近日，由北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱麥田房產(chǎn)）與澤平宏觀聯(lián)合發(fā)起的《北京改善性住宅研究報(bào)告2023》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）正式發(fā)布。《報(bào)告》從宏觀角度闡釋了房產(chǎn)交易進(jìn)入慢周期之后的消費(fèi)趨勢(shì)，深層次分析解讀了改善性住宅的特點(diǎn)、購(gòu)買改善性住房應(yīng)該考慮哪些因素以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)改善性需求的重要性，為消費(fèi)者在購(gòu)房改善時(shí)提供有價(jià)值、有意義的參考。

　　《報(bào)告》顯示，2022年，北京單價(jià)10萬(wàn)以上住宅成交量創(chuàng)歷史新高，且北京改善性需求占比54.0%，已超越剛需成為住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)新動(dòng)能。數(shù)據(jù)顯示，從新房市場(chǎng)看，2014—2022年三居室成交占比從35.9%增至39.1%，115-140平方米、140-200平方米、200平方米以上成交占比分別從16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。

　　而從改善性群體以及住宅需求方面來(lái)看，北京改善性群體98.2%為30歲以上，超8成為本科及以上學(xué)歷，超七成改善性消費(fèi)者通過(guò)賣掉原有住房獲得改善資金。而對(duì)于改善性購(gòu)房的需求，首要考慮的因素是位置，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)等核心區(qū)域是改善性群體最喜歡的區(qū)域。而且，住宅需求也從房屋本身向社區(qū)配套設(shè)施、服務(wù)等方向延伸，生活便利設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等更受關(guān)注。

　　為什么是改善性需求成為主流？在麥田房產(chǎn)看來(lái)，高端改善性需求成為中心城市核心區(qū)的主流市場(chǎng)早有端倪，且人才邏輯是主要推動(dòng)力。在國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，“炒作房地產(chǎn)”的時(shí)代已落幕，房產(chǎn)交易慢周期到來(lái)。北京常住人口雖然在2016年見(jiàn)頂回落，但外省市來(lái)京人口占比上升、人口質(zhì)量提升，成為支撐改善性需求增長(zhǎng)的主要力量。

　　根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，2010—2020年，北京15歲及以上常住人口平均受教育年限提高0.9年至12.6年，居全國(guó)首位，大學(xué)（大專及以上）學(xué)歷人口從617.8萬(wàn)增至919.1萬(wàn)人，占常住人口的42.0%，居全國(guó)第一，遠(yuǎn)高于排名第二的上海的33.9%。

　　而受教育程度往往與收入、消費(fèi)力成正比，受教育程度越高，收入越高，消費(fèi)需求層級(jí)越高。在北京人口從人口紅利全面轉(zhuǎn)向人才紅利的今天，改善性住宅成交的增長(zhǎng)也正是基于人口素質(zhì)的提升帶來(lái)購(gòu)買力的提升。

　　在改善性需求成為主流的同時(shí)，也對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提出了更高的要求。麥田房產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，由于改善性住房購(gòu)房流程繁瑣，改善性群體對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)依賴程度也更高。縱觀當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)尚存在交易前需求服務(wù)錯(cuò)配、交易中房源篩選與營(yíng)銷不到位、簽約中買賣雙方分歧難協(xié)調(diào)、簽約后缺乏交付推進(jìn)團(tuán)隊(duì)等諸多痛點(diǎn)。在改善性住宅成交逐步增長(zhǎng)的今天，麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也正在通過(guò)搭建專業(yè)房產(chǎn)資訊平臺(tái)、制作短視頻精準(zhǔn)營(yíng)銷、提供撮合交易服務(wù)、組建專業(yè)交付推進(jìn)團(tuán)隊(duì)、全程風(fēng)險(xiǎn)管理等，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式變革，進(jìn)而更好地服務(wù)于改善性群體。