3月23日下午，綠城中國控股有限公司舉行2021年線上業(yè)績會(huì)。綠城中國主席張亞東在會(huì)上表示，經(jīng)過去年一年的調(diào)整，行業(yè)政策底部已見，市場底部還未見。經(jīng)過2015-2018年三年康復(fù)期，2019-2021年三年健身期，2022年-2025年，對(duì)于綠城中國來處于起跑期。在去年超額完成年度目標(biāo)的基礎(chǔ)上，綠城中國今年的合同銷售目標(biāo)定為3300億元，同比增長約6%。
此前的3月22日，綠城中國發(fā)布截至2021年12月31日止年度業(yè)績。2021年度，綠城中國收入1002.40億元，較2020年的657.83億元增加344.57億元，上升52.4%；凈利潤76.87億元，較2020年的57.63億元增長33.4%。2021年度，綠城中國股東應(yīng)占利潤44.69億元，較2020年的37.96億元增長17.7%。
若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回的稅后凈影響、若干資產(chǎn)的公平值調(diào)整的稅后凈影響，綠城中國股東應(yīng)占核心利潤為57.65億元，較2020年的39.93億元增加17.72億元，上升44.4%。綠城中國董事會(huì)建議宣派截至2021年12月31日止年度的末期股息每股0.46元(2020年:每股0.35元)。
去年一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%
在綠城中國1002.4億元的收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)銷售收入占比89.5%，設(shè)計(jì)及裝修收入占比3.9%，項(xiàng)目管理收入占比2.0%，持有物業(yè)運(yùn)營收入等占比4.6%；同比增長52.4%的主要原因是物業(yè)銷售收入增加。
2021年，綠城集團(tuán)(包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司)累計(jì)取得總合同銷售面積約1557萬平方米，總合同銷售金額3509億元，同比增長21%，全年目標(biāo)達(dá)成率113%。其中，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約938萬平方米，合同銷售金額約2666億元，同比增長24%；歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約1452億元，同比增長22%；自投項(xiàng)目銷售均價(jià)約每平方米28416元。此外，綠城集團(tuán)以“綠城”品牌銷售的代建管理項(xiàng)目(非自投項(xiàng)目，簡稱“代建項(xiàng)目”)，于2021年度累計(jì)取得合同銷售面積約619萬平方米，合同銷售金額約843億元。
2021年，綠城中國自投項(xiàng)目來自一二線城市的銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)80%。區(qū)域分布方面，長三角區(qū)域占比66%、環(huán)渤海區(qū)域占比18%、成渝區(qū)域占比4%、大灣區(qū)及長江中游區(qū)域分別占3%，其他占6%。
于2021年12月31日，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目256個(gè)(包括在建及待建)，總建筑面積約5881萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為3267萬平方米；總可售面積約為3980萬平方米，權(quán)益可售面積約為2199萬平方米；平均樓面地價(jià)每平方米約7182元。綠城集團(tuán)一二線城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)74%。該集團(tuán)累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)的金額約為3308億元(權(quán)益金額1777億元)，較2020年末增加776億元。
根據(jù)業(yè)績報(bào)，2021年年內(nèi)，綠城集團(tuán)在42座城市新增項(xiàng)目101個(gè)，總建筑面積約1751萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值3137億元。其中歸屬于綠城集團(tuán)權(quán)益貨值約1834億元。該集團(tuán)承擔(dān)成本約938億元；新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)約每平方米9080元。新增貨值當(dāng)中21%實(shí)現(xiàn)當(dāng)年貨值轉(zhuǎn)化。一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點(diǎn)城市。從區(qū)域分布看，長三角作為戰(zhàn)略深耕地，新增貨值占比52%，有助于鞏固綠城中國在長三角區(qū)域的市場份額與行業(yè)地位。
“下半年市場逐步復(fù)蘇趨穩(wěn)”
今年，綠城集團(tuán)的合同銷售目標(biāo)定為3300億元，新增投資貨值權(quán)益比要達(dá)到2500億元-3000億元，同時(shí)新開工計(jì)劃達(dá)到1450萬平米，當(dāng)年竣工計(jì)劃達(dá)到1347萬平米。
此外，今年前2個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約129萬平方米，總合同銷售金額約274億元。以此計(jì)算，綠城集團(tuán)已完成年度目標(biāo)的8.3%。
業(yè)績報(bào)顯示，2022年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)整體可售貨源約2034萬平方米，整體可售金額約為4442億元。其中，自投項(xiàng)目可售貨源約1354萬平方米，可售金額約3452億元。該集團(tuán)預(yù)計(jì)全年新開工項(xiàng)目/分期總建面約1450萬平方米；竣工項(xiàng)目/分期總建面約1347萬平方米，同比提升43.9%。
區(qū)域布局上，綠城以長三角、京津冀和大灣區(qū)三大城市群為主，資源聚焦在一二線城市。管理層在業(yè)績會(huì)上透露，去年底在杭州第三批次拍地和今年2月份北京第一批次供地，綠城中國一共獲取7個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值300億元，平均利潤率在9%以上，絕大部分貨值可以在今年全部轉(zhuǎn)化。另外，2022年至今補(bǔ)充了其它地區(qū)約360億元的貨值土地。
綠城中國管理層判斷，2022年上半年應(yīng)該是一個(gè)筑底盤整的情況，今年下半年市場逐步會(huì)復(fù)蘇趨穩(wěn)。
原因是有三：第一，政策轉(zhuǎn)變有利于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)，鑒于目前的國際形勢和宏觀經(jīng)濟(jì)增長需求，重提了房地產(chǎn)穩(wěn)定器的作用，政策面的寬松基調(diào)逐步形成。支持性的調(diào)控政策從供給端轉(zhuǎn)向了需求端，同時(shí)適度放松限購，調(diào)整了公積金政策，增加了購房補(bǔ)貼，以及放松落戶門檻等。截至2月底，有超過40個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來各地將繼續(xù)加大因城施策力度。
第二，市場需求出現(xiàn)了復(fù)蘇信號(hào)，核心一二線城市新房的來訪量已經(jīng)恢復(fù)到去年12月底雙周的平均水平。二手房市場，從去年10月份以來成交量連續(xù)兩個(gè)月成交提升，近期二手房的帶看量超過去年40%以上，市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象�？紤]到政策顯效會(huì)有一定滯后性，預(yù)計(jì)二季度會(huì)有比較好的表現(xiàn)。
第三是周期性判斷，一般今年房地產(chǎn)行業(yè)下行期會(huì)經(jīng)歷政策見底、市場見底、客戶信心見底三個(gè)階段。從周期判斷今年半年度后市場會(huì)大概率復(fù)蘇并趨于穩(wěn)定。
融資來源及流動(dòng)性方面，于2021年12月31日，綠地集團(tuán)有銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)714.96億元，其中銷售監(jiān)管資金109.51億元，總借貸1274.59億元，凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)559.63億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率(凈負(fù)債/權(quán)益總額)為52.0%，與2020年12月31日的63.8%相比下降11.8個(gè)百分點(diǎn)。一年內(nèi)到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.2倍，現(xiàn)金流較為充裕。
來源：澎湃新聞
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