在嘗試招拍掛、代建、產(chǎn)業(yè)勾地等多種土地獲取方式后，雅居樂又將目光投向了“行業(yè)風(fēng)口”——城市更新領(lǐng)域。

　　近日，雅居樂宣布成立城市更新集團，由雅居樂控股副總裁兼首席財務(wù)官潘智勇以及雅居樂控股副總裁、地產(chǎn)集團董事長劉同朋共同出任城市更新集團聯(lián)席董事長。旨在加大城市更新業(yè)務(wù)拓展力度，搶抓城市更新市場窗口期。雖然早在2017年，雅居樂就已經(jīng)與廣州黃埔區(qū)政府簽訂合作框架協(xié)議，邁出了城市更新的第一步。但截至目前，其城市更新的項目依舊屈指可數(shù)。如今，雅居樂雖想趕乘政策東風(fēng)，但奈何四郊多壘，雅居樂想要后來居上并不容易。

　　強勢入局城市更新近日，雅居樂新成立城市更新集團，由雅居樂控股副總裁兼首席財務(wù)官潘智勇以及雅居樂控股副總裁、地產(chǎn)集團董事長劉同朋共同出任城市更新集團聯(lián)席董事長。公開資料顯示，在加入雅居樂之前，該二人分別具有農(nóng)行廣東省分行副行長、 工商銀行(5.160, 0.00, 0.00%) 廣東省分行副行長的工作經(jīng)驗，在相關(guān)領(lǐng)域具有豐富的資源和優(yōu)勢。兩大金融類高管保駕護航，可見雅居樂對城市更新集團未來發(fā)展的倚重。除此之外，雅居樂城市更新集團還設(shè)立了5大職能中心，分別為投資拓展中心、規(guī)劃開發(fā)中心、現(xiàn)場管理 中心、財務(wù)管理中心以及綜合管理中心，工作內(nèi)容涵蓋了城市更新從項目選址、規(guī)劃、資金籌措、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和后期運營等方方面面。

    雅居樂相關(guān)人士表示，今年兩會《政府工作報告》中提出，要加強新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，雅居樂城市更新集團是在這一背景下成立的，其旨在加大雅居樂城市更新業(yè)務(wù)的拓展力度，搶抓城市更新市場窗口期，解決業(yè)務(wù)發(fā)展中的痛點。未來，該集團將始終堅持“城市更新綜合運營商”的定位。

而    中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析，現(xiàn)階段依靠城市新區(qū)擴張來獲取業(yè)務(wù)機會，面臨著地塊區(qū)域越來越偏遠、配套環(huán)境相對不成熟的問題，同時由于土地市場競爭激烈推高了地價，也加大了開發(fā)難度。在此情況下，城市更新項目由于毛利率相對較高，成為房企補充土地資源的不二選擇。筆者注意到，雅居樂重倉的海南區(qū)域，因政策調(diào)整暫時發(fā)展遇阻。在此背景下，雅居樂想要守住“千億”標簽，就不得不重新尋找區(qū)域增長點，大本營所在地的粵港澳大灣區(qū)，成為其重點布局的區(qū)域。其董事長陳卓林亦在公開場合表示，雅居樂未來最大的收獲或許在粵港澳大灣區(qū)。

    不過，筆者在梳理雅居樂財報數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，其于大灣區(qū)的土儲面積及占比卻在逐年減少。建筑面積由2017年的1110萬平方米降至2019年的834萬平方米，土儲占比也由32.5%減少到21%。土儲減少的同時，雅居樂也面臨著毛利率的壓力。雅居樂的高毛利向來為投資者所青睞，2019年，雅居樂的毛利率為30.5%，在同行中處于前列。陳卓林表示，雅居樂今年要確保毛利率在30%左右。從公開市場獲得的項目，極少能夠達到這一水平。

    而據(jù)多名深圳房企人士測算，廣州、深圳的城市更新項目毛利潤率通常可達40%~50%，粵港澳其他非中心城市也超過25%，這一水平要遠高于招拍掛市場。對于未來，上述相關(guān)人士表示，未來雅居樂城市更新項目布局將以大灣區(qū)為主，華北及中原地區(qū)如果有合適項目，也會考慮。

　　新兵舊改之路在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房企成立城市更新集團的行為，其實并不少見。據(jù)藍鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，包括佳兆業(yè)、卓越地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、花樣年、中國奧園、富力地產(chǎn)等在內(nèi)的房企，均先后設(shè)立了城市更新集團。雅居樂雖然來勢兇猛，卻是城市更新領(lǐng)域的一枚新兵。公開資料顯示，雅居樂最早參與城市更新項目可以追溯至2017年。當年，雅居樂通過與廣州黃埔區(qū)政府、廣州開發(fā)區(qū)管委會簽訂的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及城市更新合作框架協(xié)議，踏上了自己的城市更新之旅。

　　此外，從布局規(guī)模來看，雅居樂與其他成立城市更新集團相比，也稍顯遜色。據(jù)公開資料顯示，截至2019年底，雅居樂在城市更新方面，僅完成了10個項目的合作協(xié)議、5個項目的框架協(xié)議，鎖定土地面積超600萬平方米。而同為粵系房企，截至2019年12月31日，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。業(yè)內(nèi)人士指出，這或許與雅居樂前幾年的多元化發(fā)展、布局有關(guān)。2015年，雅居樂進行了多元化探索，布局了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、酒店、高球等7大產(chǎn)業(yè)。2016年，更是提出“希望在未來5-6年內(nèi)，實現(xiàn)整個集團業(yè)績地產(chǎn)占一半，其他產(chǎn)業(yè)占一半。”以環(huán)保產(chǎn)業(yè)為例，短短4年時間便實現(xiàn)了從無到有，營業(yè)額從0到15億的突破。據(jù)2019年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，環(huán)保收入較去年同期增加146.1%。其物業(yè)管理公司雅生活也于2018年正式登陸港交所，2019年報告期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)額51.27億元，較去年增加51.8%。此時躬身入局，雖為時不晚，不過在佳兆業(yè)、保利、富力、時代中國等以舊改見長的企業(yè)面前，雅居樂如何分一杯羹，值得關(guān)注。

　　中國城市更新目前處于飛速發(fā)展階段，西方發(fā)達國家上世紀也有著類似的發(fā)展過程。對于本土房企來說，想入局城市更新，必須考慮哪些問題？面臨哪些挑戰(zhàn)與機遇？目前國內(nèi)的大宗交易，都有哪些不同方式？

　　以上問題，你都能在我們的7月4日晚的周六直播《資產(chǎn)管理“投融管退”全案深度剖析》中找到答案。

　　屆時，我們將針對各類城市更新的真實案例、存在的問題，以及各類大宗交易的案例等進行詳細的分析解讀。

來 源：中房俱樂部CREC  

    編 輯：liuy