近日，為期三天的蘇州、成都第二輪集中土拍收官。與第一輪集中供地市場(chǎng)火熱不同的是，此輪土拍熱度不高，溢價(jià)率較首輪有所下降，尤其是南京、青島、濟(jì)南、天津、沈陽(yáng)等“低熱”城市，底價(jià)成交已成為二輪集中土拍的主旋律，土地流拍也明顯增多。
房企在土地市場(chǎng)上不再豪情萬(wàn)丈是有原因的。
一方面，規(guī)則發(fā)生了變化。如南京規(guī)定，部分地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金比例可提高至起始價(jià)的50%，且同一競(jìng)買(mǎi)人在同一批次報(bào)名地塊，不得超過(guò)總量的30%。對(duì)部分地塊，南京還規(guī)定不得聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，后續(xù)項(xiàng)目公司股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
蘇州的新規(guī)則主要針對(duì)首輪土拍中部分地塊溢價(jià)高、馬甲多的情況做出精準(zhǔn)調(diào)整，嚴(yán)格遵守“控地價(jià)”要求，下調(diào)了5宗地塊一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間上限，同時(shí)出臺(tái)一系列“限馬甲”舉措，并嚴(yán)查房企資金來(lái)源。
這些規(guī)則都抬高了房企競(jìng)拍的門(mén)檻。
另一方面，不少房企遇到了流動(dòng)
性問(wèn)題。2020年8月，央行和住建部發(fā)布針對(duì)地產(chǎn)商的“三條紅線”，涉及資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比。
這三條醒目的“紅線”直接從供給端卡住了地產(chǎn)商的高杠桿。去年底，“商業(yè)銀行涉房貸款集中度新規(guī)”（限定房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限）這一要求，又從需求端卡住了地產(chǎn)商的流動(dòng)性。
沒(méi)那么容易融資了，流動(dòng)性吃緊成為行業(yè)普遍的現(xiàn)狀后，房企在土地市場(chǎng)上怎么豪橫得起來(lái)呢？
土地市場(chǎng)遇冷，是房企面臨的問(wèn)題，但絕不僅僅是房企的問(wèn)題，它也是地方政府不得不直面的問(wèn)題。
“土地財(cái)政”，這個(gè)耳熟能詳?shù)脑~語(yǔ)讓一些地方政府對(duì)土地出讓收入的高度依賴性暴露無(wú)遺。土地出讓收入在地方如此重要，如果這一塊收入大幅萎縮，該拿什么來(lái)彌補(bǔ)？
地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)火熱了數(shù)十年。但即使是在最火熱的時(shí)候，也不乏“狼來(lái)了”的聲音，不時(shí)有輿論警告地方政府需要擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。
為什么要擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴？因?yàn)橥恋爻鲎尳皙?dú)占大頭，會(huì)造成地方財(cái)政收入體系不健康不合理。更重要的是，總是依賴土地出讓收入，會(huì)導(dǎo)致一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形。
道理很簡(jiǎn)單，假若從農(nóng)民手里征地然后轉(zhuǎn)手賣(mài)出即能輕松賺錢(qián)，過(guò)好小日子，誰(shuí)還有動(dòng)力和熱情去發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)？
正是因?yàn)榭吹搅送恋爻鲎屖杖牍?jié)節(jié)升高中的危險(xiǎn)，有識(shí)之士一再提醒土地財(cái)政不可持續(xù)。但這正像是“狼來(lái)了”的故事，警示了這么多年，相信的人卻似乎并不多。
這一次“狼”真的來(lái)了。地產(chǎn)業(yè)的邏輯正在發(fā)生天翻地覆的變革，“房住不炒”已成為一條鐵律，真正扎下根來(lái)。如果看不到這一點(diǎn)，注定會(huì)吃大虧。當(dāng)下一些房企之所以遭遇生死危機(jī)，根本原因在于其輕視了地產(chǎn)業(yè)的大勢(shì)，仍然在用那本老黃歷，妄圖在密風(fēng)驟雨般的調(diào)控中抬高杠桿。
接下來(lái)，一些地方政府可能真的要過(guò)緊日子了。地方政府走出土地財(cái)政依賴，房產(chǎn)稅或許是不錯(cuò)的替代，但相關(guān)立法還沒(méi)有進(jìn)入程序，顯然緩不濟(jì)急。毫無(wú)疑問(wèn)，只有在前一階段未雨綢繆，早早落下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)先手棋的城市會(huì)最先走出困境。
來(lái) 源：時(shí)代周報(bào)
編 輯：liuy
