去年10月，朗詩綠色管理發(fā)布公告稱，擬出售上海市楊浦區(qū)黃興路18號(hào)的上海黃興大樓，當(dāng)初給出理由是鞏固現(xiàn)金流。
現(xiàn)今，上海黃興大樓終于被售出，買方的身份也浮出水面。
近日，據(jù)高力國際披露，其成功協(xié)助促成了黃興大樓項(xiàng)目的交易，使得朗詩青杉資本（Green Fir Capital）順利退出，也幫助領(lǐng)盛投資管理（LaSalle Investment Management）在長租公寓市場(chǎng)再下一城。
從去年10月至今，整個(gè)過程并不算漫長，交易也相對(duì)順利。對(duì)此，高力國際的華東區(qū)經(jīng)理也向觀點(diǎn)新媒體表示，“雖然有不少競(jìng)爭者，不過從一開始就選定了買方”。
至于本次交易資金方面的細(xì)節(jié)，高力國際方面并沒有回應(yīng)，而據(jù)去年朗詩綠色管理披露的公告來看，出售事項(xiàng)代價(jià)約為1.02億元，預(yù)計(jì)錄得5646.7萬元虧損。
值得一提的是，無論是領(lǐng)盛投資管理，還是朗詩青杉資本，通過歷年來的積累，均證明了它們的資產(chǎn)管理能力。
接手前景
2022年10月24日，朗詩綠色管理的間接全資附屬公司上海朗緒企業(yè)管理咨詢作為賣方與買方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.訂立協(xié)議，賣方有條件同意出售而買方有條件同意購買目標(biāo)公司上海朗松實(shí)業(yè)100%股權(quán)。
公告顯示，目標(biāo)公司上海朗松實(shí)業(yè)有限公司的主要業(yè)務(wù)為出租自有物業(yè)，該物業(yè)便為上海楊浦區(qū)黃興大樓，物業(yè)以商業(yè)及辦公為主，建筑面積11427.24平方米，樓層數(shù)目為地上22層，地下兩層。
按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值為1.1429億元，資產(chǎn)總值為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓的估值為人民幣2.53億元；于交付日期11月7日的預(yù)估負(fù)債凈額為1.505億元。
地理位置方面，黃興大樓位于上海市楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)邊，直通地鐵12號(hào)線寧國路站，臨近楊浦濱江和五角場(chǎng)商圈，可謂得天獨(dú)厚。此外，項(xiàng)目擁有獨(dú)立庭院及入口，物業(yè)建筑參數(shù)和平面布局也使其呈現(xiàn)出多樣性。
據(jù)高力國際披露，領(lǐng)盛投資管理收購黃興大樓后將其著力改造成長租公寓。而對(duì)于類似的地產(chǎn)投資管理項(xiàng)目，領(lǐng)盛投資很早便駕輕就熟。
2022年2月15日，領(lǐng)盛投資管理與嘉正資本旗下基金聯(lián)合成立的合資企業(yè)新加坡Dragon Peak Pte Ltd完成對(duì)新加坡中央商務(wù)區(qū)絲絲街140號(hào)太平大廈（PIL Building）的收購。該大廈高17層，占地面積為1,815平方米（約合19,539平方英尺）。
太平大廈坐落于新加坡中央商務(wù)區(qū)黃金地段，地理位置優(yōu)越。Dragon Peak將對(duì)該大廈重建成為綠色建筑標(biāo)志白金認(rèn)證(Green Mark Platinum Certification)的甲級(jí)寫字樓。
同年8月29日，領(lǐng)盛投資管理與亞洲住宅租務(wù)品牌WEAVE LIVING合作成立合營企業(yè)，以2.75億港元收購位于香港優(yōu)越住宅地段半山羅便臣道的全幢住宅物業(yè)。WEAVE LIVING計(jì)劃將該物業(yè)改造成集團(tuán)旗下目前最高級(jí)的項(xiàng)目，提升至提供25個(gè)設(shè)備齊全的兩房住宅單位。
作為仲量聯(lián)行集團(tuán)的獨(dú)立子公司，領(lǐng)盛投資管理一直走在房地產(chǎn)投資平臺(tái)的前列。截至2021年第四季度，領(lǐng)盛投資管理在全球管理約730億美元的全球私募基金、債權(quán)和公共房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資項(xiàng)目。
退出考量
相關(guān)資料顯示，黃興大樓是朗詩綠色管理在2017年通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所向中國太平洋人壽保險(xiǎn)購得的，彼時(shí)代價(jià)為3.12億元，如按1.02億元出售，朗詩綠色管理此次的售價(jià)差不多是打了3折。
即便是巨虧，朗詩依舊要出售黃興大樓，一方面或是聚焦力量向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)為代建股；另一方面則是，上海朗松實(shí)業(yè)經(jīng)營不善。
轉(zhuǎn)型方面的例子包括，2022年8月26日，朗詩綠色管理宣布，將出售上海融懋50%股權(quán)予陽光保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的兩家公司，交易對(duì)價(jià)約為1.38億元。出售完成后，上海融懋的全部股權(quán)均歸屬于陽光保險(xiǎn)。
截至2022年6月30日，上海融懋凈資產(chǎn)約為8.97億元，50%股權(quán)對(duì)應(yīng)價(jià)值4.485億元，1.38億元的售價(jià)同樣是打了3折。關(guān)于出售理由，朗詩表示，收取租金收入不符合公司的業(yè)務(wù)模式，將通過出售專注于輕資產(chǎn)。
而此次出售黃興大樓，除了可以配合朗詩轉(zhuǎn)型需求外，或許還由于青衫資本看到了項(xiàng)目并不適合繼續(xù)投資。
朗詩青杉資本，為朗詩集團(tuán)旗下聚焦存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金平臺(tái)，自2012年成立以來，在資產(chǎn)管理上，從募資、投資到定位、改造、運(yùn)營等全流程管理，再到最終的退出，朗詩青杉資本已形成地產(chǎn)基金“募投管退”的業(yè)務(wù)邏輯。
查閱數(shù)據(jù)了解，2021年黃興大樓已出現(xiàn)大幅虧損，稅后虧損額258.9萬元。此外，項(xiàng)目公司上海朗松實(shí)業(yè)還有1.8億元的現(xiàn)有貸款，以及向關(guān)聯(lián)方借的8874萬元借款，兩筆均不是股東貸款。
不能為投資者提供好回報(bào)的項(xiàng)目，也就不值得朗詩和青杉資本繼續(xù)花費(fèi)心力了。
因此，朗詩綠色管理彼時(shí)才在公告中表示，現(xiàn)階段以市價(jià)出售該物業(yè)將有助鞏固現(xiàn)金流量，進(jìn)一步增強(qiáng)應(yīng)對(duì)行業(yè)及周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。
事實(shí)上，朗詩青衫資本在挖掘資產(chǎn)價(jià)值方面早就證明了它的價(jià)值。2022年5月，朗詩青杉資本完成無錫太湖嘉匯廣場(chǎng)項(xiàng)目的收購事項(xiàng)；9月，收購無錫朗詩芳華居ALPC項(xiàng)目，該項(xiàng)目成為城市更新項(xiàng)目中的典型案例。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：jinbao
