從大利社區(qū)荔枝村，到珠海聯(lián)安舊村改造、廣州增城橫塱村，在一連串的舊改布局之后，勢(shì)頭正盛的中國(guó)奧園二季度以來(lái)在城市更新板塊收獲頗豐。

　　可以看到，過(guò)往在舊改領(lǐng)域有所積累的奧園，近年來(lái)加大了對(duì)城市更新的布局，亦借此形成了更多元的擴(kuò)儲(chǔ)途徑，而經(jīng)過(guò)前期的沉淀，奧園城市更新板塊也有望在近兩年進(jìn)入收獲期。

　　不過(guò)，面對(duì)城市更新與生俱來(lái)的不確定性，這位“老手”能否如期將項(xiàng)目轉(zhuǎn)化依然是一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　接連落子加速布局城市更新

　　6月15日，奧園在大灣區(qū)東莞再落一子，正式成為了大利社區(qū)荔枝村南商住更新單元前期服務(wù)商。

　　公開(kāi)信息顯示，大利社區(qū)荔枝村有著臨深的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊項(xiàng)目均價(jià)甚至高于部分東莞市中心項(xiàng)目，據(jù)估算，憑借此次城市更新，奧園在寸土寸金的臨深區(qū)域有望再度獲得近70億元的潛在貨值。在此之前，它已接連成為珠海聯(lián)安舊村改造項(xiàng)目、廣州增城橫塱村的實(shí)施主體、合作企業(yè)，在珠海、廣州均有建樹(shù)。

　　顯然，隨著疫情影響消弭，社會(huì)秩序逐漸回歸常態(tài)，近期奧園的城市更新布局已開(kāi)始活躍，而這份活躍亦是奧園2019年的延續(xù)。

　　在過(guò)去的2019年，奧園在城市更新領(lǐng)域的布局大幅提速。過(guò)去一年中，奧園城市更新項(xiàng)目數(shù)量由2018年的16個(gè)升至30個(gè)以上，對(duì)應(yīng)可售貨值也提升至2260億元，此外，還有40多個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)。

　　截至2019年末，城市更新貨值已占據(jù)奧園總土儲(chǔ)的三成有余，較2018年比例進(jìn)一步提升，可以看到，在傳統(tǒng)獲儲(chǔ)途徑之外，城市更新已成為奧園積累“面粉”的一個(gè)重要補(bǔ)充。

　　值得一提的是，與多數(shù)企業(yè)有所區(qū)別，中國(guó)奧園以往的土儲(chǔ)多來(lái)自于收并購(gòu)渠道，資料顯示，上市十余年間，奧園共收購(gòu)了276個(gè)項(xiàng)目，占累計(jì)新增土儲(chǔ)的比例接近七成。而在今年，奧園便通過(guò)收購(gòu)取得了京漢股份(4.100, 0.00, 0.00%)的實(shí)控權(quán)，并一舉獲得了北京、天津、重慶、成都、南京、太原以及廣東省、河北省等地的共計(jì)約18個(gè)項(xiàng)目，總可售建筑面積約124萬(wàn)平方米。

　　然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即便有著雄厚的收并購(gòu)功底，奧園依然難言高枕無(wú)憂。經(jīng)過(guò)近兩年規(guī)模房企的多輪收割之后，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的愈發(fā)稀缺，這意味著隨著規(guī)模的快速增長(zhǎng)，胃口不斷增大的規(guī)模房企亦亟需在收并購(gòu)之余找到新的攬儲(chǔ)途徑。

　　在此背景下，通過(guò)城市更新獲得大量潛在貨值，或是包括奧園在內(nèi)的千億房企的主要途徑之一�！叭缃裾信膾焓袌�(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，也伴隨著較高的價(jià)格，拿地愈發(fā)不易。”在上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，城市更新既保障民生也有利于土地價(jià)值進(jìn)一步釋放，同時(shí)所獲土地普遍位置不俗，對(duì)房企補(bǔ)充土儲(chǔ)而言是一個(gè)很好的選擇。

　　項(xiàng)目加速轉(zhuǎn)化進(jìn)入收獲期

　　在加速布局的同時(shí)，奧園早期布局的城市更新項(xiàng)目也開(kāi)始進(jìn)入收獲期。截至目前，奧園實(shí)現(xiàn)部分、全部轉(zhuǎn)化的城市更新項(xiàng)目有5個(gè)，貢獻(xiàn)了超過(guò)300億元的可售貨值。

　　翻閱近年來(lái)資料可知，這個(gè)成績(jī)無(wú)疑要快于此前每年2-3個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化速度，而在未來(lái)兩年，奧園轉(zhuǎn)化落地的項(xiàng)目亦有望進(jìn)一步增加。在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，行政總裁郭梓寧便表示，在三舊改造項(xiàng)目的推進(jìn)中，預(yù)計(jì)將有8個(gè)至10個(gè)項(xiàng)目從一級(jí)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為二級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　另有資料顯示，在2020年-2021年奧園有望實(shí)現(xiàn)首期、全部轉(zhuǎn)化的城市更新共有26個(gè)，對(duì)應(yīng)釋放的貨值約1078億。這意味著在未來(lái)，城市更新業(yè)務(wù)的布局將為奧園規(guī)模提升形成更強(qiáng)的助力。

　　一直以來(lái)，對(duì)于多數(shù)深耕大灣區(qū)的房企來(lái)說(shuō)，城市更新的能力既是加分項(xiàng)，也是基本功。

　　根據(jù)CRIC研究報(bào)告顯示，深圳、東莞、珠海、佛山等大灣區(qū)城市的開(kāi)發(fā)程度早已超出國(guó)際城市開(kāi)發(fā)警戒線30%，進(jìn)入了存量博弈的時(shí)代。

　　在此背景下，深耕大灣區(qū)的奧園亦早早進(jìn)行了城市更新的布局，實(shí)現(xiàn)了舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。其中，珠海奧園廣場(chǎng)、廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)、廣州奧園國(guó)際中心等項(xiàng)目均以完成或部分完成交付，成為城市更新領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　據(jù)披露顯示，如同多數(shù)城市更新項(xiàng)目一樣，上述項(xiàng)目均有著不俗的利潤(rùn)空間，毛利率、凈利率均分別達(dá)到30%、15%以上。而在獲得豐厚利潤(rùn)之余，奧園也展示了其在城市更新領(lǐng)域的“加分”項(xiàng)—高效的轉(zhuǎn)化能力。

　　例如，梅溪舊工業(yè)區(qū)的改造項(xiàng)目——珠海奧園廣場(chǎng)，從舊工業(yè)區(qū)改造成為集購(gòu)物、休閑、游樂(lè)為一體的大型城市商業(yè)綜合體，僅用了三年時(shí)間，即使在更新周期較短的舊廠改造亦是一個(gè)優(yōu)秀的成績(jī)。

　　而在今年，奧園又再次刷新了增城區(qū)舊改簽約記錄，南坣村項(xiàng)目自啟動(dòng)簽約以來(lái)，僅用45個(gè)有效工作日突破80%。從過(guò)往成績(jī)來(lái)看，奧園無(wú)疑展現(xiàn)了優(yōu)秀的城市更新能力。

　　不過(guò)，繁復(fù)的環(huán)節(jié)始終是城市更新推進(jìn)的難點(diǎn)，與之相伴的不確定性同樣更是城市更新的重要標(biāo)簽�？梢钥吹�，在2019年全年奧園實(shí)現(xiàn)304億元可售貨值轉(zhuǎn)化背后，也存在著與預(yù)期的差距，就在2019年初，奧園曾預(yù)計(jì)年內(nèi)大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目將轉(zhuǎn)換可售貨值660億元，這無(wú)疑與實(shí)際結(jié)果存在一定距離。

　　在落差背后，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，通常來(lái)看，在城市更新項(xiàng)目中，最大的不確定因素是動(dòng)遷環(huán)節(jié)，其中亦包括成本等因素；而在動(dòng)遷、土地整理之后，雖然后續(xù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，但也由于土地收儲(chǔ)等環(huán)節(jié)涉及諸多參與方，手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，存在時(shí)間節(jié)點(diǎn)不好估算的問(wèn)題。

　　顯然，城市更新的推進(jìn)存在諸多不可預(yù)見(jiàn)的難題。而經(jīng)過(guò)多年布局，如今逐漸走入收獲期的奧園城市更新板塊，最終能為奧園積累多少“面粉”，進(jìn)而成為企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步向上的新動(dòng)能，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)觀察。

來(lái) 源：企業(yè)觀察報(bào)   

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