時下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場前所未有的深度變革，在新的發(fā)展形勢之下，各路房企紛紛探索轉(zhuǎn)型之路。據(jù)2021年底克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，80%的百強上市房企已布局城市更新業(yè)務。然而，盡管房企趨之若鶩，但城市更新不僅僅是拆、改、建，更需要具備一定操盤運營能力和資金實力，因此入局“城更”存在一定門檻。
深耕國內(nèi)房地產(chǎn)市場39年的華遠地產(chǎn)也在積極轉(zhuǎn)型，利用多年專業(yè)內(nèi)功的積淀開展多元“房地產(chǎn)+”業(yè)務布局。華遠地產(chǎn)自2018年開始，便全面參與到國家級金融科技示范區(qū)的標桿旗艦項目——北京金融科技中心，即“世紀天樂大廈”改造項目。世紀天樂大廈是北京紅極一時的“北京世紀天樂國際服裝市場”所在地，從2005年投入運營至2017年停業(yè)，內(nèi)部以回廊式分割小鋪聚集了近3000家商鋪，使它一度成為北京動物園批發(fā)市場面積最大、商戶最多的市場。深入人心的刻板印象、錯綜復雜的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、歷史遺留的經(jīng)營問題，也對華遠地產(chǎn)后續(xù)在規(guī)劃定位、工程改造、持續(xù)運營等方面構(gòu)成了全新考驗。但隨著項目的推進，華遠地產(chǎn)入局城更賽道的“能力模型”逐漸浮出水面。
資產(chǎn)管理能力：精準把握政策要求，有序開啟高效更新
老舊樓宇更新建設最大的難點是房屋產(chǎn)權(quán)功能屬性的新舊規(guī)劃不符、現(xiàn)狀面積與產(chǎn)權(quán)不匹配、新舊建筑規(guī)范差異巨大等。為此，華遠地產(chǎn)“世紀天樂”項目團隊通過持續(xù)地路徑摸索和全面地協(xié)調(diào)溝通，最終順利完成了各項申報，以合理完備的手續(xù)支持，最大限度地保留了經(jīng)營面積，節(jié)約了新老技術(shù)規(guī)范產(chǎn)生的改造成本，并確保產(chǎn)業(yè)客戶具備充足的使用空間和服務配套。
在這其間，華遠地產(chǎn)對政策體系和規(guī)則要求的精準把握與理解，大幅提升了更新效率，并確保整個操作過程的合規(guī)性�？梢哉f，華遠地產(chǎn)的國企屬性，有效地保證了黨和國家的方針政策的貫徹執(zhí)行，并將國家的大政方針與企業(yè)發(fā)展的目標結(jié)合起來，保證企業(yè)改革發(fā)展的方向和性質(zhì)，使企業(yè)在市場競爭中更具有戰(zhàn)斗力。
世紀天樂大廈改造前實景圖和改造后效果圖對比
規(guī)劃定位能力：精確研判、前沿規(guī)劃，奠定高質(zhì)量城更基礎
城市更新精準規(guī)劃定位的核心要義在于能夠解決城市或者片區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展瓶頸，并能夠在城市更新改造的過程中實現(xiàn)與當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢高度耦合。原有“動批”市場的服裝批發(fā)行業(yè)與西城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展、打造國際一流金融科技示范區(qū)的規(guī)劃大相徑庭，如何完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化和實現(xiàn)城更后的可持續(xù)發(fā)展？成為擺在華遠地產(chǎn)面前的一道嚴峻考題。2018年下半年開始，華遠地產(chǎn)就著手啟動項目戰(zhàn)略定位的研究工作，從上位規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分析、環(huán)境治理和服務配套等方面進行了深入研判，并于2019年1月向西城區(qū)委區(qū)政府進行了定位及規(guī)劃方案匯報，在規(guī)劃功能定位、建設硬件標準、高端服務品質(zhì)、綠色智慧發(fā)展理念等方面均得到了充分肯定。
總建面約8.4萬平米的“世紀天樂”項目，將規(guī)劃為兩棟辦公單體，其中B座塔樓為核心區(qū)最高點，可俯瞰整體“金科示范區(qū)”。全樓改造按照國際一線高端品質(zhì)辦公標準建造，擁有雙服務大堂，高品質(zhì)室內(nèi)裝修，綠色智慧運維系統(tǒng)，三大運營商全面5G覆蓋，樓內(nèi)配備了“100米高空”金科新區(qū)城市展廳、1500㎡室內(nèi)+900㎡空中花園產(chǎn)業(yè)發(fā)布及商務交流中心、容納300人的專業(yè)級行政會議中心、3000㎡高端商業(yè)配套、2000㎡城市街區(qū)互動主題廣場等功能性設施，堪稱“金科示范區(qū)”最璀璨的明珠。
項目規(guī)劃方案能夠得到西城區(qū)委區(qū)政府的肯定，得益于華遠地產(chǎn)高水平的規(guī)劃定位能力。華遠是國內(nèi)最早一批從事早期舊城改造的房企，同時擁有39年在全國四大核心區(qū)域的深耕經(jīng)驗，開發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋六大產(chǎn)品線，在全國各地打造過數(shù)座城市地標，成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新引擎，可見華遠地產(chǎn)具有先進的城市定位理念和把握未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的實力。
項目操盤能力：精細化管控，助力工程規(guī)范推進
世紀天樂大廈在12年運營時間中，已經(jīng)進行了多次功能調(diào)整變化，存在諸多不可控因素；建筑結(jié)構(gòu)業(yè)務面非常零散，現(xiàn)場施工很難組織起常規(guī)標準和模塊化的勞務作業(yè)；改造項目處于集中鬧市區(qū)，有效場地范圍非常有限，對臨建搭設和場區(qū)功能規(guī)劃很不利。改造過程中，面對復雜的現(xiàn)場情況，華遠地產(chǎn)“城更”團隊依靠豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，抽絲剝繭，突破層層困難，將施工組織進入到了穩(wěn)定可控階段，并建立起完善的安全文明管理制度。目前，項目已經(jīng)作為金科新區(qū)乃至西城區(qū)的標桿示范工地，在2019年8月區(qū)政府組織的環(huán)境治理研討工作會議上，得到區(qū)政府領(lǐng)導的高度肯定。團隊的高效穩(wěn)定執(zhí)行，使項目也得到了北展地區(qū)建設指揮部及屬地各委辦的充分認可和支持。
城更改造建設遠不同于新建項目，可以按圖紙按部就班實施，精細化管控就顯得尤為重要。華遠地產(chǎn)在39年的開發(fā)業(yè)務中，早已形成健全的建設開發(fā)組織體系和完善的工作機制，擁有專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，因此在項目工程管理層面，也充分證明企業(yè)足以成為城更領(lǐng)域的標桿。
世紀天樂項目改造施工現(xiàn)場
資源協(xié)調(diào)能力：打造創(chuàng)新模板，明晰業(yè)務方向
通過與華遠集團共同研究委托管理模式，華遠地產(chǎn)針對項目鎖定了可靠的改造業(yè)務管理流程，確定一條高效、便捷，具備落地可操作性的委托模式，明確了華遠集團、華遠地產(chǎn)和第三方承建商的權(quán)責關(guān)系，建立了特有的改造委托管理體系，全面覆蓋了規(guī)劃設計部、項目部、成本部、綜合部、財務部、報建部等六大建設部門。
企業(yè)參與城市更新存量資產(chǎn)的改造開發(fā)中，獲取最大收益的關(guān)鍵在于創(chuàng)新。這也正是華遠地產(chǎn)一直以來所遵循的企業(yè)發(fā)展長效機制，在管理機制和建設環(huán)節(jié)多個端口，華遠地產(chǎn)都具有較強的自我更新改善意識和能動性，公司管理機制和多項業(yè)務成果也在創(chuàng)新中不斷完善、優(yōu)化�！笆兰o天樂”項目，進一步擴大了華遠地產(chǎn)“房地產(chǎn)+”業(yè)務鏈，從而成為企業(yè)由傳統(tǒng)重資產(chǎn)業(yè)務，向輕資產(chǎn)管理運營轉(zhuǎn)變的良好實踐案例。
產(chǎn)業(yè)導入能力：高效整合運營激發(fā)活力，提升區(qū)域價值
城市更新重在更新，重在品質(zhì)的升級，能夠優(yōu)化升級原有城市的服務能力。在項目的委托經(jīng)營、運營管理過程中，華遠地產(chǎn)從早期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析開始，與政府金融服務局、中關(guān)村西城園聯(lián)動完善了初期定位，落實功能規(guī)劃。到現(xiàn)階段進入到深化市場調(diào)研、客戶摸底、產(chǎn)業(yè)政策落實、投資模型搭建等實質(zhì)性的招商落地階段，形成以業(yè)主資產(chǎn)增值和長期穩(wěn)定收益為目標的運營操作邏輯。同時，華遠地產(chǎn)組建完善了樓宇輕資產(chǎn)經(jīng)營管理體系，建立了標準化的經(jīng)營商務合作模式，制定了業(yè)主、資產(chǎn)管理方、物業(yè)方三者的運營權(quán)責關(guān)系，全面涉足從資產(chǎn)管理經(jīng)營爬坡期的招商、招租、推廣到穩(wěn)定期的常態(tài)化運營管理等領(lǐng)域。
城更項目中，當?shù)卣ＭM創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、共享產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)，而多數(shù)開發(fā)商不具備產(chǎn)業(yè)資源整合能力，華遠地產(chǎn)則依托強大的資源融合與多元化運作能力，為推動城市更新運營業(yè)務，提供了標準范本。
北京金融科技中心“雙服務”大堂效果圖
目前，“世紀天樂”項目正處于全面的改造建設和招商推廣期，各項工作均保持平穩(wěn)推進，項目A座將于8月完工，年內(nèi)B座也將實現(xiàn)外立面亮相。無論是對建筑改造本身，還是未來金科新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，社會都對世紀天樂大廈，即北京金融科技中心——這一張嶄新的名片抱有極大的期待。
華遠地產(chǎn)依托多年的開發(fā)建設管理經(jīng)驗，打造高標準、高質(zhì)量的品質(zhì)樓宇，同時憑借健全的管理體系和客戶運營服務經(jīng)驗，最大限度挖掘產(chǎn)業(yè)的價值，為客戶提供更多增值服務，保持良好的運營狀態(tài)。其強大的能力模型，全過程的專業(yè)實力，在轉(zhuǎn)型發(fā)展的賽道上都將成為重要的“制勝法寶”，為企業(yè)發(fā)展帶來新的增長極。
