門前冷落鞍馬稀，很貼近最近的深圳樓市。剛剛過去的7月份，深圳二手住宅成交2557套，迎來四連跌，也是自2011年后首次在非春節(jié)期間跌破3000套關(guān)口，深圳樓市景氣程度也創(chuàng)下十年新低。當(dāng)下，最受損或最煎熬的，還是房產(chǎn)中介行業(yè)。

　　根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的最新報(bào)告，截至6月30日，全市實(shí)名登記的星級從業(yè)人員數(shù)量為45458人，比去年同期減少11.8%。另據(jù)該協(xié)會通過對全市4161間中介門店的摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年上半年有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷，占總調(diào)查樣本的5.3%；另有3.3%的門店計(jì)劃關(guān)停。

　　這么算來，深圳房產(chǎn)中介門店關(guān)店率、從業(yè)人員離職率均超過了10%。當(dāng)下，幾個月開不了一單的中介小哥太多了。照這個趨勢下去，關(guān)店率、離職率還會攀升。某龍頭中介說，他們預(yù)測有1/3的門店會關(guān)閉。筆者來深圳十幾年，看慣了樓市起起伏伏，如影隨形的是中介門店開店關(guān)店和從業(yè)人員的涌入涌出，他們和市場同頻共振。

　　因此，中介關(guān)店離職這個現(xiàn)象見怪不怪。開店也好，從業(yè)也好，都是輕資產(chǎn)的，前期投入很少，多數(shù)人沒把這個行業(yè)當(dāng)終生事業(yè)，都是想著短期賺一把就撤。當(dāng)市場回調(diào)的時候，很多人退出行業(yè)時也不會有太明顯的調(diào)整陣痛，他們會心安理得地進(jìn)入另外的行業(yè)。所以，開店關(guān)店、進(jìn)入退出對經(jīng)濟(jì)和就業(yè)沒有太大的影響。

　　不過，當(dāng)下深圳中介行業(yè)的問題并不是周期性的起落，而是整個行業(yè)亟待一次蛻變性的改革。根據(jù)第四次全國經(jīng)濟(jì)普查，2018年底全國房地產(chǎn)中介就業(yè)人員158.3萬人。按照全國城鎮(zhèn)人口8.3億人計(jì)算，每524個人中會有一個地產(chǎn)中介人員。根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至今年6月30日，全市實(shí)名登記的星級從業(yè)人員數(shù)量為45458人。這意味著深圳2200萬實(shí)際管理人口中，每489個里頭就有一個實(shí)名登記的地產(chǎn)中介從業(yè)人員。

　　但這個數(shù)據(jù)明顯低估了，實(shí)際的從業(yè)人員遠(yuǎn)比這個數(shù)據(jù)大，間接從事這個行業(yè)的人更多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，寄生在房產(chǎn)融資鏈條上的中介人員超過了8萬名，如果再加上職業(yè)炒客、房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)媒體、自媒體等，整個房產(chǎn)全鏈條的中介從業(yè)人員在15~20萬人。當(dāng)然實(shí)際的從業(yè)人員數(shù)量我們并不知道，但深圳中介人員太多了，這個結(jié)論是成立的。

　　說白了，還是深圳樓市賺錢效應(yīng)太強(qiáng)了，吸引一波一波的年輕人前仆后繼加入這個行業(yè)。我接觸的一些中介從業(yè)人員告訴我，中介傭金只是他們的一部分收入，更多的是介紹客戶做“過橋貸款”、消費(fèi)貸，親自下水炒房等。比如，看到有低估的房子掛牌，中介伙伴先拿下來，然后再加價賣出去，這一倒手賺到的錢，比傭金高很多倍。

　　近期，一則消息在房地產(chǎn)圈子流傳，說明年上半年政府可能會出臺新規(guī)，限制房屋交易的中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的三倍。筆者查詢了一下，2020年深圳市的社平工資是11620元，如果這一傳言屬實(shí)的話，那么表明深圳的房屋交易中介費(fèi)將不能超過34860元。如果真的這樣搞，那么對于深圳的房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，可能是晴天霹靂。

　　現(xiàn)在，深圳房價太高了，房屋交易時中介費(fèi)動輒就要10萬元以上，如果每筆限制在34860元以內(nèi)，那么深圳房產(chǎn)中介費(fèi)可能會低于房屋成交價的0.5%，房地產(chǎn)中介整體收入勢必要暴跌七成左右。

　　壞消息遠(yuǎn)不止于此，近期據(jù)悉深圳要上線“二手房交易系統(tǒng)”，該系統(tǒng)包括買房、賣房、自助賣房三個功能，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。盡管這個消息被迅速地撤掉了，但從“深房理”事件來看，清理整頓整個中介市場刻不容緩。房產(chǎn)中介從業(yè)人員多，但并沒有改變深圳樓市一貫的亂象，比如虛假消息滿天飛，投機(jī)炒作愈演愈烈，侵權(quán)行為屢屢上演。

　　大部分從業(yè)人員都想著，怎么在房價上漲的大潮中分一杯羹。所以，整個行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒有明顯的提升。照理說，市場下行時應(yīng)該是苦學(xué)習(xí)、鍛煉內(nèi)功的時機(jī)。但這段時間，每次經(jīng)過房產(chǎn)中介門口，都會看到百無聊賴的中介人員在那里聊天、抽煙、刷微信。看來，大家已適應(yīng)了這種調(diào)整，該走的都走了，留下來的選擇冬眠，以期待樓市的下一個夏天。

　　筆者認(rèn)為，深圳房產(chǎn)中介從業(yè)人員多是一個不正常的現(xiàn)象，這是深圳樓市泡沫大、渾水摸魚的機(jī)會多、賺錢效應(yīng)強(qiáng)的一個折射。洗盡鉛華始見金，褪去浮華歸本真。深圳樓市真的不需要那么多房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，當(dāng)中介行業(yè)不再吸引年輕人，當(dāng)一直堅(jiān)守的從業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量提高，并把這個行業(yè)當(dāng)作終身事業(yè)，中介行業(yè)就回歸本源了，整個行業(yè)也就成熟了。

　　（作者 李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　來源：證券時報(bào)網(wǎng)

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