歷時(shí)兩天的“土拍大戰(zhàn)”后，廣州年度第二場(chǎng)集中供地于9月27日收尾。48宗涉宅地中，23宗地成交，總成交金額達(dá)569.37億元。25宗地流拍，流拍率達(dá)52.08%，這讓廣州第二次集中供地稍顯冷清。

　　市場(chǎng)人士對(duì)此有一定的分歧。有分析稱，本輪流拍創(chuàng)近年流拍率新高，體現(xiàn)了在樓市輪番調(diào)控、嚴(yán)管三條紅線之下，開(kāi)發(fā)商資金、業(yè)績(jī)、去化存在壓力。開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，選擇把錢(qián)更精準(zhǔn)地投向價(jià)值更高的地塊，秉持更審慎的心態(tài)。另有分析稱，近600億元的土地成交金顯示了實(shí)力企業(yè)仍樂(lè)意拿地，對(duì)行業(yè)對(duì)未來(lái)還心存期待。

　　25塊地遭遇流拍

　　第二場(chǎng)土拍的冷清超出了市場(chǎng)人士的預(yù)期。

　　9月26日、27日，廣州第二批集中供地計(jì)劃出讓48宗地，總起始價(jià)高達(dá)1124億元。最終結(jié)果顯示，25宗地塊流拍，成功出讓的地塊為23宗，最終總成交價(jià)為569.37億元。

　　其中，流拍地塊主要集中于供地大戶增城區(qū)。增城區(qū)原定出讓22宗地，有15宗不成交。

　　這與今年4月廣州首場(chǎng)集中供地如出一轍。廣州首場(chǎng)集中供地出讓的48宗土地中，有18宗位于增城，占比超過(guò)1/3。首場(chǎng)集中供地，增城區(qū)也是流拍重災(zāi)區(qū)，共有四宗地塊流拍，其余地塊亦多以底價(jià)成交。另外兩宗流拍的地塊分別位于白云區(qū)和花都區(qū)。

　　與首場(chǎng)集中供地不同的是，部分熱門(mén)地塊在第二場(chǎng)集中供地中爆冷。比如，開(kāi)發(fā)商較為關(guān)注的番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)地塊一、番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)地塊二，在土拍之前分別吸引了7家、6家房企參與競(jìng)拍，屬于熱度較高的地塊。熟料，競(jìng)拍以流拍收?qǐng)觥?/P>

　　番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)這兩宗較熱門(mén)的地塊位置相鄰，容積率均＜2.5，總出讓面積18.11萬(wàn)平方米，出讓條件也極為相似，均要配建2萬(wàn)余平方米的政策性、人才住房，起拍樓面價(jià)均為23000元/㎡。

　　有開(kāi)發(fā)商人士稱，這與地塊周邊村落、工業(yè)園居多，生活、商業(yè)及交通等配套較滯后有直接關(guān)系。競(jìng)拍樓面價(jià)已經(jīng)超2萬(wàn)元/㎡，樓盤(pán)前景并不明朗。

　　“建設(shè)成本高、區(qū)位條件不突出的地塊，會(huì)直接放棄�！眳⑴c競(jìng)拍的一位劉姓房企人士稱，在三道紅線、投銷比不超40%，以及要求拿地必須使用自有資金等監(jiān)管下，不少開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，秉持更審慎的心態(tài)，加之接近年底，資金面緊張，融資困難，部分地塊無(wú)人問(wèn)津也屬正常。

　　同樣遇冷的還有今年首場(chǎng)集中供地的當(dāng)紅炸子雞黃埔區(qū)中新廣州知識(shí)城板塊。參與競(jìng)拍的JLXC-H5-1地塊，競(jìng)買(mǎi)人僅有一家，一開(kāi)拍便以9782元/㎡樓面價(jià)，被廣州知識(shí)城投資控股有限公司及昆山昆安置業(yè)有限公司拿下。

　　然而，今年首場(chǎng)集中供地中，30秒內(nèi)競(jìng)拍房企報(bào)價(jià)19輪，迅速達(dá)到官方設(shè)置的地價(jià)上限，并啟用“搖號(hào)”的便是黃埔區(qū)的一宗總用地面積為5.2萬(wàn)平方米的宅地。短短幾個(gè)月，形勢(shì)便發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　有分析人士稱，這跟樓市降溫和地塊狀況有直接關(guān)系。JLXC-H5-1地塊雖然樓面價(jià)較低不足萬(wàn)元，但實(shí)質(zhì)為兼容科研、商業(yè)商務(wù)、居住等多種性質(zhì)的綜合用地，出讓條件較為復(fù)雜，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有一定的要求。另外，黃埔區(qū)樓市在今年上半年的接連調(diào)控中，熱度已經(jīng)有所下降。

　　值得關(guān)注的是，此次競(jìng)拍，央國(guó)企占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)。比如，番禺創(chuàng)新城地塊一、地塊二均被越秀地產(chǎn)（00123.HK)以底價(jià)102.96億元斬獲；被稱為“廣鋼新城最后一宗宅地”的廣鋼AF040234地塊、AF040406地塊，被中海地產(chǎn)（00688.HK）以近乎底價(jià)632392萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)28573元/㎡；2021NJY-13南沙區(qū)南沙灣地塊為廣州南投 珠江股份(600684.SH)聯(lián)合拿下。爭(zhēng)搶19輪，熱度較高的2021NJY-10南沙區(qū)橫瀝島大元路以北地塊，由葛洲壩地產(chǎn)勝出。

　　多核心城市遭遇流拍

　　如此冷清的局面，并不僅限于廣州。

　　在近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個(gè)熱點(diǎn)城市如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價(jià)率明顯下滑的情況，多個(gè)城市甚至出現(xiàn)臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。譬如，9月26日，杭州市第二輪集中土拍的10幅競(jìng)品質(zhì)地塊全部流拍。另有，成都、蘇州、沈陽(yáng)等多個(gè)城市第二批次地塊出讓成交樓面價(jià)有所下跌，部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)地塊臨時(shí)撤牌、流拍等情況。

　　第二輪集中供地均是“一波三折”，與“穩(wěn)地價(jià)”的核心訴求有直接關(guān)系。連日來(lái)，多個(gè)城市延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，一方面加強(qiáng)購(gòu)地自有資金監(jiān)管來(lái)提高房企土拍門(mén)檻，另一方面通過(guò)嚴(yán)控溢價(jià)和取消“競(jìng)配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。

　　以廣州為例，嚴(yán)控最高樓面價(jià)成為基調(diào)，大部分最高樓面價(jià)被限制。黃埔、南沙這些2020年領(lǐng)漲廣州樓市的片區(qū)，住宅地塊均被限地價(jià)和限房?jī)r(jià)，并要求50%住宅限售無(wú)房家庭。同時(shí)，出讓地塊最高溢價(jià)率被限定在15%，起拍地價(jià)最高的海珠江泰路地塊溢價(jià)率被限制在9%。

　　比如被中海地產(chǎn)收入囊中的海珠區(qū)石溪村蠔殼洲東街93號(hào)AH101418地塊、海珠區(qū)江泰路50號(hào)AH0605005地塊，均均要求對(duì)外銷售時(shí)，首套住房購(gòu)房家庭（或個(gè)人）購(gòu)房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。另建筑需達(dá)到綠色三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這是綠色建筑的最高標(biāo)準(zhǔn)，也是廣州首次將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入宅地出讓前置條件。而能達(dá)到如此細(xì)致嚴(yán)苛要求的房企甚少。

　　一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，本輪流拍創(chuàng)近年流拍率新高，體現(xiàn)了在輪番調(diào)控、嚴(yán)管三條紅線之下，開(kāi)發(fā)商資金、業(yè)績(jī)、去化存在壓力。對(duì)于建設(shè)成本高、區(qū)位條件不突出地塊，開(kāi)發(fā)商選擇直接放棄，從側(cè)面亦體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)部分區(qū)域信心不足。

　　對(duì)此，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜并不以為意。他有提及大環(huán)境挑戰(zhàn)較多，對(duì)于有拿地預(yù)算的實(shí)力房企而言，二次供地可以用更小的競(jìng)爭(zhēng)代價(jià)進(jìn)入，而相對(duì)合理的土拍規(guī)則亦預(yù)留了一定的項(xiàng)目盈利空間。同時(shí)，穩(wěn)房?jī)r(jià)是樓市調(diào)控主旋律，這是房企樂(lè)見(jiàn)的局面，利好行業(yè)中長(zhǎng)期健康發(fā)展。此次優(yōu)質(zhì)地塊還是得到了實(shí)力開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，近600億的土地成交金，也說(shuō)明房企還是樂(lè)意拿地的，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)及廣州樓市的未來(lái)還是有足夠的信心。

　　  來(lái) 源：第一財(cái)經(jīng)    

  編 輯：liuy