8月還未過半，各地調(diào)控便已密集展開。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1-7月，房地產(chǎn)調(diào)控已合計高達(dá)352次，平均每月超過50次。記者統(tǒng)計，2021年1-7月共212日，算下來平均每日調(diào)控1.66次。在監(jiān)管層不斷加壓的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，后續(xù)政策管控的城市數(shù)量仍會明顯增加。

　　梳理各部委和各地出臺的意見和調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，對二手房市場的價格管控、以及房地產(chǎn)金融管控已經(jīng)成為當(dāng)下各地樓市調(diào)控的重點方向。

　　被約談后惠州深夜落錘

　　8月9日深夜零點，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“惠八條”)，涉及新建商品住房預(yù)售和價格備案管理、開發(fā)商資金監(jiān)管、完善住房銷售政策、落實配建公建設(shè)施、提升住房保障覆蓋、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序和強化聯(lián)動調(diào)控機制等八個方面。

　　其中，因首次啟用同時限購、限價措施，“商品房價格備案管控”這條規(guī)定引發(fā)業(yè)內(nèi)較多關(guān)注。同時，惠州此次還要求高價樓盤進行價格評估，半年內(nèi)如果平均折扣率低于95折，將對未推售房源備案價進行調(diào)降等。

　　“惠八條”出臺的背景是，7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，針對這些城市內(nèi)部上半年出現(xiàn)的新房、二手房市場價格上漲過快以及土拍熱度較高等現(xiàn)象重點關(guān)注，重申“房住不炒”主基調(diào)、要求遏制房市過熱，并將其納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

　　在惠州之前，8月2日，5個被約談城市之一的金華，已經(jīng)從土地供應(yīng)、住宅限售、熱盤搖號、市場監(jiān)管等十大方面出臺了樓市調(diào)控政策，宣布將實行“拿證后限售3年、二手房限價試點”等舉措。據(jù)了解，此次樓市新政為金華截至目前的“最嚴(yán)調(diào)控”。

　　上述2座被約談后升級調(diào)控力度的城市只是縮影，今年以來，房地產(chǎn)市場始終處于調(diào)控密集期。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，而2020年同期為336次。尤其是7月，調(diào)控政策多達(dá)66次，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄。

　　8月十城已出調(diào)控

　　記者不完全統(tǒng)計，截至8月7日，8月已有十座城市再度“因城施策”，為政策打上補丁。比如，8月5日，北京市規(guī)定“夫妻自離異3年內(nèi)不能買房”，堵上“假離婚”漏洞;同日，杭州市提高杭州戶籍及非滬籍家庭購房社保繳納年限，三成購房者購房資格失效。

　　8月6日，浙江省房地產(chǎn)工作座談會強調(diào)“要增強調(diào)控精準(zhǔn)性”。具體而言，要堅持因地制宜、精準(zhǔn)施策，促進供需平衡和職住平衡。一方面要增加土地和住房供給，穩(wěn)定市場預(yù)期;另一方面要強化金融管控，深化落實差別化住房信貸政策，重點支持首次購房剛性需求。

　　梳理各部委和各地出臺的意見和調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，對二手房市場的價格管控、以及房地產(chǎn)金融管控已經(jīng)成為當(dāng)下各地樓市調(diào)控的重點方向。比如，7月9日，上海市房管局要求自當(dāng)日起，在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗，其中未通過價格核驗的二手房源將無法對外公布。而截至目前，杭州和無錫等10余個城市也都發(fā)布了不同力度的二手房價調(diào)控措施。

　　收緊資金端也是一大特點。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光再次強調(diào)，下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅決查處經(jīng)營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。

　　例如，7月24日，上海購房銀行貸款利率提升，首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。另據(jù)公開信息，多地銀行已收緊了對二手房市場的貸款額度，甚至出現(xiàn)“停貸”的現(xiàn)象。此外，在土地端，多地要求加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)勾地資金審查制度等。

　　目前，不少城市的“打補丁”已經(jīng)取得了堪稱立竿見影的效果。例如，根據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2021年6月上海全市二手房成交套數(shù)2.66萬套，較2021年1月的成交高點下降了39%;7月，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明顯。

　　“給過去十年調(diào)控漏洞一次打了補丁”

　　無需贅言，監(jiān)管部門對“房住不炒”的要求從未放松。7月23日，住建部和發(fā)改委等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，同時對房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃等方面提出了細(xì)致的監(jiān)管要求;7月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作，也再次強調(diào)“房住不炒”，堅持促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

　　8月9日，中國人民銀行發(fā)布的《2021年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告》也強調(diào)，牢牢堅持“房住不炒”定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

　　“此次多地加碼調(diào)控，為中央政策思想的執(zhí)行與落實�！逼桨沧C券研報指出，長期看，“房住不炒” “三穩(wěn)”政策思路明確。短期隨著熱點城市新一輪調(diào)控加碼完成、銷售逐步放緩，調(diào)控力度或有所緩和。天風(fēng)證券分析師陳天誠認(rèn)為，供應(yīng)端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序為主，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策”會保持常態(tài)化。

　　在不斷加壓的大環(huán)境下，無疑還會有更多的城市加入調(diào)控隊伍。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向表示，近期多個城市收緊政策，充分說明下半年政策趨勢�！邦A(yù)計后續(xù)政策管控的城市數(shù)量會明顯增加，同時將促進房地產(chǎn)市場的進一步趨穩(wěn)。”

　　最近買房大概率“站崗”

　　井噴的調(diào)控政策，推動房地產(chǎn)市場進入“調(diào)整周期”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者強調(diào)，包括杭州的打新?lián)u號、外地落戶養(yǎng)房票打新，到北京開始限制離婚購房�！斑@些都是過去十年房地產(chǎn)調(diào)控的漏洞，眾所周知，但這次一起給打了補丁，證明了2021年下半年樓市進入調(diào)整周期已經(jīng)難免�！� 張大偉說。

　　從購房者角度來看，張大偉認(rèn)為，當(dāng)下對于市場來說，除了大部分城市的新房依然有明顯的限價紅利，有購房資格值得買之外，大部分城市的二手房已經(jīng)有調(diào)整風(fēng)險了，疊加信貸收緊，貸款難，“最近買房大概率要’站崗’了，警惕了”，張大偉向記者表示。

　　毫無疑問，密集出臺的調(diào)控政策也將影響房企們的發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，除了影響房企銷售速度，一些涉及拿地、融資管理的調(diào)控政策，都將對企業(yè)的投資能力、后續(xù)運營能力帶來考驗。

　　在陳天誠看來，政策穩(wěn)定性提高、行業(yè)風(fēng)險溢價率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進一步催化房企之間的分化。亦有房企內(nèi)部人士向記者直言，愈發(fā)嚴(yán)苛的調(diào)控政策和已經(jīng)“薄利”的市場環(huán)境不斷擠壓中小房企的生存空間。

　　來源：華夏時報

編輯：wangdc