2021年的寫字樓“租戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)” ，房東還能扛多久？
“寫字樓租戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)”在年底愈演愈烈�！爸苓叺淖饨鸷�140元，我就給120元，我的一整層寫字樓8間空了一半。4間空置大半年，每個(gè)月還得倒貼管理費(fèi)，哪怕再低我也要租出去��！”就連項(xiàng)目在南山核心區(qū)域的商辦業(yè)權(quán)人老王都揚(yáng)言。
然而深圳寫字樓降低租金出租已經(jīng)不算什么新鮮事了，即便租金打5折也不算什么。更狠的是，從去年12月份起，甚至還有的商辦業(yè)權(quán)人為了快速出租跟租戶說：“現(xiàn)在簽約，起租日期就按2021年3月份開始”。
還有的商辦業(yè)權(quán)人喊出“全年免租”的口號(hào)，但據(jù)小編了解都是套路。在市場(chǎng)寒冬之下，當(dāng)年商辦業(yè)權(quán)人“收租收到手軟”的景象已是過眼云煙。居高不下的深圳空置率也多次登上熱搜，每一篇報(bào)道的背后都牽動(dòng)著商辦業(yè)權(quán)人的心。
居高不下的寫字樓空置率引起的這場(chǎng)寫字樓租戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，這種“降價(jià)清倉(cāng)”的做法，真的能幫業(yè)權(quán)人及時(shí)止損嗎？
租金打折搶客
是及時(shí)止損還是雪上加霜？
房源空置的時(shí)間越久，倒貼的物業(yè)管理費(fèi)就越來越多的道理我們都懂，“庫(kù)存積壓最好的辦法就是清貨大甩賣”這句話不僅在各位老板的腦海里根深蒂固，而更是在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，成為各商辦業(yè)權(quán)人 “唯一的續(xù)命手段”。但實(shí)際上降價(jià)出租是及時(shí)止損還是雪上加霜？
或許業(yè)權(quán)人老周的案例可以給這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的商辦業(yè)權(quán)人帶來新的思考：
2020年初，老周將一直空置虧損的二房東手中收回整層物業(yè)，12間房源空置了一半，無奈之下也開始大幅度降價(jià)租出。短短2個(gè)月，老周給的傭金從1個(gè)月提至2個(gè)月，上門的租客各種討價(jià)還價(jià)，不止要求租金打折、還要求帶家私、帶裝修還要求免租期3個(gè)月......為了減少空置，老周無奈之下還是“含淚”出租。可萬萬沒有想到，麻煩接踵而來：
1. 原租戶聯(lián)合扯皮，該不該割肉降租？
“隔壁新來的租客，租金比我們低一半，還能有3個(gè)月免租期。我們這些簽的早的老租客也應(yīng)該一視同仁，不能降租我們只能搬走了，現(xiàn)在很多高端寫字樓價(jià)格也很便宜......”新租戶搬進(jìn)來不久，原租戶聯(lián)合一起來一起找老周扯皮。
相信不少商辦業(yè)權(quán)人的心態(tài)與老周一樣，由于空置周期被拉長(zhǎng)，為了及時(shí)止損而不惜成本急切出租。而突破市場(chǎng)底線的租賃策略背后，往往伴隨著求量不求質(zhì)的招商策略，或許這種做法在短時(shí)間內(nèi)可以快速吸納新客戶進(jìn)駐，但對(duì)原有的老客戶而言，會(huì)大大降低他們的辦公感受。
并且，這樣急切的招商進(jìn)度、超低的入駐門檻，會(huì)將一些原本資質(zhì)不夠、不符合樓宇客群結(jié)構(gòu)的企業(yè)吸納進(jìn)來，樓宇品質(zhì)勢(shì)必會(huì)大打折扣，并且極有可能引發(fā)老客戶租約到期不續(xù)約、甚至流失的情況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，不惜成本大力度的租賃策略未必是有利的。
2. 租金降低，瑣事不減
對(duì)于商辦業(yè)權(quán)人而言，樓是填滿了，但就真的完事了嗎？實(shí)際上，雖然空置房源是租出去了，但租客紛擾卻沒有因此而減少。
”房東，管理處那邊說停車卡不能辦了，能不能幫我們多加幾個(gè)名額？、房東我們空調(diào)壞，管理處說不關(guān)他們事，讓我們聯(lián)系你......房東這個(gè)月的發(fā)票什么時(shí)候能開好......”老周幾乎每天都能在電話里接到租戶的訴求。
然而，租戶在正常經(jīng)營(yíng)的情況下，難免會(huì)遇到很多瑣碎的事情，例如：空調(diào)漏水、跳閘停電、每月租金的催收催繳、開具發(fā)票......這些每一件看似瑣碎且不起眼的小事，其實(shí)背后承載著租戶與商辦業(yè)權(quán)人之間的關(guān)系，尤其在市場(chǎng)偏向買方的背景下，倘若租客的需求一直得不到及時(shí)響應(yīng)，是否會(huì)產(chǎn)生惡感，是否會(huì)產(chǎn)生抗拒交租的心理？而即便租戶暫時(shí)委曲求全的留下，一旦合同到期是否會(huì)退租？租客流失后，是否又要面臨重新招租？又陷入了惡性循環(huán)當(dāng)中呢？
但更令商辦業(yè)權(quán)人頭疼的是，如果業(yè)權(quán)人為了及時(shí)響應(yīng)租客的需求，隔三差五就往樓宇兩地奔波，為此耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，還能算得過賬來嗎？是否會(huì)因小失大，業(yè)權(quán)人又該如何平衡呢？
由此可見，眼前困境或解，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更需思量在商辦市場(chǎng)仍面臨周期下行壓力之下，如何讓項(xiàng)目保持長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力成為商辦運(yùn)營(yíng)商發(fā)展的關(guān)鍵。
市場(chǎng)存量持久戰(zhàn)，業(yè)權(quán)人還能扛多久？
2021年市場(chǎng)新增量該如何去化，未來的市場(chǎng)如何還是一個(gè)未知數(shù)。但在仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)的報(bào)告中，我們可以看到：
深圳寫字樓三季度空置率為27.8%，環(huán)比二季度25.8%上升兩個(gè)百分點(diǎn)；四季度的空置率為25.6%，環(huán)比下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)。
而目前寫字樓存量約813萬平米。未來五年，深圳將持續(xù)供應(yīng)大量寫字樓。5年后深圳寫字樓的總量將達(dá)到1613萬平米。
�。ù鞯铝盒醒芯坎浚钲诩准�(jí)寫字樓存量及未來5年供應(yīng)）
這也意味著未來5年各種新的寫字樓不斷涌現(xiàn)，當(dāng)商辦市場(chǎng)處于存量階段，商辦產(chǎn)品必然會(huì)面臨“優(yōu)勝劣汰”的考驗(yàn)，并且很有可能是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
存量時(shí)代下，寫字樓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境還會(huì)持續(xù)下去，而“商辦產(chǎn)品” ，絕不再是以前的“把樓填滿”就能獲得持續(xù)穩(wěn)定收益了，而商辦業(yè)權(quán)人應(yīng)反思應(yīng)該做哪些改變，如何提升空間服務(wù)內(nèi)容，如何維持健康的出租率，如何讓自己獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，這不僅是2020年曾面對(duì)的話題，也是2021年乃至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考量。
商辦業(yè)權(quán)人 如何化危為機(jī)？
1.知己知彼 百戰(zhàn)不殆
在過去一段時(shí)間里，商辦市場(chǎng)熱火朝天，商辦權(quán)人們根本無需擔(dān)心租不出去，只關(guān)心“這個(gè)月租戶有沒有按時(shí)交租”，長(zhǎng)此以往忽略了業(yè)權(quán)人自身對(duì)項(xiàng)目的了解，對(duì)自己商辦產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)定位、租金定價(jià)等基本的情況都毫不知情，以至于在市場(chǎng)下行時(shí)束手無策。
但實(shí)際上，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之下，項(xiàng)目清晰的定位與市場(chǎng)的敏銳 是“項(xiàng)目招租”環(huán)節(jié)必不可缺的環(huán)節(jié)。而商辦業(yè)權(quán)人可通過對(duì)自身項(xiàng)目以及周邊的市場(chǎng)競(jìng)品做系統(tǒng)化的分析，其中內(nèi)容包括：業(yè)權(quán)人自身競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析，市場(chǎng)定價(jià)分析，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析后，總結(jié)出有哪些類型的企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、不匹配的分析總結(jié)與優(yōu)選租戶有哪些企業(yè)類型等。實(shí)時(shí)關(guān)注商辦市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，挖掘自身項(xiàng)目?jī)r(jià)值，及時(shí)調(diào)整招商策略，方可知己知彼 百戰(zhàn)不殆。
2.重視租戶體感 提升租戶粘性
隨著市場(chǎng)逐漸偏向買方，租戶心態(tài)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，以前是企業(yè)租戶是“以前都是哪‘高大上’去哪里，現(xiàn)在是哪便宜去哪里。往性價(jià)比更高的地方遷徙”是這一輪企業(yè)流動(dòng)的主要方向。
因此想要減少租戶流失，讓租戶企業(yè)長(zhǎng)期留在你的辦公空間內(nèi)，業(yè)權(quán)人可通過配備專屬運(yùn)營(yíng)專員，以專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)服務(wù)于企業(yè)，實(shí)現(xiàn)客戶的訴求在第一時(shí)間得以及時(shí)響應(yīng)，及時(shí)服務(wù)。并通過線上智能化高效率模式，以提升租戶滿意度與租戶粘性。打造自身產(chǎn)品差異化服務(wù)，維持租客穩(wěn)定并提升租金溢價(jià)空間。
3. 工欲善其事，必先利其器
寫字樓必須通過不斷加深運(yùn)營(yíng)管理、提升服務(wù)質(zhì)量，才能鞏固自身的競(jìng)爭(zhēng)力。但在商辦領(lǐng)域，“招商難、運(yùn)營(yíng)難、管理難”是目前許多商辦業(yè)權(quán)人所面臨的主要問題，尤其在逆境之中更加凸顯。
然而，“工欲善其事，必先利其器”，商辦業(yè)權(quán)人可借助有利的工具/渠道逆勢(shì)突圍，讓專業(yè)的商辦運(yùn)營(yíng)托管機(jī)構(gòu)來提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，從租賃到運(yùn)營(yíng)管理的全鏈條服務(wù)，以其標(biāo)準(zhǔn)化高質(zhì)量的空間服務(wù)、以專業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系，有效幫助商辦業(yè)權(quán)人盤活和提升整體資產(chǎn)價(jià)值。
何為商辦運(yùn)營(yíng)托管機(jī)構(gòu)？為何吉辦托管？
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