2021年，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，距今已逾四年�！胺孔〔怀础笔敲耖g智慧對(duì)房地產(chǎn)政策的高度領(lǐng)悟和概括。
房子的問題牽涉面甚廣，歷年政府工作報(bào)告都會(huì)作為一項(xiàng)重要工作進(jìn)行部署，側(cè)重點(diǎn)雖然有差異，但目標(biāo)只有一個(gè)，就是“讓全體人民住有所居”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年的政府工作報(bào)告?zhèn)戎攸c(diǎn)是“保障好群眾住房需求”，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期之后，直指當(dāng)前住房市場(chǎng)最突出的問題并提出了解決思路：解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
堅(jiān)持“房住不炒”定位逾四年來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制所含內(nèi)容愈加豐滿且接地氣，金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等接連出招，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)梯級(jí)下降。當(dāng)前，“房住不炒”的氛圍已成大氣候。
結(jié)合政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展給出的最新精神，采訪代表、委員、業(yè)界專家、企業(yè)等，從房貸、土地、房地產(chǎn)稅、房企、住房租賃、住房中介等六方面為解決新市民、青年人住房難建言獻(xiàn)策。
從限貸到“房貸集管”
炒房被“精準(zhǔn)打擊”
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，信貸手段被廣泛使用且功效強(qiáng)大，從最開始的限貸到現(xiàn)在的房貸集管，“精準(zhǔn)度”越來越高。比如今年上海出臺(tái)的“121新政”就讓樓市恢復(fù)常態(tài)，其中“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策”的三招對(duì)炒房極具殺傷力，包括實(shí)施好房貸集管，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊房貸；加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度；嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
對(duì)于信貸手段在樓市調(diào)控中的作用，全國政協(xié)委員，畢馬威中國前副主席、華南區(qū)首席合伙人龔永德表示，目前國家靈活運(yùn)用多樣化的調(diào)控手段，如引入信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，可以從根本上穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的穩(wěn)健性，利于打造各地差異化的調(diào)控政策，進(jìn)一步落實(shí)市場(chǎng)長效發(fā)展。例如，“房貸集管”出臺(tái)后，各地也相繼下發(fā)了“房貸集管”的地方性細(xì)則。此政策對(duì)于不同檔次的銀行貸款明確了貸款集中度上限，也體現(xiàn)了對(duì)‘因城施策’、‘一城一策’房地產(chǎn)調(diào)控政策的貫徹與落實(shí)，有助于各地銀行靈活執(zhí)行中央房貸政策�，F(xiàn)階段樓市調(diào)控以行政與經(jīng)濟(jì)手段共存，調(diào)控力度有所升級(jí)，利于有效優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、平衡供需關(guān)系、促進(jìn)行業(yè)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。
龔永德表示，過去對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控以行政手段為主，如限購、限貸等。從商品住宅均價(jià)、成交價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)來看，樓市調(diào)控立竿見影，一定程度上緩解了樓市“過熱”，優(yōu)化了供應(yīng)結(jié)構(gòu)并維持了市場(chǎng)的良好秩序。但同時(shí)，以行政為主的調(diào)控手段也存在一定的限制性，僅可作為短期調(diào)控手段。
目前我國的住房金融制度主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月份發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》中明確提出，改革住房公積金制度。
龔永德認(rèn)為，一直以來我國的公積金制度存在金融化程度低，無“用武之地”；而另一方面，繳納公積金的職工卻存在貸款難的問題。在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，實(shí)行公積金制度改革刻不容緩。但是否應(yīng)該以住房銀行模式取代公積金模式，仍然需要結(jié)合我國國情和居民購房需求，具體問題具體分析。
對(duì)房貸的嚴(yán)格管理，一方面“精準(zhǔn)打擊”了炒房，另一方面也有助于化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)�！拔覀兿嘈�，房地產(chǎn)的問題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)�！�3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速。
重點(diǎn)城市一年只賣三次地
穩(wěn)房?jī)r(jià)從源頭抓起
“增加土地供應(yīng)”是今年政府工作報(bào)告中提出的增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給的辦法之一。
“住房土地制度的變革是房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的組成部分，也是長效機(jī)制的重要骨架�！必悮ぱ芯吭菏紫袌�(chǎng)分析師許小樂表示，“在大城市新市民住房問題突出的現(xiàn)狀下，未來土地的供應(yīng)要與城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供應(yīng)�！�
近期熱議的重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”制正試圖切斷資金與土地的正反饋，降低地方對(duì)土地財(cái)政、土地金融的依賴，重塑市場(chǎng)格局�！皟杉小焙�(jiǎn)單來說就是：核心一線、二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。
“將以往零散出讓的涓涓細(xì)流變成集中出讓的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地順序的無法繼續(xù)，集中供地必然會(huì)帶來項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力�！蓖哐芯吭悍治鰩煼接聒P表示，此外，在市場(chǎng)周期正常格局下，部分房企將轉(zhuǎn)移陣地，將不集中出讓土地的三線、四線城市作為投資的補(bǔ)充，引導(dǎo)各線城市房地產(chǎn)均衡發(fā)展。
“‘兩集中’土地出讓模式是‘上冰袋物理降溫’，核心是資源配置問題，仍需從構(gòu)建長效機(jī)制方面去完善，從市場(chǎng)角度去配置土地資源，在很多細(xì)節(jié)上下功夫。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志表示，要提高市場(chǎng)信息透明度，比如說哪塊土地收儲(chǔ)競(jìng)拍時(shí)，土地收益是多少，對(duì)周邊會(huì)產(chǎn)生什么影響，細(xì)節(jié)透明化，算好賬再去定地價(jià)，這樣想拿的開發(fā)商就會(huì)想清楚，引導(dǎo)地價(jià)回歸理性。
“在土地長效機(jī)制方面，應(yīng)該明確城市土地資源的稀缺性，‘優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)’是市場(chǎng)規(guī)律，因此在城市規(guī)劃方面盡量考慮公共資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃在空間上的均衡性，才能從一定程度上解決由于資源過于集中帶來的‘地王’問題�！必悮ぱ芯吭焊呒�(jí)分析師潘浩表示，集中出讓讓土地市場(chǎng)從價(jià)高者得、贏者通吃變成“雨露均沾”，打破頭部開發(fā)商壟斷的格局，其影響不亞于招拍掛制度，但同時(shí)也建議各城市錯(cuò)開出讓時(shí)間，合理安排節(jié)奏，避免“趕大集”式的集中搶購。
總體而言，“國家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是進(jìn)入長效機(jī)制調(diào)控階段。20多年的商品房發(fā)展史，我們經(jīng)歷了從供需端調(diào)控——融資端調(diào)控——如今長效機(jī)制建立的階段�！狈接聒P表示，隨著土地端和金融端長效機(jī)制的建立，意味著房地產(chǎn)源頭上的長效機(jī)制就建立了，理論上從源頭上控制地價(jià)，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意義重大。
房地產(chǎn)稅缺席報(bào)告兩年
最強(qiáng)杠桿威力不減
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)稅就是調(diào)控的最強(qiáng)杠桿。
2019年的政府工作報(bào)告，未提“房住不炒”，但將2018年提出的“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”調(diào)整為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，引發(fā)了各界的熱議。2020年和今年的政府工作報(bào)告未提房地產(chǎn)稅的事情。
“稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響，更好的使用稅收政策工具可以更加精準(zhǔn)、有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。”龔永德對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，我國目前和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種其實(shí)有很多，例如契稅、個(gè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅也可能成為一個(gè)有力的調(diào)控工具。
去年5月份發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》中提出，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
同年11月，財(cái)政部部長劉昆在《<中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議>輔導(dǎo)讀本》中撰寫了《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文，詳解“十四五”時(shí)期財(cái)稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時(shí)提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。
“我認(rèn)為目前亟須對(duì)各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調(diào)控政策�！饼徲赖陆ㄗh，未來房地產(chǎn)稅的實(shí)施，應(yīng)該根據(jù)房屋持有時(shí)間、家庭總共持有套數(shù)等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
目前我國征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)是上海和重慶兩地。
“三道紅線”建防火墻
促進(jìn)房企穩(wěn)發(fā)展
雖然政府工作報(bào)告中并未對(duì)房企提出要求，但落實(shí)“保障好群眾住房需求”的要求，需要房企這個(gè)重要的供給側(cè)做出改變。房企現(xiàn)在需要做的一項(xiàng)重要工作就是滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求，走出健康穩(wěn)健有序發(fā)展的新路子。房企穩(wěn)，樓市供應(yīng)就穩(wěn)，解決新市民青年人住房難的問題也就有了有的放矢的基礎(chǔ)。
從商品房30年發(fā)展史來看，“股票、債券成為融資工具后，1993年‘終止房地產(chǎn)上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)’是首次針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的調(diào)控�！必悮ぱ芯吭焊呒�(jí)分析師潘浩表示，此后歷經(jīng)以房拉動(dòng)內(nèi)需、房地產(chǎn)金融逐步規(guī)范、強(qiáng)化個(gè)貸管理、購地資金監(jiān)管收緊、房地產(chǎn)金融審慎等幾個(gè)階段，直至目前的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策都有長效機(jī)制的特征，為房企劃定了可操作的空間邊界。
不得不說，從誕生到年銷售額突破6000億元花了不到30年的企業(yè)少有，年銷售額17萬億元的行業(yè)也少有，這都出自中國的房地產(chǎn)行業(yè)，但迅猛發(fā)展的背后，也滋生了一些行業(yè)亂象。比如房企持續(xù)加杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，部分房企經(jīng)營性現(xiàn)金流無法覆蓋支出，解決這些潛在的行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)甚至系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已刻不容緩。
“2016年至今，我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策調(diào)控力度不斷加大，逐步由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向去杠桿。”同策研究院分析師陳朦朦表示，直至設(shè)置“三道紅線”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管程度拉升至又一新高度，更強(qiáng)的降杠桿階段全面開啟。從調(diào)整路徑來看，從土地款、商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目等資金來源受限，到更多流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金開始受到監(jiān)管，再到非標(biāo)融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融貸款比例，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，凸顯了國家堅(jiān)定房住不炒的決心。
但是，房企的合理融資并未受到限制，陳朦朦強(qiáng)調(diào)道，國家真正打擊的是“違規(guī)金融操作”，對(duì)于利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的合理杠桿行為，并未進(jìn)行過多壓制。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志表示，對(duì)房企來說，隨著“三道紅線”和各類嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策的落地，依賴過高杠桿融資發(fā)展時(shí)代將結(jié)束，整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)頭部房企集中化，小房企逐漸出場(chǎng)的格局。
“‘三道紅線’是‘樓市防火墻’的進(jìn)一步表現(xiàn)，短期內(nèi)可避免資金流入高負(fù)債房企（一般是高周轉(zhuǎn)企業(yè)），客觀上為房企投資降速，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)�！标愲硎�，未來，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與監(jiān)管將會(huì)持續(xù)。
規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
讓剛需有房住
今年政府工作報(bào)告在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的同時(shí)，明確提出要解決好大城市住房突出問題，措施就是切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)。
全國人大代表、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林認(rèn)為，政府工作報(bào)告提出增加住房供給、發(fā)展租賃住房的具體措施，對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了方向指導(dǎo)。
隨著去年《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺(tái)，住房租賃立法進(jìn)入了程序之中，通過立法，可以確立國內(nèi)租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場(chǎng)和家庭在租賃住房體系中的角色。2月20日北京市人大常委會(huì)法制辦新聞發(fā)言人王愛聲表示，今年擬安排立法項(xiàng)目五類，共54項(xiàng)，其中包括住房租賃條例。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)目前很大的問題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但又因?yàn)橛惺袌?chǎng)需求的推動(dòng)，后續(xù)依然要大力發(fā)展租賃產(chǎn)業(yè)，租售并舉是必然趨勢(shì)。
隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，過去幾年房屋租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格上漲明顯開始放緩，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租金下調(diào)，這對(duì)于二房東類型的租賃企業(yè)影響非常大，因?yàn)殒i定了業(yè)主轉(zhuǎn)租房源的租金價(jià)格，面對(duì)租金平穩(wěn)甚至下調(diào)情況，“二房東”賺取差價(jià)的難度加大。
張大偉介紹，長租公寓企業(yè)在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過20%，如果計(jì)算二房東之類的同樣模式交易，當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易，這種情況下，對(duì)租賃市場(chǎng)特別是長租公寓市場(chǎng)需要加大監(jiān)管力度。租賃市場(chǎng)亂象的核心是租賃企業(yè)的金融化，租付時(shí)間差出現(xiàn)了資金池，這是立法嚴(yán)禁的行為。
住房租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)在也不僅僅是長租公寓企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，政府提供的廉價(jià)租賃房源、集體土地建設(shè)公寓等，都會(huì)影響租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格和供需預(yù)期。
全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展非常重要，尤其是租賃市場(chǎng)兼具保障“居者有其屋”的重要使命，發(fā)展好租賃市場(chǎng)意義重大。
從野蠻生長到規(guī)范執(zhí)業(yè)
房產(chǎn)中介要做“貼心人”
房產(chǎn)中介是供需兩方的橋梁，但更要成為購房者尤其是剛需的“貼心人”。作為房地產(chǎn)業(yè)的衍生行業(yè)，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷了初期野蠻生長、品牌格局初步形成，以及現(xiàn)階段在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和新冠疫情的影響下，加速向線上化、規(guī)范化、平臺(tái)化、透明化方向發(fā)展的趨勢(shì)。
經(jīng)過幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在我國的二手房市場(chǎng)已經(jīng)具備了相當(dāng)規(guī)模。用龔永德的話來說，就是“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，即從以新房為主導(dǎo)向二手房為主導(dǎo)的階段過渡�！�
龔永德認(rèn)為，二手房市場(chǎng)由于交易信息不對(duì)稱、交易流程復(fù)雜等特點(diǎn)，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求量更大，成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長的巨大驅(qū)動(dòng)力。除此以外，房屋租賃市場(chǎng)由于與二手房同樣有著信息不透明、不對(duì)稱的特征，因此同樣需要專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)提供服務(wù)以尋得滿意的房源。住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)增長是推動(dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的另一動(dòng)力。
“但需要看到的是，中介行業(yè)仍然存在水平參差不齊、管理不規(guī)范、虛假信息等突出問題。作為國家房地產(chǎn)調(diào)控的一部分，應(yīng)該在加強(qiáng)信息披露和市場(chǎng)監(jiān)管、防止市場(chǎng)壟斷等幾個(gè)方面監(jiān)督和引導(dǎo)中介行業(yè)的健康發(fā)展�！饼徲赖卤硎�。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著各地的房產(chǎn)政策越來越細(xì)化，以及居民購房理念從投資向宜居轉(zhuǎn)變，對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)能力提出了更高的要求。房產(chǎn)中介行業(yè)的投訴率一直較高，也說明了消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)能力的不滿。
嚴(yán)躍進(jìn)說：“隨著越來越多互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運(yùn)用，如VR看房等已經(jīng)打破了線下房產(chǎn)中介的固有模式，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易中的價(jià)格和看房?jī)蓚�(gè)重要信息進(jìn)一步公開透明，所以房產(chǎn)中介需要依靠更為專業(yè)的服務(wù)與業(yè)務(wù)能力，提高對(duì)客戶的服務(wù)黏性，進(jìn)而減少交易成本�！�
龔永德認(rèn)為，除引導(dǎo)中介加強(qiáng)自身規(guī)范，發(fā)布真實(shí)房源外，監(jiān)管部門應(yīng)從制度上杜絕行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格采取登記掛牌制度、剔除價(jià)格過高或過低房源等方式，降低虛假房源的產(chǎn)生。對(duì)于信息發(fā)布平臺(tái)來說，要加強(qiáng)平臺(tái)治理和房源審核，建立真房源審核機(jī)制、多重驗(yàn)真機(jī)制等。
“建立國家級(jí)的住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一監(jiān)督、管理、調(diào)控全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防部分城市逐漸形成的中介機(jī)構(gòu)高市場(chǎng)占有率的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競(jìng)爭(zhēng)中來�！饼徲赖陆ㄗh。
貝殼找房董事長左暉表示，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化不僅為行業(yè)帶來了更高的效率，還能創(chuàng)造大量新崗位，甚至催生出“新業(yè)態(tài)”。
來源：證券日?qǐng)?bào)
編 輯：chenhong
