房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在疫情期受到了不小的影響。但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)正常運(yùn)行。
為此，搜狐財(cái)經(jīng)、搜狐焦點(diǎn)聯(lián)合策劃“樓市之春，全力以‘復(fù)’”系列專題，對(duì)話經(jīng)濟(jì)學(xué)大咖、房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和品牌房企代表，以媒體視角，發(fā)樓市先聲，集大家之言，助行業(yè)復(fù)蘇。
4月29日，搜狐焦點(diǎn)獨(dú)家采訪首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)總經(jīng)理、北京市四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理曹和竹，就疫情之下首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)公司的復(fù)工進(jìn)程、疫情對(duì)城市更新項(xiàng)目的影響、城市更新與傳統(tǒng)住宅開發(fā)的區(qū)別等問題進(jìn)行深入剖析。
高質(zhì)完成疫情下的項(xiàng)目開盤
首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)公司成立于2017年5月，服務(wù)于城市更新需求，提供城市更新解決方案。小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目是首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)公司在北京的首個(gè)住宅類城市更新項(xiàng)目。
4月16日，小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目順利開盤。新冠疫情底色下的項(xiàng)目開盤，與往常大有不同。曹總談到，開盤當(dāng)日，小營(yíng)路5號(hào)并未在線下舉行大規(guī)模的開盤活動(dòng)，而是將開盤重點(diǎn)工作轉(zhuǎn)向前期客戶梳理，精準(zhǔn)邀約和分組看房，最大限度避免售樓處擁擠。
另外，除了看房前客戶健康狀況確認(rèn)、售樓處體溫檢測(cè)、個(gè)人信息填寫、環(huán)境定期消殺等常規(guī)健康保障措施之外，為應(yīng)對(duì)疫情沖擊，小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目還緊急上線了VR看房系統(tǒng)和在線選房系統(tǒng)，方便購(gòu)房者在線上了解和購(gòu)買項(xiàng)目。
好的項(xiàng)目從來都不缺乏客戶。曹總說道，開盤10天，小營(yíng)路5號(hào)的草簽套數(shù)達(dá)38套，正式簽約13套，成為朝陽(yáng)區(qū)4月新房銷冠。這與小營(yíng)路5號(hào)的先天優(yōu)勢(shì)，以及首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)公司有力的復(fù)工復(fù)產(chǎn)舉措息息相關(guān)。
小營(yíng)路5號(hào)位于亞奧板塊，緊鄰北四環(huán)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊交通便利，配套完善。但璞玉能否成為美玉的關(guān)鍵，還要看雕刻的匠人。小營(yíng)路5號(hào)順利開盤，離不開首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)公司的復(fù)工努力。
受疫情影響，小營(yíng)路5號(hào)的掃尾工作和銷售證獲取均有所滯后。為盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤，首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)公司從2月份就開始籌備復(fù)工復(fù)產(chǎn)，包括勞務(wù)溝通、人員和物資到位情況確認(rèn)等。小營(yíng)路5號(hào)的項(xiàng)目工人都是外地人，在復(fù)工前還要解決工人回京隔離和餐飲住宿等問題。
充足的復(fù)工準(zhǔn)備為小營(yíng)路5號(hào)的順利開盤奠定了基礎(chǔ)。今年3月，小營(yíng)路5號(hào)初步啟動(dòng)復(fù)工安排，3月25日正式取得銷售證，3月28日實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工。從全面復(fù)工，到項(xiàng)目開盤，僅用了19天時(shí)間。
疫情影響購(gòu)房需求
疫情之后，購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境、房屋健康問題和公共空間大小、區(qū)位和配套要求等方面都有了新需求。曹總談到，選擇小營(yíng)路5號(hào)的購(gòu)房者，更多也是基于對(duì)生活品質(zhì)的要求。這也進(jìn)一步佐證了小營(yíng)路5號(hào)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的可圈可點(diǎn)之處。
曹總介紹，小營(yíng)路5號(hào)主要有5大符合后疫情時(shí)代購(gòu)房者需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
包括易于實(shí)現(xiàn)封閉式管理的現(xiàn)代化門禁系統(tǒng)，靈活的2.5居設(shè)計(jì)、雙衛(wèi)的配置、類新風(fēng)系統(tǒng)的空調(diào)裝置，以及較高的精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。由于疫情之下居家生活更多，所以這些規(guī)劃設(shè)計(jì)都成為疫情之后購(gòu)房者更加關(guān)注的元素。
曹總談到，疫情之后，首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺(tái)在新的住宅更新項(xiàng)目中，還會(huì)做進(jìn)一步的改進(jìn)。在操盤過程中，根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行逐步升級(jí)，復(fù)制和推廣較好的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)，再根據(jù)消費(fèi)者的新需求，對(duì)新的住宅產(chǎn)品做進(jìn)一步改善，比如更大的居家空間，更多的活動(dòng)空間、更廣的收納空間、更高的廚房需求等等。
在曹總看來，與過去暴漲暴跌的行情相區(qū)別，北京這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)為主。北京作為國(guó)家首都，金融、科技、文化等發(fā)展后勁比較強(qiáng)，“整個(gè)北京的發(fā)展還是很有活力的”。再加上北京屬于淺山區(qū)，可開發(fā)用地比較少。
在控制未來土地和住宅增量的基礎(chǔ)上，“未來北京的房地產(chǎn)總體來說，我覺得應(yīng)該是保持一個(gè)平穩(wěn)的趨勢(shì)，可能有逐步的小步伐上漲，短期應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)暴漲趨勢(shì)”。因而，曹總認(rèn)為，對(duì)于剛改和剛需一族而言，現(xiàn)在入市買房應(yīng)該沒有問題。
城市更新成未來北京房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)
在曹總眼中，相較于傳統(tǒng)的新房項(xiàng)目開發(fā)，包括小營(yíng)路5號(hào)在內(nèi)的城市更新項(xiàng)目的操盤更加復(fù)雜。
第一，城市更新的產(chǎn)業(yè)鏈條更加復(fù)雜。傳統(tǒng)住宅開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)比較短，從拿地，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，再到營(yíng)銷推廣，幾年內(nèi)就能走完整個(gè)項(xiàng)目周期。但城市更新對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條進(jìn)行了延展，包括前期的資產(chǎn)獲取，規(guī)劃設(shè)計(jì)提升，原有住戶或商戶的清理騰退在內(nèi)的歷史遺留問題協(xié)調(diào)等。
第二，城市更新的成本更高，難度更大。曹總說：“就同品質(zhì)的房子來說，城市更新的成本可能還高于新建的成本�！迸c已經(jīng)打造出標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線的新房項(xiàng)目開發(fā)不同，各個(gè)城市更新項(xiàng)目不太一樣，一些土地需要補(bǔ)全規(guī)劃等手續(xù)，還要做結(jié)構(gòu)檢測(cè)和建筑加固等額外工作，總周期很可能會(huì)長(zhǎng)于新建住宅項(xiàng)目。
第三，城市更新對(duì)開發(fā)商的要求也更高。曹總認(rèn)為，城市更新項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商能力的要求更高一些，因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目不僅涵蓋了傳統(tǒng)住宅開發(fā)所需的能力，還要增加運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等能力。尤其是持有運(yùn)營(yíng)的城市更新物業(yè)，會(huì)涉及到REITs、ABS等資本運(yùn)作的能力，而傳統(tǒng)開發(fā)商的資本運(yùn)作主要以融資為主。
第四，城市更新在盈利模式上存在一定的不確定性。曹總表示，城市更新在開發(fā)商的能力和對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升方面是不確定的�！翱梢岳斫鉃檫@個(gè)模式，其實(shí)還沒有探索出一個(gè)固定的模式，現(xiàn)在大家也是都在探索，而且都在嘗試�！眹L試的方向包括住宅、長(zhǎng)租公寓、文創(chuàng)園、商業(yè)物業(yè)等等。
就北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，曹總認(rèn)為北京已經(jīng)進(jìn)入了存量地產(chǎn)發(fā)展的階段，“大的來說，城市更新是一個(gè)大的趨勢(shì)”。但城市更新所涉范圍很廣，類似小營(yíng)路5號(hào)的住宅類城市更新項(xiàng)目非常難得，“像這種地段，這種品質(zhì)的房子，其實(shí)未來也是可遇不可求的”。
來 源：搜狐焦點(diǎn)
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