輕資產(chǎn)企業(yè)觀察——朗詩(shī)綠色地產(chǎn)

　　日前，長(zhǎng)達(dá)5天的成都首批集中土拍結(jié)束，40宗地全部成交，盡管平均溢價(jià)率僅7.4% ，但“限地價(jià)+限清水房?jī)r(jià)+競(jìng)自持”的全新游戲規(guī)則，再次拷問拿地房企的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力。

　　雙限+自持，房企資金承壓加劇

　　成都本次出讓的40宗地塊全都是“雙限”地，即限制了最高地價(jià)和后期銷售的房?jī)r(jià)。其中，38宗明確有“自持租賃住房面積比例”，自持比例最高達(dá)到59%，而且30年的自持年限，對(duì)房企的資金生命線是個(gè)巨大的考驗(yàn)。

　　成都土拍并不是特例。首批集中供地的22個(gè)重點(diǎn)城市中，已有20個(gè)城市完成了首次集中土拍，熱門城市的土拍競(jìng)價(jià)異常激烈。在北京、杭州、南京等城市，地塊頻頻被拍至封頂價(jià)，最后通過(guò)競(jìng)配建、競(jìng)自持和搖號(hào)等方式確定土地歸屬，不少地塊自持比例超過(guò)20%，幾乎所有開發(fā)商都聲稱“不賺錢”。

　　在三道紅線及融資環(huán)境持續(xù)收緊的大環(huán)境下，一年僅三次集中供地，配合雙限價(jià)和高自持率等嚴(yán)格的出讓條件，讓房企拿地的資金壓力激增。尤其是中小房企，要么選擇聯(lián)合拿地，要么只能放棄機(jī)會(huì)、面臨更高的機(jī)會(huì)成本。

　　輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，朗詩(shī)地產(chǎn)從容應(yīng)對(duì)

　　當(dāng)其他中小房企面臨資金壓力，朗詩(shī)地產(chǎn)卻加快了拓展步伐。

　　據(jù)了解，朗詩(shī)地產(chǎn)近期在重慶、天津的首批集中土拍市場(chǎng)獲取了兩宗地塊，同時(shí)還通過(guò)委托代建模式獲取/鎖定新增貨值約300億，大多在朗詩(shī)重點(diǎn)布局的長(zhǎng)三角、西南和華南地區(qū)，如蘇州、成都、中山等。

　　能快速落子多個(gè)重點(diǎn)城市，而且能保持資金充裕、流轉(zhuǎn)健康，主要得益于朗詩(shī)地產(chǎn)獨(dú)特的輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)模式。

　　朗詩(shī)地產(chǎn)自2014年啟動(dòng)“產(chǎn)品差異化、輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)、收益多樣化”的轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略，通過(guò)合作開發(fā)、小股操盤、委托代建等方式獲取優(yōu)質(zhì)地塊，項(xiàng)目平均權(quán)益比例約在30%。從朗詩(shī)綠色地產(chǎn)（00106.HK）近三年的財(cái)報(bào)看，其財(cái)務(wù)指標(biāo)常年優(yōu)于行業(yè)平均水平：2018年末，該公司的凈負(fù)債率為34%，2019年末凈負(fù)債率低于50%，2020年凈負(fù)債率僅有26%，現(xiàn)金短債比6.1倍，資金流動(dòng)性充裕。

　　更重要的是，朗詩(shī)地產(chǎn)通過(guò)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)模式，開拓了更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如操盤服務(wù)、投融資服務(wù)、營(yíng)銷服務(wù)、工程服務(wù)等，合作方式更加靈活多樣，收入也變得更加多樣化。目前，朗詩(shī)地產(chǎn)的收入除了股權(quán)對(duì)應(yīng)的投資收入外，同時(shí)還有開發(fā)服務(wù)費(fèi)用、產(chǎn)品整合費(fèi)用、項(xiàng)目超益分成等收入來(lái)源，2020年其項(xiàng)目開發(fā)及管理服務(wù)的毛利率約40%，而百?gòu)?qiáng)房企2020年地產(chǎn)開發(fā)平均毛利率約為26.2%。朗詩(shī)綠色地產(chǎn)也因此蟬聯(lián)“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效10強(qiáng)”、“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司風(fēng)險(xiǎn)控制5強(qiáng)”等榮譽(yù)。

　　據(jù)了解，朗詩(shī)地產(chǎn)下半年還將大力拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，預(yù)期2021年集團(tuán)的核心凈利潤(rùn)中，有一半以上來(lái)自委托開發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　把控投資節(jié)奏，深化城市群布局

　　中指院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，拿地金額TOP3的城市群依次為長(zhǎng)三角、粵港澳和中西部。融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地等頭部房企在多個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)力，積極戰(zhàn)略布局。

　　十四五期間，我國(guó)將繼續(xù)推進(jìn)以中心城市引領(lǐng)城市群的發(fā)展模式，在城市群建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的雙重利好下，人口、土地及資金等關(guān)鍵資源將加速向城市群和中心城市聚集，城市分化將進(jìn)一步加劇。這將考驗(yàn)房企的眼光和把控投資節(jié)奏的能力。

　　朗詩(shī)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)田明在今年的綠建大會(huì)接受媒體專訪時(shí)表示，朗詩(shī)重點(diǎn)關(guān)注了國(guó)內(nèi)33個(gè)城市，包括“兩集中”政策相關(guān)的22個(gè)城市。未來(lái)將綜合考慮目前的布局、城市的人口走向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展各方面，擇機(jī)進(jìn)入新城市。