房地產(chǎn)市場區(qū)域政策放松的消息不斷傳出，地產(chǎn)銷售端改善預(yù)期升溫，但多重因素影響下二級市場分歧加大。
4月11日，有消息稱蘇州市二手房限售政策放松，同時非本地戶籍購房者社保繳納要求有所松綁。記者從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心及中介處了解到，相關(guān)調(diào)整尚未有正式文件發(fā)布，尤其對于非本地戶籍人員的購房政策，當(dāng)?shù)匦路拷灰字行拿鞔_表示尚無變化。
有地產(chǎn)行業(yè)人士對記者表示，近期疫情對蘇州成交有一定影響，可能一定程度上刺激政策優(yōu)化。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有超60城調(diào)整本地樓市政策，從下調(diào)利率、首付比例逐漸到限購、限售政策放開，成交預(yù)期樂觀中，地產(chǎn)股也在二級市場明顯回暖。
不過就在周一，延續(xù)了半個多月上漲行情的地產(chǎn)股有所分化，早盤一度出現(xiàn)跌停潮。消息面上，美聯(lián)儲加息預(yù)期升溫，中美利差10余年后再次倒掛，國內(nèi)貨幣政策預(yù)期有所分歧。最新信貸數(shù)據(jù)則顯示，代表住房按揭的居民中長期信貸明顯回暖，機構(gòu)對地產(chǎn)銷售和股價表現(xiàn)普遍樂觀。
蘇州二手房限售可能松綁
“疫情對蘇州樓市影響還挺大的，看房很不方便，之前成交一直還行，”對于二手房限售政策放開的消息，一位蘇州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介人士表示，可能和近期當(dāng)?shù)匾咔榧觿×顺山坏兔袁F(xiàn)象有關(guān)，“不然可能還沒這么快�！�
4月11日，有消息稱蘇州放松二手房限售，限售期由5年調(diào)整為3年，新房維持3年限售不變，自當(dāng)日起實施。記者致電當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和交易管理中心(下稱“交易中心”)，相關(guān)工作人員表示，目前商品房(新房)沒有接到任何變化通知，負責(zé)二手房交易的電話截至發(fā)稿一直處于“通話中”。但據(jù)前述中介人士透露，目前公司已接到二手房限售放松的消息，預(yù)計近期會發(fā)布正式文件。
此外，還有報道稱，蘇州交易中心人員透露自4月11日起限購政策也將調(diào)整，即非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買首套住房，社保年限要求從原來的三年內(nèi)連續(xù)2年繳納調(diào)整為累計2年繳納。對此，當(dāng)?shù)刂薪槿耸勘硎尽斑�未聽說”，不過如果從房源供應(yīng)和需求兩端松綁，蘇州樓市有望在疫情后或迎來較明顯反彈。
記者查詢蘇州市2019年7月發(fā)布的《關(guān)于進一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，其中針對蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)(銷)售許可的商品住房項目(含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目)、二手住房，購房人分別自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后、5年后方可轉(zhuǎn)讓；非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。
自去年四季度以來，在監(jiān)管不斷糾偏融資政策背景下，各地紛紛布局“一城一策”，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，僅今年一季度就有超過60城調(diào)整樓市政策。在下調(diào)房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度之后，部分城市陸續(xù)放開限售、限購、限貸等，在蘇州之前已有鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、秦皇島、衢州、青島即墨等地松綁“五限”政策。
不過各地因城施策不斷深入背后，3月樓市成交仍同比持續(xù)下滑，尤其三四線城市環(huán)比表現(xiàn)仍不樂觀，購房者信心不足導(dǎo)致去化壓力較大。克而瑞監(jiān)測的66個三四線城市2月去庫存周期已經(jīng)達到23.25個月，同比增幅超過80%。另據(jù)西南證券最新統(tǒng)計，其跟蹤的全國 32個城市中，4月(截至8日)商品房累計成交面積同比繼續(xù)減少49.9%，環(huán)比下降19.4%。機構(gòu)普遍預(yù)期，未來還會有更多城市跟進，去化壓力和房價波動較大的三四線城市概率更大。
政策傳導(dǎo)有望逐漸落地
在多地利好消息刺激下，房地產(chǎn)板塊自3月中下旬以來在二級市場持續(xù)上漲，截至上周五板塊整體漲逾30%大幅跑贏大盤，同期滬指漲幅為6.13%。此前，業(yè)內(nèi)對于經(jīng)營性資金支撐房企擺脫困境的預(yù)期濃厚。
不過，4月11日早盤，地產(chǎn)股未能延續(xù)漲勢出現(xiàn)分化，多只個股上演跌停潮。同日消息面上，隨著美聯(lián)儲加息預(yù)期升溫，中美10年期國債收益率盤中出現(xiàn)2010年來首次倒掛，有分析師指出，中美利差倒掛或因為疫情后兩國經(jīng)濟基本面及通脹預(yù)期變化。在資本外流、匯率風(fēng)險等擔(dān)憂下，市場對我國貨幣寬松政策能否持續(xù)產(chǎn)生分歧。
不過，對于地產(chǎn)股未來走勢，國內(nèi)機構(gòu)預(yù)期普遍樂觀。首先在貨幣政策上，4月6日國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)貨幣政策的穩(wěn)健性，同時提到提升新市民金融服務(wù)水平、優(yōu)化保障性住房金融服務(wù)。中泰證券地產(chǎn)分析師陳立認為，在銷售持續(xù)下行背景下，國常會釋放了積極信號，有助于滿足購房者合理的住房需求，預(yù)計貨幣端5年期LPR(貸款市場報價利率)有進一步下調(diào)空間。
根據(jù)央行4月11日最新公布的社融和信貸數(shù)據(jù)，一季度銀行信貸意愿普遍增強，新增人民幣貸款和社融規(guī)模雙雙超出市場預(yù)期，其中反映按揭需求的居民中長期貸款一季度增加1.07萬億元，雖然3月繼續(xù)同比少增2504億元，但較居民中長期貸款罕見下滑的2月已有回暖，恢復(fù)正增長。
其次是各地因城施策對房地產(chǎn)信貸和銷售端的助推，此前有機構(gòu)分析，年中將是重要轉(zhuǎn)折點。中信證券近日研報也指出，房地產(chǎn)政策底、銷售底和投資底總是順次出現(xiàn)，去年四季度政策底已經(jīng)明確，3月以來因城施策的政策利好加速涌現(xiàn)，二季度商品房銷售增速或?qū)⒁姷谆厣�，但投資底仍需等待。只要經(jīng)濟下行壓力沒有實質(zhì)緩解，或地產(chǎn)銷售沒有確認見底，地產(chǎn)的松綁政策就可能持續(xù)出臺，地產(chǎn)股仍有上漲空間。
而從長遠看，國泰君安房地產(chǎn)分析師謝皓宇團隊認為，考慮到緊房企信用抑制土地資本化，加上人口城鎮(zhèn)化率已達較高水平，未來只有加大房企信用支持從而帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，才能帶來居民收入及收入預(yù)期的上升，否則信用擴張可能低于預(yù)期。而在經(jīng)濟偏弱、流動性持續(xù)寬松的情況下，有可能出現(xiàn)資產(chǎn)荒局面。
來源：第一財經(jīng)
編輯：wangdc
