“西雙版納買房的人又開始多起來。”這座位于云南邊陲的小城逐漸吸引了越來越多外地人購房，直播賣房模式的興起也再次帶動(dòng)了版納的跨城成交。
西雙版納住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年前十個(gè)月，新建商品房銷售面積168.34萬平方米，同比增長50.9%；銷售金額125.83億元，同比增長69.4%，銷售面積和銷售金額增速均位居云南省第一。其中，住房消費(fèi)州外人士占比超過80%。
快手理想家公布的全國購房季數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年，平臺(tái)整體跨城成交房產(chǎn)量占比20%左右，西雙版納跨城成交房產(chǎn)量占比超過六成。
快手理想家東北區(qū)域負(fù)責(zé)人何安曾透露，全國購房季活動(dòng)開始后不久就有6個(gè)大連客戶在版納購置了房產(chǎn)。在黑龍江廣播電視臺(tái)“版納已成東北第五省?”直播節(jié)目上，快手理想家西雙版納合作房產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人姜小白介紹，“版納的房產(chǎn)市場從11月起進(jìn)入旺季，約十幾萬人來到了西雙版納�！�
（黑龍江廣播電視臺(tái)“版納已成東北第五省?”直播節(jié)目截圖）
姜小白還稱，在版納售樓處現(xiàn)場，許多客服都是視頻簽約，還有大部分簽約客戶是在直播上看完房直接下的定金。快手理想家房產(chǎn)主播@大連李校長也表示他的許多客戶，都是線上訂了一套，來現(xiàn)場又追加一套。
自2018年、2019年來，版納以四季如春的氣候、森林覆蓋率超過80%的健康環(huán)境、相對(duì)低的購房門檻、以租養(yǎng)貸等優(yōu)勢(shì)，逐步接替三亞的購房需求，尤其是東北人南下的購房需求。
起初，絕大部分人在版納購房是看準(zhǔn)了當(dāng)?shù)氐臍夂颦h(huán)境，用做康養(yǎng)旅居。但現(xiàn)在越來越多普通人在投資環(huán)境和投資心理轉(zhuǎn)變后，對(duì)比認(rèn)為部分房產(chǎn)仍是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值更簡單更合適的方式，也出現(xiàn)了讓人意外的現(xiàn)象，在目前的房產(chǎn)市場環(huán)境下，還有不少人反向而行，在版納“反向買房”投資，希望資產(chǎn)保值。
直播賣房跨城聯(lián)賣帶動(dòng)異地購房
除了版納跨城成交房產(chǎn)量占比甚至超過六成外，快手理想家數(shù)據(jù)還顯示，2023年8-10月，平臺(tái)有跨城客戶成交的城市數(shù)量超過80個(gè)，跨城成交規(guī)模月均超過10億。
這源于直播賣房模式的特有形態(tài)，打破了時(shí)間空間限制，打通異地購房線上通道，縮短決策鏈條和購房成本，讓開發(fā)商將客源拓展到了全國。快手理想家以此探索形成了“跨城聯(lián)賣”模式，由客源主播、機(jī)構(gòu)方和房源機(jī)構(gòu)方共同協(xié)作完成賣房，同時(shí)保障線索安全，提高用戶跨城購房效率和便利度。
為了滿足跨城購房需求，去年底，快手理想家聯(lián)動(dòng)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)和主播發(fā)起全國購房季大促活動(dòng)，帶來了1888元異地安家禮金券和666元購房禮金券，以及特價(jià)樓盤、抽獎(jiǎng)福利等好禮。
直播賣房的跨城聯(lián)賣模式加上全國購房季跨年跨城大促優(yōu)惠，帶動(dòng)了以版納為代表的跨城購房。
姜小白說：“在直播賣房出現(xiàn)前，房源信息就是靠一小部分圈內(nèi)的人去傳播，影響力太小。而且購房者也很難相信。但現(xiàn)在快手上有許多專業(yè)房產(chǎn)主播，通過短視頻和直播能夠更加直觀地展示房源和周邊環(huán)境設(shè)施，讓有購房意向的人無需實(shí)地考察也能提前全面了解情況，以便做出更準(zhǔn)確的判斷�！�
以版納為例，版納主要承接的是康養(yǎng)、旅居需求，希望為養(yǎng)老做準(zhǔn)備的人不占少數(shù)。過去，姜小白在線下承接過一些老年客戶，但由于老年客戶本身溝通成本較高，加上子女忙于工作或者不在身邊，想要看房買房屬實(shí)不易。但現(xiàn)在，他們會(huì)和子女一起通過快手房產(chǎn)主播了解版納房子的情況，減少了信息差。
而跨城聯(lián)賣模式的“直播選房、一鍵咨詢、地接保障”的一條龍購房流程，也能讓消費(fèi)者感覺異地看房的安全和便利度有保障。
@大連李校長介紹，全國購房季期間，一對(duì)62歲一直觀看李校長直播的大連退休夫妻，看到大連版納跨城聯(lián)賣看房團(tuán)活動(dòng)后，就跟著到了版納，原本是打算旅游，但體驗(yàn)5天民風(fēng)民俗后，對(duì)環(huán)境和服務(wù)非常心動(dòng)，回去便線上交了定金房款；還有一對(duì)60歲的哈爾濱退休夫妻，看了@大連李校長直播，正好熱銷樓盤稀缺戶型臨時(shí)放出一批房子，前后共20多天完成跨城成交。
“版納房子價(jià)格不貴，很多人都買得起，環(huán)境也好，東北的冬天太冷了，去那邊貓個(gè)冬，再回來特別好�！弊鳛闁|北人，過去和親戚朋友提起在三亞有房，全家過年去貓冬，是一件談資，通過李校長在版納買房的大連人林先生表示，“現(xiàn)在我喝酒的時(shí)候可以講，我在版納有房子，也是喜事兒，是有點(diǎn)優(yōu)越感的�！�
還有大連的王先生一家，原本計(jì)劃在三亞買房過候鳥生活，但考慮到海水污染等問題，將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了版納。“我每天看李校長直播，他們正在推一個(gè)樓盤，一看整個(gè)小區(qū)環(huán)境，整個(gè)配套設(shè)施，周邊機(jī)場、醫(yī)院，一些公共設(shè)施也比較近，我覺得這個(gè)小區(qū)，就挺適合我們的，加上車位一共50多萬，就全款下單了�！�
“在冬季作為租房也好”，王先生還去到版納實(shí)地考察了環(huán)境，“10月份以后，租金什么的，我感覺挺可觀的�！�
“進(jìn)，可以有收益，退，可以養(yǎng)老旅居”
在版納的州外購房中，除了旅居康養(yǎng)需求，讓人意外的是，還有一半是資產(chǎn)保值，甚至增值的投資需求。
“版納現(xiàn)在房價(jià)大概六七千，七八千，三亞的房價(jià)是3萬左右，后者首付就需要五六十萬，而這在版納已經(jīng)可以全款買一套兩居室�！�
姜小白總結(jié)，版納承接三亞的購房需求，因?yàn)榄h(huán)境相似、購房門檻更低、租售比更高，還可以租養(yǎng)貸�！鞍婕{月供在2000元左右，月租金在2500元以上，12月開始到次年3月會(huì)更高，兩三居室可以租到6000-8000元，平均下來，租金基本上可以覆蓋月供。”
李校長也給客戶算一筆賬，“版納以7500元為均價(jià)來計(jì)算，購置一套兩居室的房子大約需要50萬，首付8-10萬塊錢，每月還貸1900元左右，不會(huì)有資金壓力�！�
“西雙版納發(fā)展”公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，西雙版納的平均月租金2601元，同比漲幅20%左右。
這意味著，如果分期買房，付完首付后，基本不用考慮還貸問題，甚至還有盈余。
（西雙版納案場）
來自大連的劉女士，通過李校長30多萬全款在版納買了一套房，她本身除了大連自住房外，基本都是出于資產(chǎn)保值增值的心態(tài)在購房。
“我在大連買房后，依然一直看李校長直播，因?yàn)橄Ｍ麖乃抢镫S時(shí)獲得房產(chǎn)方面的信息”，劉女士認(rèn)為跨城購房是一個(gè)決策成本非常高的事情，不然早就在三亞買了，“之前想了解外地房子和環(huán)境比較麻煩，現(xiàn)在看直播或者短視頻，邊看邊聊，相當(dāng)于人在那里了一樣。”
劉女士在線上定房后，去了一次版納，感覺氣候各方面很舒服，生活節(jié)奏比較慢，人的狀態(tài)也比較好，跟大城市里不一樣�！白钪匾囊稽c(diǎn)是房子的租售比比較高，即使不想自己住，把它租出去還是可觀的。”
劉女士分析，“版納的租房市場淡旺季比較嚴(yán)重，但總體算下來，租金回報(bào)率大概最低5%，好的時(shí)候，大概能達(dá)到7%、8%�！�
租金回報(bào)率，是指年租房獲得的租金收入和購房成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的重要指標(biāo)。國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，租金回報(bào)率在5%以上的城市，是有價(jià)值購買出租的，租金回報(bào)率在3%以下的城市，則不適合。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年國內(nèi)重點(diǎn)50城租金回報(bào)率上升0.01個(gè)百分點(diǎn)至1.95%。分等級(jí)城市來看，由于分母的房價(jià)回調(diào)，2023年一線城市租金回報(bào)率為1.8%，同比回落0.06%；二線城市租金回報(bào)率為1.89%，同比上升0.02%；三四線城市租金回報(bào)率為2.42%，同比上升0.13%。
國內(nèi)租金回報(bào)率自2020年起已經(jīng)連續(xù)下滑3年，2023年止降微升，意味著依靠租房獲取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，整體租金回報(bào)率仍處于偏低水平。
不過，像版納這樣“三四線城市+旅居康養(yǎng)”城市的租金回報(bào)率卻在其中相對(duì)突出。再加上現(xiàn)在投資環(huán)境不如人意，普通人投資心理走向保守后，許多人做出了像劉女士一樣的反向購房投資選擇。
“投資，誰都想多賺錢，我也比較喜歡冒險(xiǎn)做一些高投資高收益投資，但這兩年真的確實(shí)沒少踩坑，尤其是買金融理財(cái)�！薄半m然房子現(xiàn)在降價(jià)了，但如果要在我的總體投資中，我認(rèn)為房子還算好，畢竟房子存在，現(xiàn)在再跌，還能跌到哪里去。”
“進(jìn)，可以有投資收益，退，給自己老人養(yǎng)老的。”和劉女士有同樣想法還有林先生，林先生在大連有兩套房，也是基于資產(chǎn)保值增值的心理在版納買了房。
“我也不炒股了，其他理財(cái)我也不投了，就買房子，出租完事兒。即使將來沒有什么投資的價(jià)值，過去住也行。”過去，林先生晚上沒事就看電視或者打麻將，現(xiàn)在他經(jīng)�？纯蠢钚ｉL直播打發(fā)時(shí)間，了解房產(chǎn)市場變化，感覺挺有營養(yǎng)。
“投資不一定有回報(bào)，但花50萬買套房子就收租金，有回報(bào)，最后還有一套房子在這里，躺平，不用擔(dān)心股市、投資波動(dòng)。”
林先生去版納考察房產(chǎn)市場后發(fā)現(xiàn)，“過年這幾個(gè)月，月租金可以漲到1萬，租金少的時(shí)候，一個(gè)月一千六七百，不多。但就算一年收2萬的租金，也比50萬放在銀行利息多，現(xiàn)在利率2個(gè)點(diǎn)都不到，一般低風(fēng)險(xiǎn)的貨基、債基也是3個(gè)點(diǎn)上下�！�
李校長在一線城市的客戶和他算了一筆賬，“北上廣深核心區(qū)域一套價(jià)值1000萬的房子，如果置換成版納20套房，按照平均月租金2601元計(jì)算，每月租金收益5萬左右�！�
和很多對(duì)房產(chǎn)市場悲觀的人觀點(diǎn)不同，林先生認(rèn)為版納房產(chǎn)說不定還有升值空間�！鞍婕{環(huán)境確實(shí)適合康養(yǎng)，我研究過養(yǎng)老項(xiàng)目，隨著口人老齡化逐漸明顯，這個(gè)市場空間很大，不是所有城市都能和版納一樣，現(xiàn)在房價(jià)跌到一定程度了，過幾年就不知道是不是這個(gè)價(jià)錢了�！�
“買在我樓上的是長春的退休老兩口，手里有點(diǎn)積蓄，每個(gè)月有退休金，然后買了58平的小房，沒事倆人還出去旅游，挺好。穩(wěn)定的生活大家都挺向往�！�
不過林先生也強(qiáng)調(diào)，“我是這么認(rèn)為的，不代表所有人�！�
去年，原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)公司原董事長孟曉蘇也曾表達(dá)過和林先生一樣的觀點(diǎn)，在被問及西雙版納的房子是否可買時(shí)，孟曉蘇建議，如果有閑錢，要去旅游度假的地方買房，不光能住還能保值增值。
龍江地產(chǎn)專家陶漢強(qiáng)調(diào)過風(fēng)險(xiǎn)，“以旅游、康養(yǎng)為核心價(jià)值的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)遠(yuǎn)大于普通住宅。普通人首先是滿足個(gè)人需求，如果有養(yǎng)老或者短期度假需求，就規(guī)劃好旅居房產(chǎn)的利用率，例如當(dāng)?shù)赝泄芄�，同時(shí)也不要希望房價(jià)能有翻番的增值，要理性看待這個(gè)問題�！�
“最好是有至少150萬的資產(chǎn)，或者原住地有房產(chǎn)，才能上版納買房�！崩钚ｉL建議。
