實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，需要多方共同參與，為了協(xié)助行業(yè)拓展可持續(xù)發(fā)展管理思路，轉(zhuǎn)變管理思維、統(tǒng)一管理意識，BOMA邀請業(yè)主方、管理方、租戶、供應商推出"如何通過可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)資產(chǎn)價值創(chuàng)造"專題論壇。

　　論壇中業(yè)主方、管理方、租戶、供應商嘉賓討論了"業(yè)主對推動可持續(xù)發(fā)展的根本作用"、"專業(yè)管理人才培養(yǎng)的重要性"、"節(jié)能環(huán)保解決方案與資產(chǎn)價值"、"租戶參與機制與規(guī)范"、"政府的支持"等問題，同時在專題演講中分享了租戶需求、支持資源、可持續(xù)發(fā)展管理經(jīng)驗等內(nèi)容。

下面將帶大家回顧北京、上海兩場專題內(nèi)容要點

特邀嘉賓發(fā)言

資料派發(fā)

　　嘉賓專訪

　　業(yè)主/管理方/租戶/供應商如何看待可持續(xù)發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)

　　論壇開始前，北京、上海嘉賓分別就"可持續(xù)發(fā)展機遇挑戰(zhàn)"、"運營成本與費用"、"商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)碳中和的措施"、"租戶在可持續(xù)發(fā)展中的角色"等問題接受了地產(chǎn)媒體的采訪。

　　· 北 京 場 ·

　　Q1. 中信大廈作為超高層項目，與一般樓宇比較，運營管理有其復雜性。那么在可持續(xù)發(fā)展的應用實踐上，是不是也會有更多不一樣的考量？單體建筑運營如何實現(xiàn)碳中和？實現(xiàn)碳中和運營使用了哪些方式，遇到哪些困難，投資多少？

　　中信和業(yè)投資有限公司董事 副總經(jīng)理、博士 羅能鈞先生 在中信大廈的設計、施工、運營全過程中始終秉承綠色低碳理念，獲得全國建筑業(yè)綠色施工示范工程、三星級綠色建筑設計標識、LEED金級、WELL鉑金（Z7區(qū)）、三星級綠色建筑運行標識認證，中信大廈的綠色實踐得到了行業(yè)的高度認可。對于國家提出的碳達峰和碳中和計劃，我們也對大廈可持續(xù)發(fā)展進行了評估和測算，以滿租為標準，我們預計在2024年做到碳達峰。二氧化碳排放量中，電能是最大一部分，中信大廈將通過精細化能源管理、節(jié)能改造、需求側(cè)減量、提高直購電綠電比例、能源替代、熱回收、廢水二次利用以及生物固碳等方式，力爭于2050年實現(xiàn)"碳中和"目標。同時中信大廈在設備設施和建筑健康方面也會做一系列資本計劃，支持大廈的可持續(xù)發(fā)展和保值增值。

　　Q2. 眾所周知，在經(jīng)歷了突發(fā)疫情、極端氣候變化，全球都在關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，中國計劃在2030年達到碳峰值，2060年實現(xiàn)碳中和，作為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主方、管理方、專業(yè)服務商，您如何看待可持續(xù)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)？(各方)如何考量增量成本？

　　BOMA中國執(zhí)行董事 Dominic Lau先生可持續(xù)發(fā)展是一場馬拉松，國內(nèi)商業(yè)樓宇不缺少先進的硬件，最大的挑戰(zhàn)是如何通過提升管理人員的專業(yè)能力，使硬件的效率最大發(fā)揮，保障建筑長久的節(jié)能環(huán)保潛力。

　　BOMA元老 BOMA培訓與發(fā)展委員會主席 蕭惠君女士我認為首先要從觀念上明確什么是可持續(xù)發(fā)展，節(jié)能只是可持續(xù)發(fā)展的一方面，還有建筑綠色、健康、環(huán)保。最重要的是人的觀念，這里就要強調(diào)專業(yè)的培訓，設備設施沒有專業(yè)的維護保養(yǎng)也無法充分節(jié)能；另一方面是讓我們的下一代從小接受可持續(xù)理念，逐漸培養(yǎng)節(jié)能環(huán)保自覺性和意識。

　　Q3. 看過您之前發(fā)表的一些對"碳中和"與零碳發(fā)展的觀點，建筑行業(yè)占全球二氧化碳排放的近40%，您作為租戶代表，能否談一下如何推動建筑、商業(yè)地產(chǎn)等實現(xiàn)碳中和？

　　落基山研究所常務董事兼北京首席代表 李婷女士我們要做好整個建筑行業(yè)的碳中和工作，包括建造管理得當，運營效率持續(xù)提高，行業(yè)要對這兩個環(huán)節(jié)有清晰的認識。歸結(jié)起來有三點：需求減量、超高能效、能源替代。第一、比如自然采光、自然通風、控制建筑用材、建筑外圍結(jié)構(gòu)維護都能做到需求減量；第二、設備設施運營管理、調(diào)試都有助實現(xiàn)超高能效；第三、各種熱泵、生物質(zhì)發(fā)電、最大限度利用可再生能源和余熱余冷都是能源替代的方式。

　　Q4. 物業(yè)管理者處于業(yè)主方和租戶方的中間端，既要對業(yè)主方負責，又要為租戶做好服務。在面對租戶提出的、超出樓宇既有軟硬件的服務需求時，管理方應該怎么處理？管理方應該如何在樓宇運營管理過程中協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶方建立可持續(xù)發(fā)展協(xié)作關(guān)系？

　　北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司不動產(chǎn)管理部華北區(qū)負責人 周業(yè)輝先生這是一個很現(xiàn)實的問題，結(jié)合BOMA的培訓理論，我們也積累了一些經(jīng)驗去面對這一挑戰(zhàn)。作為管理方，我們每年會對北京的30多個項目進行能源效能評估，將數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)整體分析，據(jù)此指導提升。節(jié)能舒適方面實施再調(diào)試，爭取業(yè)主資本支持，請專業(yè)第三方進行樓宇評估，再制定計劃，達到節(jié)能目的，總之就是積極去面對問題。其實，業(yè)主或開發(fā)商非常認同綠色理念，他們的認知要先于租戶，作為管理者就是要引導租戶做好能源管控，通過活動和教育提升租戶意識，做到多方目標一致推進節(jié)能降耗工作。

　　Q5. 智能建筑對促進可持續(xù)發(fā)展的作用還有待發(fā)揮，您怎樣理解能源管理智能化對資產(chǎn)ESG績效、業(yè)主資產(chǎn)價值的意義？

　　深圳市能效通智慧科技有限公司助理總裁兼華北區(qū)總經(jīng)理 李文帥先生

　　我們對ESG進行了歸類，主要評判企業(yè)的運行效率、運營應變能力、環(huán)境與合規(guī)，而能源管理在這三方面的績效都可以得到體現(xiàn)。第一、能源管理可以提高資產(chǎn)價值；第二、在應變能力方面，能源效率可以提升租戶滿意度；第三、能源管理的核心是幫助企業(yè)達到碳中和，幫助客戶節(jié)能降耗，進而贏得政府補貼支持。有些企業(yè)可以獲得30%的補貼。對融資需求而言，截至2020年，國內(nèi)針對ESG的基金共有138支，金額高達1400億人民幣，這些資本會流向哪里？企業(yè)ESG績效良好，代表穩(wěn)定收益，我們相信能源管理水平?jīng)Q定資管水平，以及資本的流向。

　　· 上 海 場 ·

　　Q1. 眾所周知，在經(jīng)歷了突發(fā)疫情、極端氣候變化，全球都在關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，中國計劃在2030年達到碳峰值，2060年實現(xiàn)碳中和，作為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主方，您如何看待可持續(xù)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)？

　　上海中心大廈建設發(fā)展有限公司總經(jīng)理 顧建平先生說到建筑可持續(xù)發(fā)展，業(yè)主擔當非常關(guān)鍵的角色。上海中心早期規(guī)劃時，就提出節(jié)能環(huán)保要求，設定綠色建筑標 準，付出了大量投入。進入使用階段，我們依然堅持綠建的運營標準，建筑可節(jié)省 20%的綜合能耗，雖然前期投入較大，但后期回 報也很可觀。業(yè)主需要有這樣的思維方式，兼顧短期投資和長遠社會責任。另外樓宇建成后，運營維護是長 期的工作，不僅是降低能耗、節(jié)省成本，而是要幾十上百年的運營下去。

　　Q2. 作為超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，在碳中和大趨勢中面臨哪些壓力？未來項目方準備如何去做？

　　上海中心大廈建設發(fā)展有限公司總經(jīng)理 顧建平先生作為超大體量建筑，上海中心大廈達到兩個綠色認證的最高等級，對我們來講，新的挑戰(zhàn)是如何做到更好。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展不只是業(yè)主方和管理方的責任，應該是一個生態(tài)圈，所有相關(guān)群體都應有同樣的理念，否則無 法實現(xiàn)。另外，重視教育與培訓，每個員工、供應商都要做，使他們達到行動上的自覺，而非被迫去做。可持續(xù)發(fā)展需要人力物力的投入，否則很難推進工作。每個企業(yè)都要從自身做起，這樣全社會節(jié)能環(huán)保目標才可能實現(xiàn)。

　　Q3. 關(guān)于中國建筑可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀、租戶選址傾向、未來行業(yè)發(fā)展趨勢，您覺得未來幾年商業(yè)地產(chǎn)能達成怎樣的可持續(xù)目標？

　　仲量聯(lián)行物業(yè)與資產(chǎn)管理部中國區(qū)業(yè)務發(fā)展總監(jiān)暨華東及華中區(qū)負責人 張啟威先生2060年碳中和是一個開放命題，把具體怎么實施的權(quán)利給到社會，讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，這個節(jié)點最重要的事情是教育，用最短的時間達到社會共識，找到基點，才可能推動社會變革，收獲預期效果。以BOMA國際標準為例，現(xiàn)在開放給行業(yè)下載學習，然而企業(yè)與從業(yè)者有沒有真正推進的動力，可持續(xù)發(fā)展同樣需要一個理由推進下去。目前大環(huán)境，租戶有主動選擇權(quán)，有能力要求租金之外的更多事情，作為管理方，希望看到來自業(yè)主和租戶方的更大推動力，讓運營方能更好的配合執(zhí)行。

　　Q4. 商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型，離不開智能化和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。作為相關(guān)技術(shù)的供應方，您能夠從哪些方面幫助商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為商業(yè)地產(chǎn)所作的節(jié)能減排行為，在未來的碳交易市場，是否能夠有相應認證？

　　天津安捷物聯(lián)科技股份有限公司產(chǎn)品生態(tài)部總經(jīng)理 王坤 作為物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)服務商，可持續(xù)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)并存，新商業(yè)模式逐漸完善，可持續(xù)發(fā)展必然會帶來產(chǎn)業(yè)的變革與新商業(yè)模式的創(chuàng)新，安捷從三方面為業(yè)主資產(chǎn)價值目標而努力：第一是優(yōu)化運行方式，通過無人化、設備設施優(yōu)化等運行方式，能夠為用戶節(jié)省大量的運營費用；第二是節(jié)能，通過人工智能實現(xiàn)用能的精準匹配，達到用能效率最優(yōu)的同時，提高精細化管理水平，提高用戶體驗；第三是幫助用戶做更加精準的運營，在規(guī)劃階段即可介入，結(jié)合周邊情況做大數(shù)據(jù)分析，提高后期運營效率。在認證方面，目前針對建筑的能耗有許多相關(guān)國家標準，安捷與這些國家標準進行了深度的結(jié)合，并融入了平臺的實際管理當中。

　　Q5. 水是有價值的資源，關(guān)系到樓宇正常運營、用戶安全、成本支出，您如何統(tǒng)籌水管理的解決方案？

　　納爾科（中國）環(huán)保技術(shù)服務有限公司高級市場經(jīng)理 姚炳佳先生水相當于人體的血液，不僅負責樓宇的新陳代謝，也關(guān)乎能源的使用，樓宇中40%的能耗來自于空調(diào)，空調(diào)冷凝、暖氣的熱能，都是通過水來傳遞，水健康樓宇才會健康，租戶才會健康。水影響到樓宇整體壽命和租戶的滿意度，通過提高水傳遞能源的效率，可以節(jié)省10%的能耗。關(guān)于健康，新冠疫情讓大家認識到建筑環(huán)境健康的重要性，納爾科還關(guān)注其他水生病菌的治理，2020年和BOMA發(fā)布了《制定水管理項目-減少建筑內(nèi)軍團菌增殖和傳播》國際標準。總之，認識到水的價值，才能做好水管理這項高投資回報的項目。

　　專題演講

　　商業(yè)地產(chǎn)如何通過可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造資產(chǎn)價值

　　企業(yè)租戶如何看待可持續(xù)發(fā)展？

　　租戶是建筑可持續(xù)發(fā)展的重要相關(guān)方，建筑內(nèi)70%租區(qū)由租戶負責，租區(qū)很大程度上決定建筑是否能全面可持續(xù)發(fā)展。如何是規(guī)范租戶行為，讓租戶參與到節(jié)能環(huán)保計劃中？論壇現(xiàn)場 落基山研究所 常務董事兼北京首席代表 李婷女士 結(jié)合美國實踐案例，分享綠色租賃的節(jié)能成效與應用方式。此外，關(guān)于租戶對可持續(xù)發(fā)展的需求，以及業(yè)主租戶雙方如何更好配合的問題，馬溯建筑設計咨詢（上海）有限公司 項目總監(jiān) 徐圣杰 從綠色設計、可持續(xù)發(fā)展空間展望等角度給出了建議。

　　可持續(xù)發(fā)展對資產(chǎn)價值的重要性？

　　建筑可持續(xù)發(fā)展對資產(chǎn)價值提升、融資競爭力都有十分重要的意義。中國商業(yè)地產(chǎn)運營管理現(xiàn)狀有待進一步提升，作為管理團隊如何找到落實可持續(xù)發(fā)展的方向？參考怎樣的標準？有哪些資源支持？對此，北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司 不動產(chǎn)管理部華北區(qū)負責人 周業(yè)輝；仲量聯(lián)行物業(yè)與資產(chǎn)管理部中國區(qū)業(yè)務發(fā)展總監(jiān)暨華東及華中區(qū)負責人 張啟威 結(jié)合國際標準落地實踐案例，從管理方角度分享可持續(xù)發(fā)展的國際標準資源與管理體系。

　　案例分享-國際可持續(xù)發(fā)展運營管理的落地實踐

　　面對可持續(xù)發(fā)展這一嶄新話題，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在參考國際地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗的同時，還要不斷實踐并量化成果，逐步建立并推廣本土可持續(xù)發(fā)展典型項目。目前，國內(nèi)部分項目已建立國際標準管理體系，BOMA元老 BOMA培訓與發(fā)展委員會主席 蕭惠君 女士結(jié)合在北京遠洋光華國際C座、上海虹橋東方國信商務廣場的實踐經(jīng)驗，分享兩大項目在節(jié)能、節(jié)水、廢棄物轉(zhuǎn)化、租戶溝通、供應商管控方面的國際標準落地的心得。

　　結(jié)語

　　商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展不只是節(jié)能，還包括建筑健康、環(huán)保，是從建造到運營的長期的工作，需要培訓人才專業(yè)能力，發(fā)揮建筑硬件運營效率與品質(zhì)。業(yè)主方、租戶的推動與支持能夠為管理方、服務商改革帶來更多動力。BOMA作為商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會能夠為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供專業(yè)資源與管理框架支持，滿足資產(chǎn)增值與社會可持續(xù)發(fā)展的雙重需求。

BOMA可持續(xù)發(fā)展支持資源