造前問需于民，改造中問計于民，改造后問效于民，形成群眾共享共治共建共評的工作機制。
大力培育發(fā)展服務于社區(qū)的社會組織。加強社區(qū)、社會組織及社會工作專業(yè)人才之間的互動，發(fā)揮社會組織專業(yè)優(yōu)勢，為小區(qū)居民提供志愿服務及團體活動，提升社區(qū)活力，不斷增加小區(qū)居民歸屬感和凝聚力。鼓勵社區(qū)用好改造補建設施，為社會組織活動提供場所。
積極推動居民出資參與。按照誰受益、誰出資原則，引導居民合理承擔改造費用，鼓勵居民按一定分攤比例共同出資。小區(qū)共有部位及共有設施設備使用權、經(jīng)營收益、小區(qū)居民捐資捐物等，可視為居民出資。允許居民提取個人住房公積金和經(jīng)相關業(yè)主表決同意后申請使用住宅專項維修資金開展房屋及附屬設施設備維修改造，與老舊小區(qū)改造同步實施。
�。ㄎ澹﹦�(chuàng)新實施模式，大力推進社會力量參與
鼓勵社會資本在微利可持續(xù)盈利模式下以多種方式參與老舊小區(qū)改造。參與方式包括提供專業(yè)化物業(yè)服務，提供養(yǎng)老、托育、家政、便民等專業(yè)服務，參與"改造+運營+物業(yè)"的全過程，鼓勵社會資本作為實施主體參與投資改造運營。鼓勵市、區(qū)屬國有企業(yè)承擔投融資及存量資源統(tǒng)籌利用平臺功能，用好社區(qū)配套用房、自行車棚、鍋爐房等低效利用或閑置資源，補齊社區(qū)配套設施，以"平臺+專業(yè)公司"模式推進改造實施。
落實原產(chǎn)權單位責任。落實原產(chǎn)權單位在房屋共用設施設備修繕、發(fā)動群眾、歸集住宅專項維修資金等方面的主體責任。統(tǒng)籌推進市屬"非經(jīng)資產(chǎn)"老舊小區(qū)改造，堅持改造與規(guī)范物業(yè)管理同步實施。市、區(qū)屬國企要積極開展自管小區(qū)改造。鼓勵商品房建設單位對自持服務設施進行維修改造。
統(tǒng)籌各方力量鼓勵實施連片改造。結合街區(qū)規(guī)劃，合理拓展改造范圍，鼓勵臨近老舊小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃公共空間，統(tǒng)籌利用存量資源，合理配置便民服務設施，實現(xiàn)打包改造、整體運營。鼓勵實施統(tǒng)一的區(qū)域化物業(yè)管理，提升綜合效益，確保改造后小區(qū)可持續(xù)運轉。
�。┨岣咭�(guī)劃設計水平，健全改造標準規(guī)范體系
強化規(guī)劃設計引領作用。落實責任規(guī)劃師在老舊小區(qū)改造中的規(guī)劃引領與實施監(jiān)督責任。責任規(guī)劃師要深入調研，廣泛征集民意，開展改造實施的前期研究，在補齊社區(qū)服務短板、塑造街區(qū)文化、推進綠色發(fā)展以及適老化改造和無障礙環(huán)境建設等方面提出意見建議。改造中全程監(jiān)督項目實施，保證項目品質。
研究制定技術導則與評價標準。制定全市老舊小區(qū)改造技術導則和評價標準。細化基礎類、完善類、提升類具體改造內容，明確各類改造內容的完成標準與相關規(guī)范要求，注重提升小區(qū)數(shù)字化、智能化、綠色化水平，協(xié)同推進新型基礎設施建設、海綿化改造等相關工作。明確改造方案編制、規(guī)劃設計、組織實施、施工安全、質量驗收、環(huán)境保護和建立長效管理機制要求。建立改造后效果評價工作機制，明確評價內容，建立評價體系。
完善適老化和無障礙改造規(guī)范標準。對接全國示范性城鄉(xiāng)老年友好型社區(qū)標準，從居住環(huán)境、出行設施、社區(qū)服務、社會參與、科技智慧等方面完善適用于老舊小區(qū)的適老化和無障礙改造規(guī)范標準。加強對適老化改造需求評估、方案設計、過程監(jiān)督、持續(xù)質量改進等方面的監(jiān)督指導。
�。ㄆ撸┒啻氩⑴e，加大政策支持力度
加大財政支持力度。市、區(qū)政府統(tǒng)籌一般公共預算、政府性基金、政府債券等渠道落實改造資金。完善財政資金直補方式，對有條件的市、區(qū)屬平臺公司，做好統(tǒng)籌協(xié)調工作，鼓勵將政府資金以合理合規(guī)方式注入改造項目用作項目資本金，發(fā)揮政府財政資金的撬動作用，帶動社會資金投入。
建立資金多方共擔機制。探索構建政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的工作機制。政府重點對基礎類改造給予補助資金支持，居民和產(chǎn)權單位履行出資責任，負擔部分改造資金。統(tǒng)籌存量資源利用，激發(fā)市場活力，吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造。加快形成政府、居民、產(chǎn)權單位、企業(yè)等多方共擔的改造資金籌措機制。研究制定住房公積金和住宅專項維修資金支持政策。
落實稅費減免政策。落實老舊小區(qū)改造稅費減免指引。明確對社會資本參與養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構所得服務收入，免征增值稅；企業(yè)所得稅減按90%計入收入所得，可通過申報直接享受稅收優(yōu)惠政策。
加強金融支持力度。鼓勵國開行等開發(fā)性銀行、政策性銀行、商業(yè)銀行等金融機構在政策允許范圍內給予長期低息貸款支持。利用商業(yè)銀行機制靈活特點，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，為老舊小區(qū)改造實施主體及居民消費升級提供資金支持。鼓勵金融機構通過市場化方式設立或參與投資老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務。
促進存量資源集約高效利用。明確可利用存量資源類型與整合利用路徑，完善規(guī)劃土地支持政策。利用現(xiàn)狀房屋補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施的，在確保結構安全、消防安全的基礎上，可臨時改變建筑使用功能，暫不改變規(guī)劃性質、土地權屬。對于基本公共服務設施嚴重缺失、改造條件確有困難的，適當放寬建筑密度、容積率等規(guī)劃管控要求。
優(yōu)化規(guī)劃建設程序。明確適用于老舊小區(qū)改造的規(guī)劃審批、施工圖審查程序。針對不涉及新增用地、新增限額以上的改造項目，免予辦理相關手續(xù)。明確老舊小區(qū)改造中社會投資簡易低風險工程的建設流程。鼓勵招標模式創(chuàng)新，老舊小區(qū)改造項目可以采取"投資+施工總承包+運營"一體化招標。根據(jù)實際情況，對多個分散的老舊小區(qū)改造項目進行打包招標。鼓勵采取工程總承包（EPC）方式開展改造。簡化老舊小區(qū)改造項目招標啟動條件和辦理流程，縮短招標時間。推進老舊小區(qū)改造項目全流程在線審批。
加強工程質量安全監(jiān)管。加強工程管理與統(tǒng)籌協(xié)調，落實參建各方主體責任，落實安全文明施工各項措施，倡導綠色施工，完善疫情防控管理制度。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和市區(qū)有關部門加強事中、事后監(jiān)管，確保改造工程質量安全。鼓勵居民委員會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)對工程質量、安全和進度等進行監(jiān)督。改造完成后，建設單位組織參建各方、業(yè)主組織、物業(yè)服務企業(yè)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)居委會等聯(lián)合參與驗收。
�。ò耍┳⒅亻L效治理，健全物業(yè)管理機制
加強業(yè)主自治機制建設。堅持黨建引領，統(tǒng)籌社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調運行，形成治理合力。充分發(fā)揮居民主體作用，開展多種形式的基層協(xié)商，激發(fā)居民"主人翁"意識，積極參與小區(qū)自治。調動社會組織、社會工作服務機構、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位等的積極性，共同參與小區(qū)環(huán)境管理與維護。
建立規(guī)范化、市場化的物業(yè)管理機制。改造實施前，小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會通過居民議事協(xié)商平臺，加強政策宣傳解讀，培養(yǎng)居民家園意識與"受益付費"意識，組織居民因地制宜確定物業(yè)管理模式，就物業(yè)服務標準、收費標準達成一致意見，簽訂物業(yè)服務協(xié)議。支持通過"先嘗后買"方式引入規(guī)范化物業(yè)服務，做好保潔、安保、公共空間與綠化維護等基本項目物業(yè)服務。建立健全改造后老舊小區(qū)住宅專項維修資金管理制度。
分類實施物業(yè)管理。對多產(chǎn)權、無產(chǎn)權等暫不具備實施規(guī)范化、市場化物業(yè)管理條件的小區(qū)，按單位自管等現(xiàn)行管理方式或準物業(yè)方式進行管理。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在產(chǎn)權單位協(xié)助下組織居民統(tǒng)一物業(yè)管理區(qū)域，逐步引入市場化物業(yè)管理服務；對已實施市場化物業(yè)管理的小區(qū)，優(yōu)化物業(yè)管理路徑，探索規(guī)模化管理運營降低物業(yè)成本、公共收益彌補小區(qū)管理支出等方式，保障長效管理機制有效運行。有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼等領域延伸，探索"物業(yè)服務+生活服務"模式，并積極構建智慧物業(yè)管理服務平臺，對接城市信息模型（CIM）和城市運行管理服務平臺，打造物業(yè)管理、政務服務、公共服務和生活服務應用，為居民提供智慧物業(yè)服務，構建居住社區(qū)生活服務生態(tài)，促進線上線下服務融合發(fā)展。
四、實施保障
（一）加強組織領導
依托首都規(guī)劃建設委員會工作機制，完善老舊小區(qū)改造央地聯(lián)席會議制度，加強中央對口單位與市級相關部門的溝通聯(lián)系，爭取中央單位的政策支持。市老舊小區(qū)改造聯(lián)席會辦公室強化部門統(tǒng)籌，落實聯(lián)席會成員單位職責，推進改造整治工作，研究制定老舊小區(qū)改造相關政策支持措施，完善管理體制機制。各區(qū)落實屬地責任，加強監(jiān)督管理。業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)等協(xié)助實施主體做好入戶調查、了解民意、宣傳動員等工作，提出合理化建議。會同實施主體做好水、電、氣、熱、通信等專業(yè)管線改造統(tǒng)籌。對引入的社會資本加強監(jiān)督管理。
（二）統(tǒng)籌工作推進
層層壓實責任，2025年底前力爭基本完成全市老舊小區(qū)"需改盡改"的任務目標，市老舊小區(qū)改造聯(lián)席會辦公室編制全市"十四五"老舊小區(qū)改造實施計劃和年度任務計劃，各區(qū)編制本區(qū)總體實施計劃、分年度項目實施計劃，并建立改造項目動態(tài)調整機制。統(tǒng)籌推進中央單位在京老舊小區(qū)改造。2025年底前實現(xiàn)老舊小區(qū)改造任務基本完成。
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結合"12345"接訴即辦、老舊小區(qū)察訪核驗，將各區(qū)工作推進、資金籌措使用、廉政風險防控、長效管理機制建設、居民滿意度等工作內容，作為各區(qū)政府、市有關部門、各專業(yè)公司年度老舊小區(qū)改造工作績效考核指標。將各區(qū)月度老舊小區(qū)改造工作推進情況列入?yún)^(qū)委書記月度工作點評內容，各專業(yè)公司配合改造工作情況納入企業(yè)及其主要負責人的績效考核范圍。
（四）加大宣傳引導
依托傳統(tǒng)媒體、新媒體和自媒體平臺，深入開展政策宣傳與解讀，增進社會公眾對老舊小區(qū)改造意義與實施流程的認識。加大對老舊小區(qū)改造中典型經(jīng)驗和成功做法的宣傳推廣力度，強化正向引導，形成廣泛共識，營造多方積極參與改造整治的良好氛圍。
