寫(xiě)字樓存量租戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)大戰(zhàn)在2021年上半年已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，走向“內(nèi)卷”似乎不可避免。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年第二季度，全市平均空置率環(huán)比及同比均下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，至26.4%，回歸至疫情發(fā)生初期的水平，供過(guò)于求狀況有所緩解。
雖然，深圳寫(xiě)字樓空置率回落至26.4％，但是深圳下半年市場(chǎng)去化壓力猶存，預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將迎來(lái)近百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全市空置率或?qū)⒅匦逻M(jìn)入上升通道。
對(duì)于深圳寫(xiě)字樓業(yè)主而言，當(dāng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)全面進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，不斷地降租金升傭金策略，只能緩解一時(shí)之痛，無(wú)法長(zhǎng)期有效。想避免寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入資管內(nèi)卷化，關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，以及長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活商辦資產(chǎn)意識(shí)的提升，盤(pán)活寫(xiě)字樓存量資產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)商辦物業(yè)價(jià)值最大化。那么今天就來(lái)跟大家聊聊，盤(pán)活寫(xiě)字樓存量資產(chǎn)，要從哪些關(guān)鍵下手？
一、盤(pán)活產(chǎn)品形態(tài)
眾所皆知，優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)是租金溢價(jià)盤(pán)活資產(chǎn)的基礎(chǔ)。那么，寫(xiě)字樓業(yè)主們?nèi)绾卧诂F(xiàn)有的產(chǎn)品形態(tài)上提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶(hù)呢？許多寫(xiě)字樓業(yè)主一來(lái)就想著要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造，以為只要做好裝修升級(jí)改造，就能提升租金溢價(jià)。
但是實(shí)際上，想要提升租金溢價(jià)、盤(pán)活資產(chǎn)，并非只是一味的裝修改造而已。不同業(yè)態(tài)的租客對(duì)于空間的需求各有差異，而是要去判斷，項(xiàng)目周邊哪些優(yōu)質(zhì)租戶(hù)才是你的目標(biāo)客群，你的目標(biāo)客群對(duì)于空間產(chǎn)品的面積大小是多少？喜歡怎么樣的裝修風(fēng)格？對(duì)空間的格局需求是什么？只有貼合目標(biāo)客群的需求、喜好度去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造，才能更精準(zhǔn)的吸引目標(biāo)客群，并且更加精準(zhǔn)的定向招租，同時(shí)還能夠縮短招租周期，減少空置成本。
而在找到項(xiàng)目定位及目標(biāo)客群的前提是：需要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行實(shí)地考察、做好市場(chǎng)分析調(diào)研后根據(jù)目標(biāo)客群以及根據(jù)定向客群的需求去制定后期的升級(jí)改造方案進(jìn)行升級(jí)改造。
因此，從盤(pán)活產(chǎn)品形態(tài)的角度去看，吉辦托管通常在收到寫(xiě)字樓業(yè)主委托做項(xiàng)目升級(jí)改造時(shí)，首先會(huì)對(duì)項(xiàng)目做一些列市場(chǎng)調(diào)研、實(shí)地考察。找出周邊寫(xiě)字樓租賃近3個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，找出周邊的承租企業(yè)行業(yè)類(lèi)型，成交租金范圍、成交面積大小、以及優(yōu)惠政策、裝修風(fēng)格等，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)癥下藥，為寫(xiě)字樓業(yè)主提供升級(jí)改造建議與項(xiàng)目升級(jí)改造方案，同時(shí)也為項(xiàng)目去化打下厚實(shí)的基礎(chǔ)。
二、盤(pán)活去化渠道
前期做好了項(xiàng)目升級(jí)改造以后，如果沒(méi)有更多有效的去化渠道，讓更多目標(biāo)客發(fā)現(xiàn)你的房源，那么對(duì)于資產(chǎn)盤(pán)活而言，都是無(wú)用功。
但目前絕大多數(shù)的寫(xiě)字樓業(yè)主放盤(pán)渠道還在采用傳統(tǒng)的渠道去化，僅在周邊中介行放盤(pán)，區(qū)域局限行非常嚴(yán)重，而在市場(chǎng)行情低迷之下，往往放盤(pán)消息都是石沉大海。
或者寫(xiě)字樓業(yè)主會(huì)在線(xiàn)上找?guī)讉�(gè)選址平臺(tái)上放盤(pán)，但即便在線(xiàn)上放了盤(pán)，但線(xiàn)上客戶(hù)形形色色，房源眾多容易淹沒(méi)在眾多房源當(dāng)中，很多潛在租客一掃而過(guò)，想要找到目標(biāo)租客如同大海撈針。
然而，即便寫(xiě)字樓業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了升級(jí)改造，但由于空置周期也因越來(lái)越長(zhǎng)，空置的成本越來(lái)越高，以上傳統(tǒng)的去化渠道也為業(yè)主盤(pán)活資產(chǎn)設(shè)下重重障礙。因此，吉辦托管會(huì)采用線(xiàn)上+線(xiàn)下運(yùn)營(yíng)式招商的方式為項(xiàng)目盤(pán)活去化渠道。
在線(xiàn)下，吉辦托管擁有2000+中介合伙機(jī)構(gòu)、通過(guò)完善的傭金政策制度、通過(guò)跨區(qū)聯(lián)動(dòng)推盤(pán)，打破區(qū)域性的局限。以自建線(xiàn)下龐大的招商團(tuán)隊(duì)，以豐富的企業(yè)級(jí)服務(wù)資源，迅速匹配客戶(hù)選址需求。
在線(xiàn)上，吉辦托管聚合眾多知名商辦選址平臺(tái)放盤(pán)渠道，同時(shí)還有助線(xiàn)上新媒體工具，利用網(wǎng)絡(luò)宣傳優(yōu)勢(shì)，自建新媒體矩陣，包括線(xiàn)上吉辦選址、線(xiàn)上直播抖音、頭條號(hào)等，為項(xiàng)目以點(diǎn)帶面，呈輻射式宣傳，提高項(xiàng)目宣傳觸達(dá)率。以此來(lái)幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全渠道精準(zhǔn)引流獲客，盤(pán)活去化渠道。
三、盤(pán)活日常運(yùn)營(yíng)管理
通過(guò)運(yùn)營(yíng)式招商引入與項(xiàng)目匹配的優(yōu)質(zhì)租客后，如何將這些優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)長(zhǎng)期穩(wěn)定地留在你的項(xiàng)目?jī)?nèi)才是一道難題，如果還按照早期的粗放式運(yùn)營(yíng)管理肯定行不通的。
早期的寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理方式大多停留在粗放式階段，較多的只是做簡(jiǎn)單的收租、抄水電、清潔管理等工作，例如：廠房改寫(xiě)字樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)樓宇運(yùn)營(yíng)人員不具備專(zhuān)業(yè)的商辦運(yùn)營(yíng)管理能力，僅聘請(qǐng)一兩個(gè)保安當(dāng)門(mén)衛(wèi)并兼顧監(jiān)管工作，沒(méi)有任何租客企業(yè)服務(wù)可言。
或者一些自持整棟或幾層的寫(xiě)字樓業(yè)主，除了自用辦公以外，將整層的物業(yè)對(duì)外出租，然而“家大業(yè)大”的樓宇運(yùn)營(yíng)方，都因?qū)徟鞒虖?fù)雜、耗時(shí)長(zhǎng)，效率低、導(dǎo)致人駐的企業(yè)租戶(hù)提出訴求無(wú)法得到及時(shí)的解決，讓企業(yè)租戶(hù)體感非常差，導(dǎo)致租戶(hù)流失率高。
那么，早期的粗放式運(yùn)營(yíng)已無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前租戶(hù)對(duì)空間的需求變化，使得租戶(hù)流失率飆升，寫(xiě)字樓業(yè)主們/運(yùn)營(yíng)者該如何盤(pán)活日常運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)呢？從吉辦托管日常運(yùn)營(yíng)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)與眾多服務(wù)案例中，涉及以下兩大要點(diǎn)：
①與租戶(hù)關(guān)系的建立：每一個(gè)企業(yè)租戶(hù)在入駐以后，租戶(hù)對(duì)于整個(gè)空間的第一感受非常重要。因此吉辦托管為了讓入駐企業(yè)體驗(yàn)更貼心的人性化服務(wù)，專(zhuān)門(mén)成立了運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員部門(mén)，以企業(yè)需求為根本，每個(gè)企業(yè)都配置運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的貼心服務(wù)，幫助入駐企業(yè)租戶(hù)有效“減負(fù)”，提升企業(yè)辦公效率，幫助寫(xiě)字樓業(yè)主與入駐企業(yè)建立了良好的關(guān)系。
�、谧龊萌粘Ｑ膊�，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決：對(duì)于租戶(hù)而言，日常辦公出現(xiàn)問(wèn)題是難免的，運(yùn)營(yíng)人員如能做到第一時(shí)間響應(yīng)，能夠給租戶(hù)迅速提升安全感。例如，吉辦托管運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員在一次日常巡場(chǎng)的過(guò)程中，走到這家在我們空間租了較大面積的企業(yè)，得知其財(cái)務(wù)室空調(diào)漏水的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)不僅電腦被淋濕，硬盤(pán)也受了潮造成數(shù)據(jù)丟失，紙質(zhì)文件資料也受了連累，當(dāng)時(shí)客戶(hù)的情緒比較激動(dòng)，運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員當(dāng)時(shí)即可極速響應(yīng)、主動(dòng)承擔(dān)解決，一邊安撫一邊想對(duì)策。財(cái)務(wù)室的所有資料都是十分重要的，如果不能保全修復(fù)，那都是不可逆的損失。然而，正因運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，快速解決問(wèn)題，最終使得租戶(hù)滿(mǎn)意度大大提升，而滿(mǎn)意度的提升更有助于商辦樓宇的價(jià)值提升。
因此，吉辦托管認(rèn)為想要盤(pán)活盤(pán)活日常運(yùn)營(yíng)管理，只有打破原有“只有空間，沒(méi)有服務(wù)”的局面，重視租戶(hù)的感受，并且加強(qiáng)與日常與租戶(hù)關(guān)系的維護(hù)，提升租戶(hù)黏性，租戶(hù)的忠誠(chéng)度相應(yīng)也得到提高，進(jìn)而才可以提高租金回報(bào)率，確保項(xiàng)目保值、增值。
四 、物業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活項(xiàng)目案例
吉辦托管深耕商辦服務(wù)領(lǐng)域，已先后服務(wù)于“明華國(guó)際會(huì)議中心、雅芳婷工業(yè)區(qū)、南山海岸城東/西座、田廈金牛廣場(chǎng)、萬(wàn)和制藥產(chǎn)業(yè)園、卓越寶中時(shí)代廣場(chǎng)、卓越前海壹號(hào)、科苑園西工業(yè)區(qū)、萬(wàn)駿經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)、南油第四工業(yè)區(qū)” 等多項(xiàng)目，已為深圳眾多寫(xiě)字樓業(yè)權(quán)人提供商辦資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，采用線(xiàn)上智慧管理加線(xiàn)下專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的第三方資管服務(wù)系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
其中，位于南山區(qū)的萬(wàn)和醫(yī)藥園區(qū)項(xiàng)目，自從項(xiàng)目委托吉辦托管整體改造完成后，物業(yè)得以升級(jí)，資產(chǎn)價(jià)值得以提升，將南山萬(wàn)和醫(yī)藥園區(qū)項(xiàng)目租金收益從托管前80萬(wàn)提升至130萬(wàn)，將租戶(hù)到期續(xù)租率從3成提升至7成。
同時(shí)，通過(guò)改善運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)租客進(jìn)行優(yōu)化、篩選，物業(yè)可更穩(wěn)健的發(fā)展。形象及品質(zhì)的提升同時(shí)帶動(dòng)租金的上漲，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。取得這樣的成績(jī)，離不開(kāi)吉辦托管一系列專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理和優(yōu)化方案。
未來(lái)，吉辦托管將持續(xù)深耕商辦服務(wù)領(lǐng)域，專(zhuān)注于整層/整棟寫(xiě)字樓及廠改寫(xiě)等商辦資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)，采用線(xiàn)上智慧管理加線(xiàn)下專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的第三方資管服務(wù)系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
