疫情以來(lái)，樓市的區(qū)域分化十分明顯，不僅一二線與三四線城市在分化，在一二線城市內(nèi)部，分化也十分明顯。
記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)包括直轄市、省會(huì)城市(不含拉薩)和計(jì)劃單列市在內(nèi)的35個(gè)重點(diǎn)城市二手房同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅最大，有6個(gè)省會(huì)城市低于一年前。環(huán)比來(lái)看，13個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。
廣州同比漲幅最大
從重點(diǎn)城市二手房房?jī)r(jià)的同比漲幅來(lái)看，廣州最高，達(dá)到了10.9%。一方面，近年來(lái)廣州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)速度加快，人口快速增長(zhǎng)。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，十年來(lái)，廣州常住人口增加了597.58萬(wàn)人，這一增量在全國(guó)所有城市中，僅次于同省的深圳，位居第二。
中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院智庫(kù)研究與信息部部長(zhǎng)鄭宇劼對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，原先在四個(gè)一線城市中，廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏舊偏重，但這幾年廣州包括生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)快速轉(zhuǎn)換，產(chǎn)業(yè)后勁不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)最集中的天河、黃埔經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很快。
不過(guò)，從城市區(qū)域板塊來(lái)看，疫情以來(lái)，廣州城市內(nèi)部樓市走勢(shì)分化明顯。東部的天河、黃埔和海珠東部的漲幅較大。比如，天河不少樓盤(pán)上漲了七八成，而番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤(pán)上漲十分有限�！拔业姆孔泳蜎](méi)怎么漲，以后我想置換到天河也換不起了�！奔易±鬄撤即宓南呐空f(shuō)。
8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。根據(jù)通知，首批96個(gè)位于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格。這些樓盤(pán)也主要集中在天河、黃埔、海珠東等漲幅較大的區(qū)域。
廣州之后，北京以10.4%的漲幅在35個(gè)重點(diǎn)城市中位居第二。值得注意的是，房?jī)r(jià)同比漲幅靠前的重點(diǎn)城市中，位于長(zhǎng)三角、珠三角的多個(gè)城市和北京位列其中。近年來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角、北京等地區(qū)高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，集聚的年輕人多，經(jīng)濟(jì)活力很強(qiáng)，對(duì)樓市的需求和支撐更強(qiáng)。
一線城市深圳雖然8月二手房同比漲幅在35個(gè)城市中僅位列第15，但這是由于深圳這一輪上漲早，在強(qiáng)力調(diào)控下，樓市降溫也比較早。2020年深圳二手房漲幅高達(dá)14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。因此，如果從2020年疫情以來(lái)的變化看，深圳漲幅在各大城市中仍位居前茅。
今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房?jī)r(jià)格，對(duì)深圳3595個(gè)小區(qū)編制了“成交參考價(jià)”。這也是全國(guó)第一個(gè)建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的城市。
在一系列強(qiáng)力調(diào)控措施下，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫和回調(diào)。8月深圳二手房環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析，二手住宅本身更能反映市場(chǎng)真實(shí)熱度，從四個(gè)一線城市的銷(xiāo)售價(jià)格看，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。其他三個(gè)城市也是在調(diào)控補(bǔ)丁不斷加碼的背景下，房?jī)r(jià)雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場(chǎng)成交量開(kāi)始出現(xiàn)萎縮，預(yù)示著下一步房?jī)r(jià)會(huì)上漲乏力。
另外一個(gè)同比漲幅位居前列的計(jì)劃單列市寧波，環(huán)比也出現(xiàn)了下跌。寧波8月二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，為近18個(gè)月來(lái)的首次下跌。
據(jù)寧波市房產(chǎn)市場(chǎng)管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年8月寧波全市商品住宅成交8343套，環(huán)比下降4.1%，其中市六區(qū)成交4712套，環(huán)比下降9.2%，同比下降44.5%；全市二手住宅成交4346套，環(huán)比下降8.4%，其中市六區(qū)成交2712套，環(huán)比下降12.3%，同比下降66.4%。
6個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)跌回一年前
另一方面，有6個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)低于一年前，且全部是省會(huì)城市，分別是太原、長(zhǎng)春、石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)和哈爾濱。
從地區(qū)分布來(lái)看，這些城市主要位于華北和東北地區(qū)。張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，這些城市的一個(gè)重要指標(biāo)就是庫(kù)存量普遍較大，去化周期偏長(zhǎng)，供大于求導(dǎo)致降溫更為明顯。
此外，一些城市雖然同比上漲，但環(huán)比下跌明顯。比如昆明，8月環(huán)比下跌了0.6%，環(huán)比跌幅在35個(gè)城市中位居第一；南寧下跌了0.3%。包括貴陽(yáng)在內(nèi)，西南區(qū)域的城市較為集中。
張波分析，二手房環(huán)比下跌明顯的城市都是市場(chǎng)降溫的一個(gè)信號(hào)，從安居客線上的二手房掛牌價(jià)格趨勢(shì)來(lái)看，昆明在過(guò)去兩年經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)上漲行情，從今年7月開(kāi)始，二手房掛牌價(jià)格出現(xiàn)下滑。南寧去年下半年開(kāi)始出現(xiàn)二手房掛牌價(jià)格快速上漲，今年二季度開(kāi)始出現(xiàn)波折下行趨勢(shì)。西南區(qū)域的不少城市都處于這一波房?jī)r(jià)行情下行區(qū)間，并且由于市場(chǎng)調(diào)控普遍從嚴(yán)，降溫態(tài)勢(shì)沒(méi)有發(fā)生變化。
房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的同時(shí)，重點(diǎn)城市的樓市調(diào)控、人才政策也在分化。今年以來(lái)，廣州、南京、杭州等樓市上漲壓力較大的城市紛紛收緊人才購(gòu)房、落戶(hù)購(gòu)房政策。
與此同時(shí)，也有不少城市出臺(tái)了鼓勵(lì)人才購(gòu)房和落戶(hù)的政策。
8月31日，吉林省長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報(bào)》。長(zhǎng)春市將為首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下商品住房的就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才50元/平方米、農(nóng)民80元/平方米額度予以購(gòu)房補(bǔ)貼。同時(shí)，長(zhǎng)春市政府投放5000萬(wàn)元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購(gòu)房人才和農(nóng)民發(fā)放。消費(fèi)券可用于家電、汽車(chē)消費(fèi)。
張波認(rèn)為，這是因城施策的體現(xiàn)。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，廣深以及南京、杭州的熱度總體偏高，即使深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始明顯降溫，但新房市場(chǎng)受限價(jià)影響，依然保持了一定熱度，人口的大量流入則是推動(dòng)樓市熱度上升的重要因素。在此背景下，通過(guò)對(duì)人才政策的調(diào)整，減少需求量快速上升，維持供需平衡是穩(wěn)定樓市的重要措施。相反，大量樓市庫(kù)存本身需要更多新流入人口進(jìn)行消化，因此，人才政策表現(xiàn)就會(huì)顯得不同。
另外，沈陽(yáng)、昆明等二線大城市，開(kāi)始為局部房?jī)r(jià)下跌“打預(yù)防針”，即當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)約談部分開(kāi)發(fā)商，對(duì)包括虛假?gòu)V告宣傳、大幅降價(jià)銷(xiāo)售等在內(nèi)的行為進(jìn)行一定約束。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
